由于購買法拍房要符合限購限貸政策，客戶購買法拍房要清楚自己是否符合條件，并且要了解清楚拍賣房屋的相關稅費及費用。
證券時報記者 吳家明
“深圳灣的商鋪(三湘海尚)，原業主2017年花了1251萬買入，現在572萬被拍了，賠大了！”在一個法拍房的微信群里，對于法拍房市場的悲喜冷暖，群友們都會經常討論，但更多的是默默的關注，希望可以從中撿漏。
對于全國樓市來說，“法拍房”絕對也是關鍵詞之一，一些無處安放的注意力似乎轉向了法拍房市場，讓法拍房一度成為市場熱議的話題?，F在，對于法拍房市場的傳說很多，究竟真相如何？
法拍房數量激增？
從去年以來，關于房貸斷供以及法拍房數量暴增的消息常常成為市場討論的焦點。有研究機構的數據顯示，2020年全國法拍房共計掛拍66.92萬套，同比增長9.7%；2021年全年法拍房掛拍75.82萬套，同比增長13.2%。2021年全國法拍房掛拍量，比疫情前的2019年大約增長了15萬套?？傮w來看，全國線上法拍房市場掛拍量近幾年出現一定程度的增長。證券時報記者還發現，許多市場數據都會統計同一家拍賣平臺上的房源。
以深圳市場為例，證券時報記者也梳理了阿里拍賣上的數據，5月結束拍賣的住宅房源有77套，6月結束拍賣的住宅房源就達到137套，7月1日至20日結束拍賣的住宅房源有121套，數量明顯增加。證券時報記者也采訪了上海、深圳等一線城市的法拍房專業人士，在他們看來，上述數據可能存在同一套房源多次拍賣的情況，今年以來深圳等城市并未出現法拍房數量激增的情況。而且，最高人民法院認定的網絡司法拍賣平臺有7家，其中阿里拍賣的體量最大，但如果僅參考一家平臺數據的變化，會夸大全國法拍房數量的變化。
另有數據顯示，2020年全國7大平臺住宅類法拍房掛拍量為42.95萬套，同比僅增長2.34%，而2021年這一數字減少了3.59%，商業類、工業類法拍房數量增長遠超普通住宅類。所以，對于法拍房數量增加也要“區別看待”。目前，法拍房市場整體數量較小，依舊屬小眾化市場。以深圳市場為例，樂有家研究中心的數據顯示，今年上半年深圳住宅類法拍房掛拍超過1400套，成交套數近430套，成交金額超過28億元。與之相比的是，今年上半年深圳二手住宅成交錄得2007年以來的最差表現，比2008年上半年還要少52%，但成交數量仍有9965套。
“1元起拍”有貓膩？
法拍房市場也缺信心
證券時報記者在多個拍賣平臺也看到，包括一些網紅片區的住宅在內，許多房源有上百人關注，但卻無人報名，流拍現象隨處可見。與此同時，“1元起拍”也開始出現。記者在阿里拍賣平臺上看到一套位于深圳坪山區的房源永久使用權“1元起拍”，該房源是村委統建樓，無房產證，并注明成交后購房者需另付軟件服務費(成交價的0.5%~1%) 和另付傭金(成交價的1.5%) ，而且在9800多次圍觀下仍無人報名。有業內人士表示，一塊錢起拍的“法拍房”多數是處于司法拍賣二拍甚至變賣階段的房子，這些房子或多或少都有一些硬傷，而且房東或者已經負債累累。
易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進表示，“1元拍賣說明當前房屋買賣遇到了壓力和阻力，所以會有這類新奇操作，1元起拍是吸引購房者的噱頭。要注意其背后是否有其他貓膩和負債，防范認購后背負了新的成本。”
與正常交易的二手房市場類似，盡管調控松綁預期和利率下調等利好因素再現，但購房者的信心依舊不足。而在法拍房市場，美聯物業交易管理部&擔保部總經理王青表示，法院近期出臺了稅費各付的新政，但是市場反應并不熱烈，買家普遍對未來市場缺乏信心。一拍流拍已經是普遍現象，二拍超過一拍價格也已經很少見到。
