近日，網上流傳南京再次調整樓市限購政策，允許非本市戶籍人員通過補繳社保購房。
為此，中國新聞周刊致電南京市房地產市場交易中心，獲悉外地戶籍只要在南京連續繳納6個月社保，即可開具購房證明，社保可以補繳，征繳方式不做區分。
不過，該中心工作人員也表示，目前這一政策并沒有“官宣”，亦沒有具體文件。
南京市住建局一位工作人員告訴中國新聞周刊，近日他們也接到不少針對補繳社保購房的咨詢，但由于具體政策沒有出來，他們也不清楚，“還是要去市政服務中心大廳和房地產市場交易中心的窗口，購房證明開得出來就能買”。
一位業內人士告訴中國新聞周刊，南京此舉意在試探市場反應，“同時給自己留有余地”。
今年以來，隨著房地產市場整體下行，各地穩樓市舉措密集出臺，從購房補貼、寬公積金、土拍款緩繳到補貼契稅等，不一而足。
作為長三角中心城市之一的南京，其樓市一直以“穩健”著稱，但此次傳出允許外地購房者補繳社保即可購房，確實放出樓市限購松綁的信號。
此前多次出臺調控政策
長三角地區一直以來是我國最重要的房地產市場之一。據58安居客房產研究院數據顯示，2021年全國商品住宅新房銷售量15.65億平方米，而長三角41城銷售總量達3.47億平方米，占比全國22.2%。
作為長三角“最強二線城市”的南京，其樓市重要性不言而喻。
南京城市風光。圖/圖蟲創意
據中國新聞周刊不完全統計，從今年4月以來，兩個多月的時間里，南京已先后十余次出臺樓市調控政策。
如在調整限購方面，允許工作地點在限購四區內（鼓樓、玄武、蓁淮、建鄴）的南京本地居民，在原有限購套數上，可多購一套二手住房。同時，對限購四區外的地區，大范圍放開新房及二手房限購。
限售政策也進一步放開，由此前取得《不動產權證》滿三年后方可上市交易，調整為自合同備案之日起滿三年后即可上市交易。
此外，在首付比例和公積金額度上也有放開。其中，名下有多套房的，房貸已結清，新購房首付只需五成，利率可以按首套執行；首次使用住房公積金貸款購買第二套房，住房公積金最高可貸額度調整至50萬元/人、夫妻雙方100萬元/戶。
至于針對外地購房者的限制，其實在4月27日，南京就已做調整，將“3年內在南京連續繳納2年及以上社保或個稅”的購房門檻，降低為“1年內在南京累計繳納6個月社保或個稅”，但明確規定社保不可補繳，且離異買房仍追溯兩年內家庭購房記錄。
此次南京再度釋放消息，允許外地購房者通過補繳社保的方式，購買部分區域房子。在易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進看來，這說明南京對購房政策進一步放松，有助于外來人口購房門檻的降低和購房需求的積極釋放。
“這也說明此前南京密集的樓市調控政策，對市場提振效果并不明顯。”嚴躍進進一步解釋道。
從“一房難求”到無人問津
據同策研究院數據，今年3、4月份，南京商品住宅成交面積分別為69萬和62萬平方米，同比分別下降59.49%和63.33%，下降幅度較大，且呈擴大趨勢。
南京市房地產學會副會長李子墨接受中國新聞周刊采訪時談到，南京的房地產經過這么多年發展，一直表現得較為穩健，其漲跌基本上和大部分一線、強二線城市保持同頻共振的節奏。但從去年8月起，南京樓市成交量開始下滑，整體處于下行態勢，疫情又加劇了這一現狀。
李子墨認為購房者的信心和樓市有著立竿見影的聯系，樓市要穩定發展，首先要提振市場信心。
與此同時，作為長三角城市群龍頭的上海，因疫情封控，整個樓市交易停擺近2個多月，也波及了周邊城市。
“江蘇至少有一半以上的房企總部或區域總部在上海。”李子墨對中國新聞周刊說，一些房企負責人由于被封控在上海，導致部分項目無法正常運轉，甚至一些交易鏈條被阻斷。
他說，最初只是南京郊區板塊賣不動，現在蔓延到南京最熱門的“辣子雞”板塊江北核心區，整個市場顯得尤為冷清。
疫情的多點蔓延也令南京在一定程度上錯失了“金三銀四紅五”修復行情的最佳時機。
在南京從事地產中介的門店經理周立告訴中國新聞周刊，去年南京某熱門樓盤曾經出現“萬人搖號”的場景，即便開發商要求八成首付，依然“一房難求”，但同一個樓盤，現在首付降到三成，卻無人問津。
可以說，南京樓市去年的火熱與今年的冷清形成了鮮明的對比。
周立談到，外地購房者可以補繳社保購房的消息傳出后，找他咨詢的人有所增加，但沒有預期中的“爆火”場景出現。
“即便一些客戶認為房子仍具投資保值屬性，現在也不會輕易出手。”在周立看來，新信號短期內不會對樓市造成太大影響。
