作者：子非魚

樓市最新的熱點，無過于央行和銀保監會鼓勵各地下調首套房貸款利率，可以最多下浮至基準利率20個基點。利率空間打開，買房空間預期會改變嗎？你會選擇買房嗎？

面對樓市持續低迷的成交量，5月15日，央行、銀保監會發布《關于調整差別化住房信貸政策有關問題的通知》。提出：

對于貸款購買普通自住房的居民家庭，首套住房商業性個人住房貸款利率下限調整為不低于相應期限貸款市場報價利率減20個基點，二套住房商業性個人住房貸款利率政策下限按現行規定執行。各城市自主確定轄區內各城市首套和二套住房商業性個人住房貸款利率加點下限。

其中最關鍵的是降息20個基點。

這意味著：

第一，文件發布之后，打開了各城市各銀行的利率下行空間，接下來各城市會開啟新一輪的樓市降息潮。

按照4月份公布的LPR，與房貸直接相關的5年期利率為4.6%。降息最多可以低于市場報價基準利率20個基點，意味著，各城市銀行的購房利率最低現在可以4.4%。

此前，廣州、蘇州等城市的部分銀行利率已經降到了4.6%，現在具備了更大降息空間。

不要小看這20個基點，有人計算了一下，以貸款500萬計算，下調20個基點，可以減少22萬利息。

如果以去年很多城市的利率最高點計算，那很多去年買了房的人，心理要遭受暴擊。

比如，去年很多城市的首套房利率都上漲到了5.6%左右，當時貸款500萬，30年等額本息，533.3萬利息。貸款加利息一起就是1033.3萬元。月供為23333元。

現在如果做到最低4.4%的利率，同樣是貸款500萬，30年等額本息，利息401.4萬，貸款加利息一起901.4萬。月供為18333元。

也就是說，去年買房和接下來買房的人，同樣貸款500萬，貸款成本或者說購房成本相差130多萬。

當然，去年買房的人也不用火急火燎，因為按照LPR規則，購房時若簽訂了LPR，還款利率會一年一調整。當然，現在想要調整，只能等到明年。

也就是說，如果現在你貸款的銀行利率調整到4.4%，且到明年一直不變，那么你明年就可以享受這個利率。

當然，中間兩年多增加的成本，還是得自掏腰包。按照月供差額5000元來算，購房成本最少也多出了24萬元。

第二，銀行的存款利率，下調空間也會打開。

銀行賺取利潤的主要方法，就是賺取貸款利率與存款利率的差值。

比如A先生向某銀行存款100萬，存款利率1.5%，銀行將這筆錢貸款給B先生，貸款利率是4.9%，銀行利潤上賺取的差值是100萬×（4.9%-1.5%）=3.4萬元。

現在央行和銀保監會引導購房貸款利率下行，最多可以跌破基準利率20個基點，貸款利率下行，銀行的利潤空間被壓縮，這對于銀行是利空。

所以，我們可以看到，今天資本市場上，房地產股大漲，但銀行股卻在大跌。

銀行想要彌補利潤，只能選擇降低存款利率，所以接下來，各銀行的存款利率，大概率會進行下調。

即使沒有昨天央行和銀保監會發布的引導購房貸款利率下降通知，銀行的利率也有可能會下行。

因為，4月份發布的金融數據顯示，社融和購房貸款都在下降，唯有存款在上升。

這意味著，現在大家都不愿貸款，更不愿貸款買房，只想把錢存起來，以應對未來的不確定性。

為引導資金流入市場，銀行存款利率下行，勢在必行。

事實上，一季度全國存款利率已經在下行。央行發布的一季度中國貨幣執行報告中，披露的數據顯示：

4月最后一周，全國金融機構新發生存款加權平均利率為2.37%，較前一周下降了10個基點。

第三，接下來，很多城市會釋放一波真實的購房需求。

央行與銀保監會提出，首套房貸款利率可以最多低于基準利率20個基點。

雖然指定的首套房，但過去四個多月，很多城市都提出了只要貸款還清，購買二套乃至二套以上的房子，都可以按照首套房貸款規則。

這意味著，剛需和改善型需求人群，購房成本都會下降。

對于目前有剛性需求和改善需求，且有購房實力的人來說，接下來可能會行動起來。

因為，一方面利率下降，確實能夠享受到貸款成本下降的實惠。

另一方面，既然央行和銀保監會官宣引導購房利率下降釋放的更重要信號在于，接下來無論中央還是地方，會不遺余力推動樓市復蘇，只要預期沒有復蘇，放松力度就可能沒有下限。

這次官方樓市降息的大背景，就是央行幾天前公布的4月份購房貸款出現了歷史性降幅，住戶貸款減少2170億元，同比少增7453億元。其中，住房貸款減少605億元，同比少增4022億元。

換句話說，無論如何都要把房地產市場復蘇起來，回歸正常，而不像如今這般持續冷場。

如此，也就意味著接下來中心城市房價基本沒有什么下行空間，取而代之的可能是異動，有人口顯著增量、經濟活力足的中心城市，房價可能會進入慢漲。

一方面是利率下行給出了貸款成本下行的空間，一方面是中心城市可能會開啟慢漲模式，這種背景下，對于原本就打算上車且有購房實力的剛需來說，可能會結束觀望，開始上車。

當然，當下這部分既有需求又有實力的人群，畢竟是少數。他們可以推動一波成交量，但推動高度畢竟有限。

換句話說，中心城市即便接下來成交量會復蘇，也難以達到之前的高度。

當下更多，是買不起房的人群。買房的夢想，面對著高房價與不確定低收入，只能擱淺，無法照進現實。

換句話說，樓市降息，與大多數人無關，只利好能買得起的中產以上階層。