京房會(huì)擁有十年以上樓市實(shí)操經(jīng)驗(yàn),已為超過11000個(gè)購房家庭提供投資購房建議,是北京極少能從宏觀市場(chǎng)切入微觀市場(chǎng)每一個(gè)交易環(huán)節(jié)的實(shí)戰(zhàn)專家;累計(jì)實(shí)地勘查社區(qū)超10000個(gè)，1500余次買賣經(jīng)驗(yàn);幫助在帝都打拼的人買一套優(yōu)質(zhì)好房,搭上這座城市經(jīng)濟(jì)增長的紅利,得到確定的回報(bào)!
北京跑贏大盤的房子不超過20%
我們的選籌跑在大盤前面
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進(jìn)入知識(shí)星球可進(jìn)行提問
Q:提問:老師你好：因?yàn)槭滋住⑹踪J、目前只有湊200左右，想考慮小孩上學(xué)，請(qǐng)問亦莊選河?xùn)|的上海沙龍一居、南海家園小二居、還有選河?xùn)|老小區(qū)梅園小區(qū)的高樓層二居，
A:回答:您好, 亦莊的老小區(qū)價(jià)值一般,因?yàn)檫@些新區(qū)的新盤很多,土地也很多,又是年輕人聚集的地方
從投資的角度上品質(zhì)次新是比較好的選擇.上海沙龍和南海家園兩個(gè)盤都可,輪戶型的話建議選2居室
過去北京的市場(chǎng)是剛需驅(qū)動(dòng),現(xiàn)在包括未來市場(chǎng)將會(huì)改為改善驅(qū)動(dòng),2居室是改善最低的門檻了,1居室基本都是剛需群體,而剛需群體的觀望氛圍比較濃厚,一般必須大熱大漲時(shí)才會(huì)出手,所以兌現(xiàn)周期可能會(huì)長一些.
建議認(rèn)真閱讀星球精華欄的文章《大興跑贏大盤選籌導(dǎo)圖》,文中有詳細(xì)的區(qū)域和樓盤優(yōu)先順序分析.祝一切順利,有問題可再向我提問.
Q:提問:您好，XHS上追過來的。我們目前有一套無貸款大興金地仰山東區(qū)的小三居，大概值600萬吧，看您的星球文章這個(gè)盤好像不在您的推薦樓盤里（標(biāo)黃了），可以說下原因嗎？小區(qū)環(huán)境不錯(cuò)又是板樓，我們之前一直貪圖環(huán)境不想搬家。
我們也感覺這個(gè)小區(qū)的房子漲到頭了，考慮置換一個(gè)更有潛力的盤，另外小孩明年上學(xué)（我們之前沒太考慮這個(gè)問題，因?yàn)榻鸬匮錾降?年制里的初中還不錯(cuò)）如果考慮學(xué)區(qū)，德勝和廣外您更偏向哪個(gè)？置換的話大概首付可以出到800;謝謝！
A:回答:您好,感謝信任!1、大興這條線的漲幅是從最北側(cè)西紅門依次輪動(dòng)高米店、棗園,最后天宮院,高米店的熱盤是順馳領(lǐng)海、保利茉莉公館、新里西斯萊公館;
金地仰山熱度偏低的原因主要是價(jià)格,同等條件下以上的三個(gè)盤價(jià)格在市場(chǎng)上更有競(jìng)爭(zhēng)力;西紅門含西紅門以南屬于通勤板塊,本地購買人群匱乏,這樣的板塊一般是價(jià)格比較低的品質(zhì)盤更受市場(chǎng)歡迎,
通勤購買人群的特征是接受不了主城區(qū)的高價(jià)格小面積,因此才犧牲距離換取品質(zhì)和面積;如果價(jià)格過高在市場(chǎng)上并沒有優(yōu)勢(shì).
金地仰山這個(gè)盤還可,雖然短期上漲動(dòng)力不足,但不屬于特別差的盤,西紅門本身是匯聚了商業(yè)價(jià)值,各項(xiàng)的配套比較齊全,距離大興新城比較近，重點(diǎn)發(fā)展的是金融互聯(lián)網(wǎng)產(chǎn)業(yè)，相對(duì)來說是有盼頭的
2、西城學(xué)區(qū)房受政策影響比較大,目前相對(duì)均衡,未來還有不確定性存在,如果把大量資金壓上，有DB的性質(zhì)，從新生兒出生人數(shù)和招生數(shù)量以及三胎政策分析，都是在逐年上升的，所以理論上學(xué)區(qū)房的競(jìng)爭(zhēng)會(huì)更激烈。
如果注重升值潛力,可以看看廣外。樓盤比較多可選范圍比較大。小學(xué)初中都比較均衡，屬于西城中等，溢價(jià)比較低,靠近麗澤商務(wù)區(qū)算是利好。未來還會(huì)有一波人口的紅利.選擇2000左右的小區(qū)保值問題不大。
投資學(xué)區(qū)房的邏輯是今天買在普校,未來成為牛校.不建議買在成熟的學(xué)區(qū)板塊，德勝目前的溢價(jià)比較高,如果政策發(fā)生變化很非常容易買在頂部，成為最后的接盤俠
建議認(rèn)真閱讀星球的精華文章《大興跑贏大盤選籌導(dǎo)圖》《北京房產(chǎn)投資核心邏輯和原理》祝一切順利;有問題可再向我提問.