同時，由于近期南京頻頻松綁限購限售政策，市場上二手房庫存量有所增加。周立認為，未來相當長一段時間內，都會是買方市場，“對于大部分樓盤業主而言，想要快速賣房，或許只有降價一條路”。
土拍罕見遇冷
市場萎靡不振的同時，南京土拍同樣遇冷。
在今年4月22日，南京首輪土拍中，20幅地塊中有8宗底價成交，6宗流拍，只有3宗地塊觸及最高限價。
首場土拍以前所未有的慘淡收場，且在拿地的房企中，多為央企、國企，民企的身影已愈發鮮見。輿論認為，在當前的市場環境中，民企的生存、資金壓力更為艱巨，拿地難度更大。
2021年南京土地出讓收入達到2100億元，土地財政的依賴度（賣地收入/一般公共預算收入）超過100%。
有分析指出，土地出讓金依然是當下地方財政中很重要的一部分，尤其在多輪疫情沖擊下，經濟下行壓力加大，土地成交不振直接影響地方財政收入。
“南京今年賣地指標估計和去年差不多，但今年首輪土拍才成交191.75億元，年化完成度只有預期的20%左右。”李子墨認為，這將會對第二輪土拍造成很大壓力。
之前不少業內人士在首輪土拍結果出來后，已預估在第二次土拍之前，南京可能會加碼出臺救市新政，進一步刺激市場。
事實上，此次樓市新信號被釋放出來的同時，也正是南京第二批集中供地的階段。
據悉，南京將于7月12日進行第二次土拍，預計出讓44宗商品住宅地塊，總出讓面積196.99萬平方米，總建筑面積452.36萬平方米，總起價755.8億元。
在這44幅商品住宅地塊中，有13宗地塊實行“差異化定價”，即不設毛坯限價，但其余31宗地塊將繼續實行毛坯限價政策。不過，多個片區的限價有所上調。
如南部新城大校場宅地的限價為47500元至48000元/平方米，而此前該區域的最高毛坯限價為45300元/平方米，上漲約3000元/平方米；河西南部的毛坯限價為48000元/平方米，較之前上漲了1650元/平方米；而河西中部宅地的毛坯限價高達55000元/平方米，刷新了南京毛坯限價紀錄。
嚴躍進認為，這些住宅用地限價的上漲，意味著當前南京在供地方面的政策較之前更開放。
他說：“南京對于樓市政策的進一步放松，多少會對房企產生一些影響，即房企的拿地會和后續市場的預期掛鉤。若是房屋銷售市場有提振的空間，那么后續拿地方面積極性自然會增加，有助于市場信心從銷售端傳導到供給端。”
觸底回暖并不易
在江蘇蘭亭企業咨詢管理有限公司負責人、南京資深地產人王大國看來，當下南京樓市發展還面臨著兩大短板：人口與位置。
人口是一個看似長遠卻能影響樓市和房價的根本性力量。王大國認為，南京想要扭轉樓市萎靡態勢，還需重視人口紅利。
但這些年，南京對人口的控制一直較為嚴格。
第七次全國人口普查數據顯示，2020年11月1日，南京常住人口達到931.47萬人，與“六普”相比，10年間全市常住人口只增加了131.10萬人。雖然增加的人口并不算少，但與其他強二線城市相比，就多少顯得有些遜色。
這期間，西安增加了448.51萬人，成都增加了581.89萬人，廣州則增加了597.58萬人。
有分析認為，南京的地理位置也在一定程度上限制了其發展。
南京被戲稱為“徽京”，地處蘇皖交界地帶，北西南三面被安徽包圍。因此，南京都市圈是一個跨省城市群，涵蓋江蘇省的南京、鎮江、揚州、淮安、常州的溧陽和金壇，以及安徽省的馬鞍山、滁州、蕪湖、宣城等地。
王大國認為，這為南京帶來新的發展機遇的同時，也在一定程度上限制了其發展。
“中國的行政體制對經濟發展影響巨大，安徽城市不可能處處迎合南京，且相連的滁州、馬鞍山、蕪湖等城市發展程度并不如南京，就目前來看，更多的是通過南京帶動周邊城市發展。”王大國認為，難以與周邊城市形成協同發展局面，也限制了南京樓市更好發展。
因此，他建議南京在松綁樓市的同時，出臺更多人才購房政策，吸引更多優質人才落戶南京，進一步增強城市競爭力。與此同時，加強低收入家庭住房保障，并減少對樓市高端產品的過多干預。
“應該讓城市房地產市場的差異化成為常態，讓低收入人群有所居的同時，允許高收入人群在市場化中根據自身需求匹配合適的產品。”王大國說。
他認為，南京科教文衛發達，交通樞紐位置突出，制造業產業鏈齊全，且有著龐大的中產階級群體，只要限購政策能進一步松綁，樓市便能逐漸回暖。
李子墨也認為，南京房地產市場有政策托底，不可能再大跌，“但目前形勢依然非常嚴峻”，樓市真正觸底后，回暖恐怕不容易。
（應受訪者要求，本文周立為化名）
作者：陳淑蓮
