作者：吳斯旻
8日晚間，看到微信朋友圈傳出“廊坊全面取消限購限售”的消息，在燕郊扎根數年后卻帶著孩子回到黑龍江老家的王平心里并沒有太大波瀾。
燕郊，隸屬于河北省廊坊市三河市，與北京通州隔河相望，距離北京國貿也只有1個小時車程，被數以萬計北漂客冠以“睡城”之稱。十年前首次明確要將通州打造為“功能完備的城市副中心”，“睡城”醒來。多重利好之下，在這個“披著縣城外衣的、被京津包夾的省際飛地”，房價一度漲至3.4萬～4萬元/平方米，吸引了眾多北漂剛需族和投資客入場。
“但很快，樓市泡沫被刺破，概念上的利好也開始被透支。”王平告訴第一財經。2017年6月，廊坊限購升級，隨后樓市成交規模和成交均價迅速回落。2019年末，新冠疫情暴發，作為京畿要沖，燕郊人入京關卡重重。王平們開始意識到“燕郊終究還是河北的燕郊”這一事實。本就降至低點的燕郊樓市遭遇更嚴重的“信心危機”。
進入今年6月，京冀兩地疫情趨穩，燕郊樓市迎來幾度調控松綁，籌備已久的軌道交通22號線(平谷線)也進入全面建設階段，但王平卻選擇了在此時“逃離燕郊”。
“買房7年，房子總資產從2017年初的高點貶值近200萬元，而疫情成為壓垮我們家的最后一根稻草。疫情三年，我算是失業兩年半，只好打零工。趁著假期，先將孩子遷回老家，而在燕郊的房子，等稍有起色時，我就會選擇脫手。”
留下還是離開
9日，“廊坊全面取消限購限售”的消息引起社會廣泛關注。該消息來自于“廊坊政務”官方平臺近日發布的《關于支持房地產業良性循環和健康發展的六條措施》“明白卡”。根據措施第一條，取消戶籍、社保(個稅)等不適應當前房地產市場形勢的限制性購房條件，對“北三縣”(燕郊、大廠、香河)和環雄安新區周邊縣(市)等重點區域，取消非本地戶籍居民家庭的住房限售年限要求。
至此，實施5年多的中國縣城“最嚴限購令”被正式取消。根據廊坊市2017年6月升級的限購政策，在廊坊市主城3區和包括北三縣在內的7個下轄縣市，外地戶籍需有3年社保或納稅證明，限購一套，本地戶籍限購兩套。
不過，多名當地中介人士告知記者，官宣之前，最遲從去年7月底開始，外地人在北三縣買房，實際就沒有社保要求。
“這早已不是新聞。”當地鏈家某門店的房地產經理人對記者介紹稱，今年6月17日，廊坊市人民政府官網公布了《關于支持房地產業良性循環和健康發展的六條政策措施》(下稱“措施”)，其中第一條顯示為“略”。當時就有不少分析人士預判這條沒有公開的措施與限購政策松綁有關。而此次官宣，大概率是為了提振市場信心，吸引更多北漂剛需群體來環京地區購房。
“可是，燕郊對于北漂們的吸引力還在嗎？”王平問。
在王平看來，自己算得上是“不服輸”“掙扎到最后”的燕郊北漂。7年前，正值孩子入學，而2015年北京的落戶政策較前后兩年都更為嚴格。既不符合北京適齡兒童入學政策，又不想錯失孩子成長期，王平夫婦決定轉戰燕郊，在當地購買了一套總面積約97平方米的兩居室。
那時候，燕郊房價并不高。王平所相中的二手房單價約9000元。咬咬牙，他們湊齊了全款。
隨后，王平的愛人在燕郊做起了全職媽媽，照看孩子，而他則每天往返于京冀兩地，白天在北京某私企做食品銷售，晚上回燕郊和家人團聚。雖然辛苦，但燕郊的房產為王平提供了一份安穩，也讓北漂多年的王平夫婦真正有了家的感覺。他們甚至還暢想著，等孩子長大后，在燕郊置換一套改善型學區房，并在當地扎根、養老。
