這是熊貓貝貝的第1075篇原創文章：

“這屆年輕人不想給銀行打工了”沖上了近期的熱搜。

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關于“提前還房貸”這個已經開始出現普遍表現和意向的趨勢，我前段時間已經寫過文章（“年輕人決定提前還房貸”引發熱議，現象背后，釋放了什么信號？）進行了詳細的分析和解讀。

各種觀點，分歧很大，主張提前還的，大曬“真香”現場。

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要不要提前還房貸，引發熱議和關注，其實離不開當下現實的經濟環境和國家金融情況。

說直白一點，就是房價預期，投資理財，甚至是穩健存款等等能實現財富增值的市場信心，在現實的行情表現之下，產生了動搖，隨著財商意識不斷覺醒升級，越來越多的年輕人發現，錢在自己手上，能夠跑贏銀行貸款利息的難度越來越大，風險也越來越高，自然而然就產生了提前還貸，不求增值，但求降息的需求。

這是經濟學里面最簡單的“息差導流”原理：流動性永遠往成本最低的地方匯集。

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只能說，經濟環境變了，過去年輕人常被教育提前還貸不劃算，錢生錢能跑贏利息。

除了部分群體還保持“堅決不提前還房貸，要做時間的朋友，薅夠銀行的福利。”的觀念，其實越來越多的年輕人選擇提前去房貸杠桿，也是時代轉變和觀念進化的一個縮影。

這篇文章，將從算賬盤點，成本核算的角度，再和各位讀者朋友們深入分析和研究，關于提前還房貸這件事的利弊權衡和對錯界定。

硬核內容，錯過不再。

以微見著，洞察先機，把握趨勢，指導決策。

PS：

• 文章略長，內容的閱讀需要一定的時間和耐心，并且需要進行思考。
• 內容不求討好所有讀者，寫作分享也是一個閱讀群體和寫作群體互相選擇的過程。
• 每個人的認知層次不同，不做強求，這篇文章的內容不是什么大路貨，也不是什么看完能夠帶來輕松愉悅精神滿足的爽文，請結合自身需要和認知需求理性看待。
• 頭條獨家文章，抄襲搬運必究！

（如果這篇文章在其它資訊平臺被看到，不用懷疑，就是抄襲搬運，厚顏無恥）

選擇大于努力，思維決定層次，是任何時代任何環境下的重要規則。

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1

“提前還房貸”這件事，產生爭議的各方觀點和理由分析

 

關于要不要提前還房貸的選擇，目前有兩種主流觀點，針鋒相對，各自考量和理由不同，沒有必要一上來就論個對錯，很值得深入進行一次有深度的探討和對比研究：

提前還房貸者給出的理由，集中在這三點：

• 房貸利率過高，利息超過本金，提前還貸能減輕利息成本；
• 收入預期降低，減輕每月房貸壓力；
• 沒有超過房貸利率，更好地投資標的。

提前還房貸的理由總結起來就六個關鍵詞：利息高；壓力大；沒去處。

不用展開過多分析，這就是當前中國最現實的經濟環境現狀。

利息高，是相對的：對應的其實就是房產增值保值的預期在房住不炒的政策基調下已經明顯動搖，如果從經濟測算的邏輯來看，拋開持有房產的物業費，裝修，以及亂七八糟的成本，以年化5%的房貸利率來看，房價至少要每年漲5.5%，才能實現“資產保值”的目的。

如果要增值，那就要高于5.5%，當然，過去20年房價持續上行的階段，這是能實現的，甚至遠遠高于這樣的測算漲幅的城市和地區比比皆是，理論上按照5%的房貸利率，如果按照20年房價就能翻倍的行情測算，就是貨幣現象稀釋了貸款成本的邏輯。

但是這個邏輯因為房價被政策管控，而發生了改變，事實上從2018年以來，除了極少的頭部城市以外，絕大多數的城市房價，都是橫盤，這從全國房價均價走勢就能得到證明：

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房價不漲，那么就是銀行躺賺，就是這么簡單粗暴。

壓力大，是經濟現實，這個不多展開，近期也寫了很多文章對中國當下經濟現實深入分析和數據研究，客觀的來看，2022年，經濟環境中薪資預期大幅度降低，年輕人還貸壓力大。

沒去處，成為了促成提前還房貸最后一根稻草，市面上的理財產品，年化率能超過房貸利率的，幾乎少之又少。這么說可能還有點客氣，直接一點，基本沒有。

別用保險的理財產品說事，事實上任何保險公司的資金池募資產品，都經不起精細核算，表面看著非常誘人，基本上放臺面上算，沒有能跑得過銀行信用背書的大額存單和穩健理財產品的，沒有例外。

