如今，部分北京地區(qū)的房?jī)r(jià)仍舊低于2017年時(shí)的房?jī)r(jià)高點(diǎn)。這也帶來了一個(gè)購(gòu)房人關(guān)注的問題，就是買什么樣的房子能夠保值與升值。
在6月21日“雙杠”——財(cái)小新·會(huì)客廳視頻節(jié)目中，財(cái)經(jīng)新地產(chǎn)執(zhí)行主編劉狄與胡sir會(huì)客廳出品人胡蓮一起聊了聊“北京什么樣的房子不能買”。
這里說的“不能買”，并非指房子有什么質(zhì)量問題，而是具備這些特征的房子，其升值的可能性較小。如果購(gòu)房是以居住為目的的話，這些房子可以入手；但如果是以保值增值為目的，則需要謹(jǐn)慎對(duì)待。
具體來說，北京有四大“不能買”，分別為行政區(qū)域交界的地方不能買，沒有產(chǎn)業(yè)的地方不能買，過于成熟的地區(qū)不能買，以及遠(yuǎn)郊、環(huán)京地區(qū)不能買。
這些特征背后其實(shí)都蘊(yùn)藏著一個(gè)道理——產(chǎn)業(yè)帶動(dòng)房?jī)r(jià)。只有有產(chǎn)業(yè)的地方，才會(huì)有新增人口進(jìn)入，才會(huì)帶動(dòng)房?jī)r(jià)的步步為營(yíng)。消費(fèi)者在購(gòu)房時(shí)，要優(yōu)先考慮那些已經(jīng)有產(chǎn)業(yè)落地的區(qū)域，如果迄今產(chǎn)業(yè)仍在規(guī)劃藍(lán)圖之中，這樣的地區(qū)則存在著不能升值的風(fēng)險(xiǎn)。
行政區(qū)域交界地方“不能買”
胡sir：每個(gè)區(qū)都有自己重點(diǎn)發(fā)展的核心區(qū)，各種資源都會(huì)集中于此，而區(qū)的邊界地區(qū)獲得的投資少，因此房子的增值空間較小。
劉狄：比如豐臺(tái)和房山的交界地區(qū)——青龍湖，以及昌平和朝陽(yáng)的交界地區(qū)，雖然有了很多小區(qū)，但是這些年來的市容變化不大。
胡sir：如果購(gòu)房是以居住為目的的話，這個(gè)區(qū)域的房子可以買，但如果是以保值增值為目的的話，要遠(yuǎn)離。
之前購(gòu)買這類房的理由是離市中心近。但是城市的發(fā)展不是環(huán)線式發(fā)展，而是點(diǎn)狀發(fā)展。所以，離市中心近不是房子升值的理由。
沒有產(chǎn)業(yè)的地方“不能買”
胡sir：軌道交通和當(dāng)?shù)禺a(chǎn)業(yè)規(guī)劃發(fā)展不及預(yù)期的地方，房?jī)r(jià)漲幅也會(huì)比較低。
劉狄：比如北京的房山。十幾年前，房山的樓盤很火，當(dāng)初的規(guī)劃是一條軌道和高速連接市區(qū)，但是這些規(guī)劃和通州已經(jīng)實(shí)現(xiàn)的八通線+京通快速路一樣。購(gòu)房人可以看到通州的交通堵塞情況，也會(huì)影響那里的市場(chǎng)情況。
胡sir：軌道交通和當(dāng)?shù)氐漠a(chǎn)業(yè)規(guī)劃不及預(yù)期的地方，房?jī)r(jià)漲幅也是會(huì)較低的。
劉狄：比如北京的房山。十幾年前，房山的樓盤很火，當(dāng)初的規(guī)劃是一條軌道和高速連接市區(qū)，這些規(guī)劃和通州已經(jīng)實(shí)現(xiàn)的八通線+京通快速路一樣。購(gòu)房人可以看到通州的交通堵塞情況，也會(huì)影響那里的市場(chǎng)情況。
胡sir：不要買那些產(chǎn)業(yè)遲遲落地不了的地方。在過去經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展的時(shí)代，得益于外企進(jìn)入，帶動(dòng)了國(guó)貿(mào)和望京的區(qū)域發(fā)展。但當(dāng)外企進(jìn)入中國(guó)市場(chǎng)，以及新興產(chǎn)業(yè)發(fā)展不如預(yù)期的話，將不會(huì)帶動(dòng)房?jī)r(jià)的上漲。
比如麗澤和通州，這些定位高端的地區(qū)，需要分搶其他地方的蛋糕。在經(jīng)濟(jì)增速放緩的環(huán)境下，新興地區(qū)很難搶走成熟地區(qū)的企業(yè)。目前產(chǎn)業(yè)落地不好的地區(qū)，未來3-5年也很難有起色。
劉狄：產(chǎn)業(yè)在一個(gè)城市是有限的，很難遍地開花。比如某一產(chǎn)業(yè)在亦莊落地后，房山、大興等其他地區(qū)就很難再有相同的產(chǎn)業(yè)落地。
胡sir：總結(jié)一句話是，在存量博弈的時(shí)代，不要去買產(chǎn)業(yè)后發(fā)區(qū)域的房子。后發(fā)區(qū)域的產(chǎn)業(yè)規(guī)劃很難落地，很難追趕。
過于成熟的地方“不能買”
胡sir：過于成熟的地方房?jī)r(jià)本身比較高，城市更新很難進(jìn)行，只能做一些修補(bǔ)。比如有些東三環(huán)地區(qū)的房?jī)r(jià)比昌平地區(qū)要低。
過于成熟的地區(qū)不符合高端人士的購(gòu)房需求。這些對(duì)價(jià)格不敏感的消費(fèi)者不來這些地區(qū)購(gòu)房的話，房?jī)r(jià)很難上漲。
劉狄：這些地區(qū)更加適合租房。
遠(yuǎn)郊、環(huán)京等地“不能買”
劉狄：有人認(rèn)為在北京這樣的一線城市，遠(yuǎn)郊房?jī)r(jià)也會(huì)漲。但是從過去十年實(shí)際情況來看，尤其是通勤再有問題的遠(yuǎn)郊地區(qū)，房?jī)r(jià)并沒有漲起來。
這也是產(chǎn)業(yè)發(fā)展的問題。沒有產(chǎn)業(yè)就留不住人，沒有增量人口，就沒有增量需求。比如懷柔、密云重點(diǎn)發(fā)展旅游業(yè)，房子都是本地人來買。
胡sir：這和玩吃雞游戲中的毒圈擴(kuò)大，安全區(qū)逐漸縮小一樣。買房就要買安全區(qū)里的，比如一二線城市的房子。而在北京等一線城市當(dāng)中，房子安全區(qū)也在逐漸減少，能夠保值增值的房子越來越少。
劉狄：環(huán)京區(qū)域也一樣。由于沒有產(chǎn)業(yè)發(fā)展，房?jī)r(jià)也很難漲。從十多年的觀察來看，北京漲，環(huán)京漲的慢；北京不漲，環(huán)京降；北京降，環(huán)京腰斬。即便具有通勤優(yōu)勢(shì)的燕郊，房?jī)r(jià)腰斬也是三四年就來一次。
胡sir：有產(chǎn)業(yè)才能有就業(yè)，消費(fèi)者才能有現(xiàn)金流，才能有買房的需求。房地產(chǎn)是實(shí)體經(jīng)濟(jì)的晴雨表。
劉狄：環(huán)京地區(qū)還有一個(gè)問題需要注意，是供地量過大，新房量大，二手房交易過低，房子升值空間就不大了。