2017年之后，隨著當地樓市大環境遇冷，他所持的當地房產由高點時的3.5萬元/平方米回落至1.5萬元/平方米。2019年年底，新冠疫情暴發，公司業績不景氣，他被裁員了。失去穩定的收入來源之后，一家三口的生計只能依靠王平打零工的收入和此前積蓄勉強維持。
“在燕郊生活有幾大難：夏天被水淹，冬天取暖難，生活配套跟不上，通勤不確定因素多，部分群體上戶口還需要花高價。”彼時，一些長期積攢的負面情緒已經開始蛀蝕他的“燕郊安居夢”。
即便如此，王平依然沒有放棄在燕郊長期生活的打算。2021年3月，在燕郊“放開二手房落戶”的消息傳出后，他還一度考慮在燕郊落戶。
但去年下半年開始，他在燕郊養老的執念被徹底動搖。首先，部分環京房企的資金鏈出現問題，一些樓盤項目逾期交付、停工乃至爛尾，連去年上半年在環京地區的“銷售冠軍”華夏幸福也被傳出爆雷，悲觀情緒席卷身處燕郊的北漂一族。
緊接著，今年年初和二季度，北京兩度暴發局部聚集性疫情，其中，第二波疫情持續時間長達2個月。出于防控需要，環京通勤人員的來返京政策被數次收緊。
對于王平而言，進京的難題不僅僅是“堵車6小時才到檢查站”“到了檢查站又被勸返”。由于在京打零工，沒有固定單位可以開出工作證明，無法注冊通勤電子卡的他，還一度失去進京的資格。“二季度以來，我們全家基本就是零收入了。”
屋漏偏逢連夜雨。不久前，王平家中老人因病需要在老家住院。看護需要家人的陪伴，而住院又是一大筆開銷。7月份，趁著孩子放假，王平全家終于做出“逃離北三縣”的決定。
房價跌回7年前
與疫情影響下北漂客在北三縣置業信心進一步下挫形成對沖的是，2020年以來，政策面和信貸面的利好消息開始多了起來。
2020年5月，廊坊市人民政府印發《關于進一步深化戶籍制度改革的意見(試行)》的通知，首都周邊城鎮、大專以上學歷等人才可以憑相關學歷、人才綠卡、資格證書等，辦理廊坊市常住戶口。
多名當地中介人士對記者透露，2020年年中開始，北三縣對外地人的新房限購政策實際放開，這為部分開發商“解套”和外地剛需購房者抄底交易提供了契機。
2022年以來，外地人在北三縣買房的信貸政策開始逐步松綁。商業貸款方面，目前，北三縣首套首付比由30%降至20%、利率最低降至4.25%，二套房首付比例也由50%降至30%。
根據前述廊坊市6月份出臺的措施，對引進的高端人才，提高首套房住房公積金最高貸款額度。8月份，當地落戶政策再度放松。對招才引智高端人才、招商引資企業高管、北京非首都功能疏解隨遷人員購買首套時，按照本地戶籍對待。
北漂(河北)置業有限公司負責人劉書磊向記者提供了一組數據，以燕郊為例，去年3月，當地二手房成交量達到700套，為2017年限購以來月度成交量的峰值。今年，除疫情影響月份外，月度成交均值在700～800套。
“成交量回來了，但房價還是波瀾不驚。”一名香河房產中介無奈地表示。
根據易居研究院最新統計，截至二季度末，今年廊坊市新房均價跌破萬元，同比下跌8.2%。
在廊坊環京地區中，燕郊距離北京最近，區位優勢更明顯，房價也一直位居北三縣榜首。即便如此，據劉書磊介紹，2018年以來，當地房價幾經波動，與限購前相比，總體處于谷底。
他回憶稱，近15年以來，燕郊房價的第一個小高峰是在2013年。彼時，“北京通州城市副中心”的概念提出不久，加之前一年全國整體樓市調控趨緊，積壓了一部分需求。當年年初，有新盤開盤價格達到7500元/平方米，較2012年末開盤價跳漲了2000元/平方米。
