購買的房屋上有抵押，還能過戶么？這可是個實實在在的揪心事兒。根據《中華人民共和國民法典》，房屋出賣人負有配合買受人辦理過戶登記的義務，當房屋存在抵押時，買受人有權要求出賣人配合辦理過戶，抵押登記不構成過戶障礙。
案情簡介
2009年，朱某與雷某簽訂《協議書》，約定朱某購買雷某名下的一套房屋，房屋價款為100余萬元，雷某負責辦理過戶手續。同日，雷某向朱某出具收條，顯示雷某已收取全部購房款。隨后，雷某向朱某交付該房屋，但遲遲未辦理過戶登記手續，直至2019年時，涉案房屋仍登記仍在雷某名下。后雷某向奚某借款，并在房屋上為奚某設立了抵押權。朱某訴至法院，要求雷某辦理涉案房屋的過戶手續。
法院裁判
法院經審理認為，雷某與朱某簽訂合同的有效，雖然房屋上設立有抵押權，但根據《中華人民共和國民法典》第四百零六條規定，該抵押權不構成履行障礙，朱某有權要求雷某辦理過戶手續，但該過戶不影響奚某的抵押權。故而判決雷某協助辦理房屋過戶登記。
法官說法
“抵押期間，抵押人可以轉讓抵押財產。當事人另有約定的，按照其約定。抵押財產轉讓的，抵押權不受影響。抵押人轉讓抵押財產的，應當及時通知抵押權人。抵押權人能夠證明抵押財產轉讓可能損害抵押權的，可以請求抵押人將轉讓所得的價款向抵押權人提前清償債務或者提存。轉讓的價款超過債權數額的部分歸抵押人所有，不足部分由債務人清償。”
——《中華人民共和國民法典》第四百零六條
根據上述規定，轉讓涉抵押房屋不再如《中華人民共和國物權法》第一百九十一條規定需經抵押權人同意。也就意味著民法典施行之后，即使抵押權人不同意，抵押人依然有權轉讓抵押房屋，只是抵押人應當及時通知抵押權人轉讓情況。
本案中，雷某將涉案房屋轉讓給朱某，但同時為奚某設立了抵押權。雖雷某仍未將該抵押權予以注銷，但在朱某要求辦理過戶時，奚某抵押權不成為過戶的障礙。
法官提示
買受人在取得房屋產權登記前，如果出賣人另行將房屋抵押給他人，買受人應如何實現己方的權利呢？
買受人需認真審查房屋權屬情況，對重點條款約定明晰。買受人簽約前應認真審查房屋權屬，重點查看有無設定抵押權等情形。與出賣人就付款、交房、過戶條件和流程等進行明確約定，必要時可就簽約后是否允許設立抵押權等情形設定制約條款。符合過戶條件時，買受人應及時敦促出賣人配合辦理過戶手續。
出賣人應及時全面履行各項約定，遵守誠信原則。出賣人如出賣涉抵押的己方房屋，應告知抵押權人和買受人，并積極配合買受人辦理抵押登記注銷手續，按時償還欠付抵押權人的債務。一般情形下，出賣人出售房屋后不應再在該房屋之上設立抵押權，否則或將向買受人承擔違約責任。
抵押權人應做好抵押房屋審查，避免權利落空。債權人如與債務人約定在債務人名下的房屋上設立抵押權，除審查房屋權屬情況外，還需審查房屋占有使用情況，避免債務人在已出售房屋設立抵押所帶來的風險。如發現債務人轉讓抵押房屋損害抵押權的，債權人可要求債務人以轉讓所得款項提前清償債務或提存。
▼
關注©山東高法
來源：北京二中院
