“小產權房”是什么？有很多人并不了解它，僅僅因為其價格便宜而購買，但是你知道嗎？購買小產權房真的有很多風險！沒有辦法取得國家房管部門頒發的房產證不說，還可能面臨一房數賣風險，甚至在拆遷或者地段價格暴漲時，賣方也很有可能以簽訂的合同無效為由進行毀約。這之類種種風險都是大概率會產生糾紛的原因。下面筆者就帶大家簡單的了解一下“小產權房”的相關要點。
一、什么是“小產權房”？
在我國現有法律規范中并沒有“小產權房”這一法律概念，而是與“大產權房”相區分在社會實踐中形成的一種約定俗成的稱謂。
簡單的說，“小產權房”是指建設于農民集體所有土地之上但缺少規劃審批手續的房屋。例如未經國家征收轉化為建設用地、未繳納土地出讓金費用等等?，F階段，國家房管部門對待“小產權房”并不頒發具有法律約束力的產權證。即便有證，也不是真正意義上的房產證，部分是鎮政府或村委會給予背書，出具的證即綠本的房地產權共有(用)證，享有的權利完全不一樣。其所有人并不享有法律意義上的真正產權。
二、“小產權房”合同效力裁判規則
筆者檢索查閱了大量相關案例，整合發現各地法院裁判觀點大致分兩種思路：
1. 確認買賣合同無效
山東省高級人民法院《全省民事審判工作會議紀要》中明確規定“對于因買賣在集體所有的土地上開發的小產權房而引發的糾紛案件，要嚴格貫徹國家的公共政策和誠信交易秩序，依法確認小產權房買賣合同無效，并通過出賣人承擔締約過失責任等方式避免當事人之間利益關系失衡”。這是省高院出臺有明確規范文件的，可直接認定無效。還有一些省市未出臺有明確規范，但亦有部分法院裁判認定買賣合同因違反效力性強制性規定而無效。【援引---案號：（2021）魯04民申304號、（2020）豫14民終1929號、（2019）豫13民終7020號、（2019）瓊民申922號、（2016）京民終525號】
2. 不予受理或駁回起訴
當事人向法院提起民事訴訟，應該符合法律規定的起訴條件。人民法院立案后發現起訴不符合受理條件的，裁定駁回起訴。因雙方訴爭的房屋的性質系建設在集體所有土地上、缺少相應建設用地等審批手續的小產權房，故本案糾紛涉及小產權房權屬及買賣合同效力的認定，因目前針對小產權房如何處理的相關法律政策尚未出臺，對涉及小產權房買賣合同的履行問題，法院不宜作出實體處理。故本案涉及糾紛不屬于人民法院民事案件的受案范圍。【援引---案號：（2021）京民申3913號、（2021）京0113民初13128號、（2020）京0117民初2444號、（2020）京03民終12601號、（2021）蘇08民終2872號等】
三、“小產權房”能否繼承、分割？
繼承：“小產權房”因其本身取得方式的特殊性被限制轉讓和交易，雖非法律概念但也屬于法律意義上的物，能夠被占有、使用、收益，同樣也能因死亡事實發生，繼承人可繼承小產權房的使用權?！驹?--案號：（2014）高民申字第00097號】
分割：對于已被有權機關認定為違法建筑的小產權房，不予處理；但違法建筑已經行政程序合法化的，可以對其所有權歸屬做出處理。對于雖未經行政準建，但長期存在且未受到行政處罰的房屋，可以對其使用做出處理。在處理使用時，人民法院應向當事人釋明變更相關訴訟請求。在處理相關房屋的使用歸屬時，能分割的進行分割，不能分割的可采用協商、競價、詢價等方式進行給予適當補償。
【提示：本文所列舉援引的判例不是指導性案例，對同類案件審理和裁判并無約束力。而且在司法實踐中，每個案件細節均有不同之處，切不可直接援引本文裁判觀點，僅供參考！】
附相關法律依據：
舊《土地管理法》（2004年修訂）
第六十三條 農民集體所有的土地的使用權不得出讓、轉讓或者出租用于非農業建設；但是，符合土地利用總體規劃并依法取得建設用地的企業，因破產、兼并等情形致使土地使用權依法發生轉移的除外。
新《土地管理法》（2020年1月1日施行）
第六十三條 土地利用總體規劃、城鄉規劃確定為工業、商業等經營性用途，并經依法登記的集體經營性建設用地，土地所有權人可以通過出讓、出租等方式交由單位或者個人使用，并應當簽訂書面合同，載明土地界址、面積、動工期限、使用期限、土地用途、規劃條件和雙方其他權利義務。
前款規定的集體經營性建設用地出讓、出租等，應當經本集體經濟組織成員的村民會議三分之二以上成員或者三分之二以上村民代表的同意。
《山東省高級人民法院關于印發全省民事審判工作會議紀要的通知》【魯高法〔2011〕297號】
《北京市高級人民法院民一庭關于審理婚姻糾紛案件若干疑難問題的參考意見》（2016年8月4日實施）三十五、【小產權房分割】