2013年～2017年上半年期間，一系列利好因素疊加影響之下，燕郊樓市熱度高企，直至到2017年限購前，當地出現了第二個峰值。2014年，京津冀一體化的方案被正式提出，截至2015年年末，燕郊平均房價實現翻倍，達到14000元/平方米。2016年9月30日，北京出臺了嚴格的限制首付比例的調控措施，隨后，部分北京購房需求外溢至燕郊，疊加當年寬松的信貸，從2016年下半年開始，燕郊房價中間值已達到26000元/平方米。
劉書磊表示，2017年6月份限購前，燕郊房價均值進一步抬升至35000元/平方米。但在“最嚴限購”政策下，短短一年，燕郊的房價腰斬。
2022年，當地房價有所企穩，但整體來看，依然跌回2016年之前的水平。
“在北三縣買房的大都是北漂客，本地人置業需求有限。但北漂群體中，鮮有為了在環京買房而放棄北京社保的群體。故此，2017年之后，當地住房市場的帶看量、成交量銳減，供過于需的情況始終難以緩解。”上述香河房產中介稱。
貝殼研究院最新研報顯示，截至今年7月初，廊坊的城市住房空置率達到19%，在所監測重點城市中僅次于南昌，高于15%的警戒線。“總體而言空置水平較高，新開發項目可能因為銷售困難導致庫存積壓風險。”貝殼研究院稱。
環京樓市還會回暖嗎？
中國城市規劃設計研究院原院長、中央京津冀協同發展專家咨詢委員會專家李曉江在接受第一財經采訪時稱，無論是推動環京北三縣和北京通州區一體化發展，還是建設雄安新區，其目的都是為了治理北京大城市病，將非首都功能疏解出去，推動京津冀協同發展。但這一目的能否實現，河北環京地帶能否吸納北京核心區疏解的人口，關鍵在于能否解決人口的通學和通勤需求。
相較于“后起之秀”的雄安，環京北三縣和北京通州區一體化發展的規劃提出得更早，但落地速度卻一度趨緩。
王平記得，在他購房的那年，也即2015年，北京地鐵22號線(平谷線)獲得關于《北京市城市軌道交通第二期建設規劃》批復。根據規劃，該條線路西起北京市朝陽區東大橋，東至平谷新城，串聯了北京CBD核心區、北京城市副中心、三河市燕郊高新區等重點功能區。
2018年7月，北京平谷區發布二季度績效任務披露：平谷線平谷段完成線路方案優化工作，待市規劃國土委上報市政府批準。這意味著該條線路曾一度處于停工狀態。
通學是在北三縣置業的北漂家庭的另一大苦惱。一名在當地置業的北漂媽媽告訴第一財經，不僅缺少好學校，連書店這類生活配套都是稀缺資源。
不過，2019年以來，廊坊北三縣與北京公共資源“一體化”的步伐開始加快。
教育方面，2019年11月，人大附校大廠校區開始建設，預計于2023年9月完成交付。
2020年3月17日，國家發改委發布了《北京市通州區與河北省三河、大廠、香河三縣市協同發展規劃》，其中明確，到2035年，基本公共服務基本實現均等化。推動北京優質教育資源向通州區與北三縣布局。鼓勵以合作辦學、建立分校區等方式，促進北京優質教育資源向通州區與北三縣轉移。
交通方面，2022年7月，北京市發展改革委批復軌道交通22號線(平谷線)北京段可行性研究報告，按照計劃，項目將于2022年年底前實現全部車站進場施工，計劃2025年建成通車。
“家里等著用錢，我或許等不到地鐵建成后再將燕郊的房子賣出去了。”王平告訴記者，“但限購放開后，疊加通勤利好的確定性增加，或許燕郊的房價會回暖一些。”等到燕郊二手房流通性有些起色后，他就會把房子賣出去。
(應受訪者要求，王平為化名）