“年化收益率超過6%就要打問號，超過8%就很危險。10%以上就要準備損失全部本金。”

”與其放在股市基金里，控制不住自己，虧個底朝天，還不如提前還房貸，干點確定性的事情。”

是大部分提前還款人士的真實心聲和現實需求。

一切回歸到經濟測算，拿成本說話，提前還款的動向，是最真實的經濟學利差原理的體現。

反觀，堅決不提前還貸的一方，給出的理由主要是：通貨膨脹、機會價值。

通脹之下，錢在時間里不斷貶值。很現實，中國經濟一定持續發展，國運昌隆，那么通脹就是必然的貨幣現象。

截取近三十年的M2與GDP走勢。

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M2和GDP的比值，從1990年的0.81，增長到2022年的2.15，32年，兩倍多的增長，這是最現實的通脹表現。

通貨膨脹，購買力在下降的同時，債務也會下降。

2000年的2000元月供，放到2022年來看，就不是什么大事了，這就是貨幣現象。

另一個理由，就是機會價值，房貸是絕大多數普通個體和家庭，可能是能夠獲得成本最低，額度最高的一筆貸款，這很現實，市場和經濟環境中，找不到比房貸更優質的大額貸款（當然特殊時期紓困的經營貸不能算，因為是典型鉆政策空子的行為，上不了臺面，還有被清算的風險）。

既然有通脹的必然趨勢，那么讓時間去稀釋負債，讓時間讓資產增值。理由夠充分了。

 

其實兩種觀點，沒有對錯之分，核心就在于：對未來的預期，產生了分歧。

提前還房貸，是看空，是面對未來的不確定性，主動把握更多的確定性做法，屬于減負，保障生存的心態。

保持房貸，其實是看多，堅定看好經濟發展和貨幣增長。

不談對錯，這其實就是多空對決的必然造成的對立，經濟可以決定個體做什么，但是不能決定不同個體想什么，就是這個意思。

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2

成本核算一本賬：提前還房貸行為，會產生哪些成本費用？

 

回歸到現實情況來看，經濟社會，成本說話，收益決定發展，成本決定生死，是否提前還房貸，最終還是要落到成本的層面來看。

說直白一點，那就是“值不值”的問題。

提前還房貸，值不值，怎么還，是否會產生額外成本，這本經濟賬值得攤開仔細算算。

1、提前還房貸，從合同關系上來說，本質是屬于購房人的違約行為，既然是違約行為，那就必然會對應“違約金”或者“罰息”的成本增加。

提前還房貸是否需要交違約金，主要看購房者在面簽時簽訂的“房屋貸款合同”。一般情況下，每份“房屋貸款合同”都有“提前還貸”的規定，包括提前還款時借款人要具備的條件、年限、提前還款利息計算、罰息等規定。

2、不同的城市，不同的銀行，甚至是不同的分行，其實對于違約的約定，完全可以用“薛定諤的貓”來形容，那就是可能會完全不一樣。

關鍵還是要看貸款合同約定的內容。

所以在簽訂房屋貸款合同時，借款人一定要向銀行咨詢清楚，提前還款用不用支付違約金。如果需要支付違約金，借款人要向銀行咨詢清楚，支付違約金的形式。

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3、提前還房貸，有兩種情況，一種是一次性付清結余，一種是分幾次提前還，而不同銀行在貸款合同中對應的相關約束，是不一樣的，所以，貸款合同其實早就決定好了過程成本。

4、提前還房貸，基本上違約金和罰息是一個意思，除開時間和流程上的不同，目前主流國有銀行，基本上有上限，那就是最多罰息三個月。

而下限，就是沒有罰息。

具體罰息的額度，銀行必然會進行專業測算，然后出具經得起復核，具有法律依據的測算結果，大概的范圍就是這樣。

罰息的標準，是按照全額計息的方式，具體以銀行貸款合同為準，個人測算就以貸款總額（而不是房價總額，首付和銀行沒關系）進行測算，出入不會很大。

5、還有一種約定也比較常見，那就是按照提前還款金額的百分比計算(一般為1%-3%)，這個也會提前寫進貸款合同中。

比如貸款100萬，提前一次性還完，違約金最多收取貸款總額的3%，也就是3萬。

這個幅度是央行有明確規定的，也是相關法律法規存在的。

6、當然，還有一種情況，是銀行為了自身的業務，不進行罰息和違約金，而是要求貸款的購房者另行購買銀行理財產品，保險產品，或者進行存款，這說直接一點是違規行為，但是必然存在。