有分析人士表示，法拍房不完全等于斷供房，斷供房實際上所占法拍房總體比例并不高，大部分法拍房來自于合同糾紛、違約導致抵押物被查封、業主涉刑事案件等，也有不少是因為近年來企業經營出現困難所導致。那么接下來，法拍房市場會如何變化？藍鯨法拍總經理王勝藍認為，“債務糾紛案件，破產案件會增加，但是法拍房不會那么快的增加，因為司法拍賣有嚴格的處置程序，法院的法官有限，不會那么快進入到大眾市場。”
王青表示，法拍房的掛牌量并不會明顯增多。當市場差的時候債權人也會不那么積極去法院申請強制執行，被執行的業主也會努力去延緩房產上拍的時間，會有更多即將上拍的房源可能暫緩，或者業主債權人讓步做了二手交易。二手市場向好，法拍的數量才會增多。易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進也表示，現在正常交易的新房和二手房數量也在增加，購房環境也相對寬松，反過來也會影響購房者參與法拍房的情緒。
中介機構套路？
如今，北京、上海、廣州、深圳、廈門、南京等一二線城市早已將法拍房納入限購范圍，也打擊了借法拍房來變相炒房的現象。雖然相較于正常二手房買賣，法拍房還算是相對小眾的市場，但許多機構和購房者早已將目光投向了法拍房市場。
在一些法拍咨詢微信群里，證券時報記者看到氣氛十分活躍，“群主”每天都會更新看似“筍盤”的房源以及成交數據。陳俊(化名)曾經購買過法拍房。他告訴證券時報記者，以小博大的投機、競相出價的博弈等等新奇故事在網上流傳很多，買法拍房的確需要做足功課。另一邊，法拍房輔拍公司也在發展壯大。在天眼查搜索從事法拍房業務的相關公司數據顯示，全國范圍內成立時間一年內的公司數量占總數將近三分之一。
證券時報記者發現，市場上已經有許多專門從事法拍房的輔拍機構。有輔拍機構的中介經理告訴記者，他們會提供購房前的盡查，將房源的詳細情況做一個風險評估，給出相應的建議，隨后的交易稅費、房源欠繳的物業費、貸款等都能提供服務，收費與一般的二手房中介收取的標準類似，也是成交價的2%至3%。“雖然房源不用我們自己去找，也不用業主委托，但我們的服務流程比一般二手房交易復雜很多，所以收費的折扣不多。”該中介經理如是說。
與一般的二手房交易不同，法拍房在購買前就需要做大量的調查工作。如果客戶最終沒有拍到房子，這些服務需要收費嗎？對于這個問題，證券時報記者詢問多家輔拍機構，得到不一樣的回復，有機構回復稱不需要額外收費，有機構則回復需要購房者提前交納10000元左右的誠意金，如果多次拍賣不成，將會從中收取一定比例的服務費。由此可見，法拍房輔拍機構的收費標準仍有待完善。
陳俊也告訴證券時報記者，自己曾經接觸過一些輔拍機構，他們會要求一個實拍價格，例如以500萬元為包拍價格，但最終如果以490萬元成交，輔拍機構也會收取500萬元，賺取當中的差價。有資深法拍房中介人士告訴證券時報記者，以深圳市場為例，目前多數法拍房源的成交價格會稍微低于二手房參考價，起拍價大概是二手房參考價的7折到8折左右，但如果是優質學位、實用面積大或者地段好的房源，成交價有時會接近于市場價。就在近日，深圳南山華潤城三期的一套191平方米法拍房成交價近3600萬元，已經與二手市場成交價基本一致。“購房者如果選擇輔拍機構，就必須要把輔拍機構的收費算進去，其實法拍房的撿漏空間也不大。”
王青表示，由于購買法拍房也是要符合限購限貸政策，客戶購買法拍房要清楚自己是否符合政策，要了解清楚拍賣房屋的相關稅費及費用，要清楚產權情況和房屋交付的實際情況。購買法拍房還要注意資金是否能及時到位，法院一般給10天付款時間，首付資金和貸款一定要提前確定好。此外，很多房產會有交房的糾紛，也需要提前做好風險排查，不要買了房長時間收不到，費事費力。
