風險一、房屋無產權、產權不清晰、產權存在瑕疵
在二手房交易中，因產權不清晰導致的房屋買賣糾紛舉不勝舉，至房屋所在地不動產交易中心拉“產調”是對賣方及其所售房產進行資信調查和權屬分析和排除產權風險最為關鍵、最為有效的方式（沒有之一）。
A．房屋是否具有合法權證
●能辦證而未辦證的房屋：只能進行合同交易，無法及時過戶，存在一房二賣的風險。
●無法辦證的房屋：
違法建筑：禁止市場交易，房屋買賣合同可能因違反效力性規定而被確認無效。
“小產權房”：即無法辦理產證的合法建筑，存在合同無效和無法辦理過戶登記風險。
B ．房屋屬于何種性質
●商品房：可自由交易，權利不受限制。
●房改房：通常可自由交易，但需補交土地出讓金。
●保障性住房：符合政策到年限后方可交易，且需補交土地出讓金。
●城市自建房：土地性質已是國有出讓或劃撥，可自由交易，若是劃撥則需補交土地出讓金。
●農村自建房：土地性質是村集體所有的宅基地，只能在農村集體組織成員之間交易。擅自進行農村自建房買賣交易，存在合同無效、無法辦理過戶登記和房屋拆遷無法獲得拆遷補償之風險。
C ．房屋權利人是否都同意出售
●產權多人共有：
要取得產權證上記載的全部共有人的書面同意
●產權夫妻共有：
無論房屋登記在夫妻一方還是雙方名下，都應要求夫妻二人一同在房屋買賣合同上簽字；若賣方聲稱自己是單身，應要求其出具書面承諾，并約定違約責任。
●產權繼承人共有：
可要求賣方出具公證書等證明材料，要求全部繼承人共同在房屋買賣合同上或在房屋買賣確認書上簽字。
風險二、待售房屋受限售、 限購、限貸對國家或地方宏觀調控政策的影響
近年來國家或地方因房地產宏觀調控的需要，陸續出臺了以限售、限購、限貸為主要內容的房地產調控政策，在進行二手房交易前需要認真了解、研讀相關政策內容，避免購房合同在履行過程中遭遇政策性障礙導致購房目的落空。
∑ 交易房產在限售期內：不允許過戶（以上海為例、對按照優先購房政策購買的新建商品住房，在購房合同網簽備案滿5年后方可對外出售。)
∑ 購房者不具備購房資格：無法取得產權（以上海為例，非上海戶籍需以家庭為單位購房，且購房前連續繳納5年以上社保或個稅，能且只能購房住房1套)
∑ 購房者不具備住房按揭貸款資格：無法獲得銀行融資 (例如：“認房又認貸”，首次購房的貸款首付比例和利率最為優惠，對有兩套以上住房或有兩筆未結清房貸暫停發放貸款等。)
風險三、房屋交易受限制，無法完成過戶登記
房屋的產權狀態是購買二手房的前提和基礎。如果有被抵押、被查封等情況，購房者在交易后可能無法順利取得所有權。
∑ 司法機關查封：房屋被司法機關查封凍結產權，解除查封前無法過戶。
∑ 行政機關限制交易：最常見的是存在違建，被城管部門凍結產權，違建整改前無法過戶。
∑ 抵 押：賣方將房子抵押給債權人，即便成功交易，仍然有抵押債權優先受償的風險。
風險四、被炒房客套路
在二手房買賣過程中，某些“炒房客”會使用一些“套路”，刻意隱瞞交易價格，賺取價差，給買賣雙方帶來交易隱患和風險。
∑ 特別謹慎識別：不是房屋產權人或產權人的配偶、父母、子女等近親屬，而是聲稱自己是產權人的親友，能夠代表產權人簽約的賣家。
∑ 盡量避免：對于簽訂低定金、早交房、延長付款期且約定“指定第三方過戶”或“全權委托公證”條款的購房合同需保持足夠的警惕，對于不符合交易習慣和生活常識的購房承諾、付款條件等應避免沖動交易。
風險五、房屋對應戶ロ和學位被占用
很多家長為了能讓孩子順利入學而購置學區房，卻催生出相應的糾紛。因此，有需求的買家一定要注意核實情況。
∑ 要求賣方出示戶口簿核實交易房屋的落戶情況，看是否有適齡兒童。
∑ 要求賣方書面承諾學位未占用，并約定違約責任。
∑ 還可一并約定學位占用是合同解除的條件。
風險六、交易稅費不透明
不同的房屋情況，交易所需繳納的稅費差異很大，直接影響購房成本。需注意以下幾點：
∑ 產權人是企業還是個人：企業名下房產交易的稅負明顯高于個人。
∑ 房屋購買年限：“滿五唯一”（取得產權滿五年，產權人五年內無房產交易記錄，產權人名下唯一住房）的房屋交易可免征個稅“滿二”（取得產權滿兩年）的房屋交易可免征增值稅。
風險七、中介未勤勉盡責、不誠信
二手房屋買賣因涉及金額大、風險高、流程繁瑣，委托中介機構提供居間服務已經成為主流，但一些房屋中介不盡責、不誠信客觀上增加了房屋交易風險。
∑ 盡量不委托不熟悉的以“獨立從業者”自居的個人或者沒有正規中介資質的機構。
∑ 對中介提供的有關房屋和產權人的信息要審慎對待，盡可能要求出具證明材料并通過多方渠道核實，有條件的需要面見房屋產權人并確認產權原件。
風險八、房屋已設定居住權
《民法典》第366條：“居住權人有權按照合同約定，對他人的住宅享有占有、使用的用益物權，以滿足生活居住的需要。”居住權實質上將房屋所有權和使用權主體進行了劃分，房屋產權人擁有對房屋所有權的處分，但二手房買賣的八大法律風險——強烈建議收藏沒有處分居住權的權利。居住權一經登記設立，即不可轉讓和繼承，設立居住的房屋不得用于出租。設立居住的房屋可以買賣交易，但房屋買賣不能影響居住權人的居住權利。居住權的權利期限至居住權合同期限屆滿或居住權人死亡。
律師建議：
二手房買賣交易過程復雜，購房人極易踩坑，對購房資金安全和房屋過戶帶來風險，購房人除對房屋產調和出售人進行必要的背景和資信調查之外，還需熟悉和研究地方、國家房屋限售、限購政策和銀行針對二手房屋貸款政策。在二手房買賣交易過程中，合理設置定金、首付款和尾款付款條件以及房屋過戶條件及期限對于保障房產交易安全、實現購房過戶目的亦尤為關鍵。
購房人對于待售房屋嚴重低于市場價格、急于拋售和房屋產權人無法聯絡且無合法的委托售房手續等非正常交易情況需提高足夠警惕。在面對任何脫離市場實際情況，違背一般交易習慣和生活常識的說辭和行為切忌沖動之下作出決定，多方核實和求證有關情況再作決定亦不遲，以避免因貪小便宜而吃大虧。
（ 來源：根據最高人民法院司法案例研究院《首份二手房交易法律風險提示》整理）