7、值得注意的關鍵：部分提前還款后，剩余貸款可能享受不到利率折扣。

一般情況下，提前還款分為提前全部還清和提前部分還清。

提前部分還清時，提前還貸后的剩余款部分，就需要重新簽訂貸款合同，銀行會重新審核購房人貸款資質，并且會按照最新的貸款利率政策執行（2018年6月，全國首套房貸款平均利率達到5.64%），不能享受當初的低利率折扣。

（例如，2016年，如果是商貸，一些銀行會推出83、85、90、95等折扣優惠。）

 

大道至簡，給大家測算兩種不同的提前還房貸的情況：

以等額本息為例（每月還款額一樣），100萬額度，30年。

第一種，是選擇縮短還款年限，并部分提前還款。

100萬，提前還50萬，每月還款的額度不變，那么年限對應就縮短一半，比如已經還了5年，還剩25年，那么50萬提前還掉，時間還剩12.5年。

第二種，是可以選擇30年貸款年限不變，提前還款來減少月供金額。

100萬，30年不變，那么提前還50萬，就相當于少了差不多50萬的利息，每個月的月供，就能打5折，可能有上下浮動，不過差不了太多，以銀行現場測算為準。

 

不考慮個人心態和觀點，純粹從經濟測算的角度來看，提前還房貸，降低的利息成本，是絕對高于罰息和違約成本的。這個沒有什么爭議。

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3

關于提前還房貸的群體詳細分析

 

經濟賬好算，但是不同個體和家庭，都有不同的情況和賬本，至于要不要提前還房貸，這個事情還需要進一步結合自身的情況來進行詳細分析。

不盲從，不跟風，算好賬，與時俱進，適合自己，才是正途。

文章最后，對提前還房貸的群體，進行一個全面的梳理和分類分析：

首先是適合提前還房貸的群體和情況分析：

1、如果是等額本息貸款，沒有超過貸款年限二分之一，提前還款比較劃算；

等額本金還款的總額沒有超過三分之一，提前還款比較劃算；

以同樣30年來看，等額本息不超過15年，等額本金不超過10年。

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理由很簡單，如果超過了，那么剩下的基本上大部分都是本金了，上圖一看，一目了然，如果要提前還款，最具有性價比的時間點，是從貸款日開始算的第八年。

這個門道，不是大路貨，一般的中介抓不準，一般的銀行不愿說。

2、如果沒有能夠跑贏房貸利率的理財渠道和投資方向，而且能夠同時保障資金可控和安全的群體，適合提前還房貸。

事實上絕大多數人，都不要對自己的理財投資能力有過高的期待，銀行利率是市面無風險金融收益的標桿，而且LPR可以調整，從經濟邏輯和規則上來說，市場基本面跑不贏銀行才是合理的。

中國的銀行是具有國家公信力背書，具有貨幣主權的金融機構，憑什么以為自己能夠在金融市場和各種投資渠道里面，能跑贏銀行？

當然，不是沒有，絕對鳳毛麟角就是了。絕大多數的人，都是普通人，要有自知之明。

3、計劃后續將房產作為資產抵押具有資金周轉需求的群體，提前還房貸就是資產私有化的必然選擇。

沒有還完貸款以前，房產是銀行的抵押物，在資產表上面屬于銀行的資產。

4、個人心態認為房貸會對自己造成壓力的，純屬個人偏好，那應該順從內心，條件允許，早點還貸，這個就是純粹個人的喜好問題了，不多討論。

 

然后是不適合提前還房貸的群體和情況：

1、公積金貸款的，不適合提前還房貸，完全沒有必要焦慮和跟風。

公積金本質上是國家的住房福利政策，福利是什么意思？

2、等額本金還款期已過1/3的，等額本息還款已到中期的，不適合提前還房貸。

理由上面其實已經說的很清楚了，反向推導，一目了然，不多贅述。

3、提前還房貸，會導致生活質量下降，生活壓力加大，打亂個人和家庭經濟基本面穩定狀態的群體，不建議提前還房貸。

 

大概就說這么多吧，分門別類，詳細分析，基本上能夠做到對號入座，對應適合，理性客觀。適合的，才是最好的，不是嗎？

以上，就是對“提前還房貸”熱門話題背后的利弊對錯進行的深入探討和分析，和各位朋友進行一個分享。

能夠給看到的朋友們，提供一些參考，一些幫助，一些指導的價值，那就很好。

圖片來源：頭條圖庫

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以上正文，來自@熊貓貝貝小可愛

交個敢說真話，會說實話，善于觀察的年輕人朋友，可好？

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