Q:提問:京總你好,文章中你說五里坨不建議買,石景山不是正在發(fā)展產(chǎn)業(yè)嗎,好多中介說石景山未來潛力巨大。
A:回答:你好,感謝信任!1、石景山的定位雖然是向高端產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型,但從實(shí)際看是一個(gè)通勤衛(wèi)星城，更多是承接海淀西城的溢出人群.如果未來產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型失敗，最終的定位會(huì)向門頭溝看齊.
03年石景山以動(dòng)漫游戲?yàn)榘l(fā)展方向,但游戲行業(yè)是一種娛樂產(chǎn)品，優(yōu)勢(shì)是有很強(qiáng)的盈利特征，劣勢(shì)是開發(fā)出一款優(yōu)質(zhì)游戲需要付出大量的時(shí)間和精力，所以這種行業(yè)一向都是一個(gè)高風(fēng)險(xiǎn)高回報(bào)的行業(yè)，只有一小部分公司能夠長期生存
今天的石景山主要是缺乏本地優(yōu)質(zhì)產(chǎn)業(yè)支撐，所以整個(gè)區(qū)的購買力相對(duì)較弱,房價(jià)之所以有支撐是處于海淀和西城的主要溢出區(qū)域,
溢出的板塊一般是在樓市上行期間，核心區(qū)的房價(jià)大漲時(shí)，才會(huì)傳導(dǎo)到周邊次級(jí)溢出的區(qū)域，
如果石景山未來不能吸引優(yōu)質(zhì)的產(chǎn)業(yè)落戶加上樓市普漲的行情越來越少，那么投資石景山的房產(chǎn)站崗的可能性比較大。
2、五里坨基本已經(jīng)到山里了,真的太遠(yuǎn)太偏了,溢出的區(qū)域一般分為一級(jí)溢出和二級(jí)溢出,溢出的區(qū)域能不能買要看三個(gè)方面:
第一看距離:這個(gè)是最核心的,溢出的區(qū)域必須和核心的主城區(qū)接軌,距離不能過遠(yuǎn),中間不能留白和有大型的建筑物阻擋才能讓溢出區(qū)域居住的人群和主城區(qū)無縫對(duì)接.如果中間留白不叫溢出的區(qū)域,叫衛(wèi)星城.
第二看配套,即便是溢出的區(qū)域,也要有基礎(chǔ)的配套,能夠滿足在這個(gè)區(qū)的基本生活所需,比如學(xué)校、大型商場(chǎng)、醫(yī)院.
第三看交通:一個(gè)是軌道交通、一個(gè)是路面交通,如果溢出的區(qū)域過遠(yuǎn),沒有軌道交通也沒規(guī)劃,地面交通又不好,這種溢出的區(qū)域基本是沒有特別高的價(jià)值的.在滿足以上三個(gè)條件的溢出區(qū)域,更值得購買,如果是有利好的規(guī)劃,價(jià)格還比較低,是值得買的.如果以上三條哪個(gè)都沒占,這個(gè)區(qū)域的發(fā)展難度至少10年以上
3、中介說的可信嗎?中介不懂投資，甚至和投資沒有任何關(guān)聯(lián)。我從未見過任何一個(gè)優(yōu)秀的中介，同時(shí)也是優(yōu)秀的投資客。就好比銀行做柜臺(tái)的，完全不懂金融。中介打磨的是交易環(huán)節(jié),他做的所有事情，都是為了促成交易，而不是預(yù)測(cè)漲跌。只有投資客關(guān)心的才是價(jià)格,你只有實(shí)戰(zhàn)了，自己拿錢押在上面，才能會(huì)關(guān)心漲跌。
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Q:提問:京總好!最近一直在瀏覽學(xué)習(xí)京總的回復(fù)，受益匪淺，學(xué)到了很多新的知識(shí)，也打破了自己之前很多不合理的認(rèn)知。之前咨詢過望京，朝青等板塊，目前想聚焦鎖定在望京和清河片區(qū)，所以還想麻煩京總，
1200-1500W，投資收益為主要目的，兩個(gè)選籌方向：
1. 望京：融科橄欖城、國風(fēng)上觀；
2. 清河：橡樹灣、世華龍樾；關(guān)于這兩個(gè)區(qū)域，未來的漲幅和流通性，有兩個(gè)問題：1. 望京和清河如果選定某一個(gè)區(qū)域看房，選哪個(gè)更好？或者兩個(gè)都不選，京總有沒有推薦的區(qū)域？
2. 區(qū)域內(nèi)最適合入手的樓盤是哪個(gè)？
另外，您經(jīng)常提到的核心區(qū)，想了解一下都是哪里？現(xiàn)在上車的話，可否有一個(gè)優(yōu)先級(jí)排序？感謝。
A:回答:您好，感謝信任和認(rèn)真閱讀。1、核心區(qū)一般是指在城市分區(qū)中由某一種資源形成聚焦，為什么是某一種資源聚焦才會(huì)用核心區(qū)形容，城市分“市級(jí)功能”,和“區(qū)級(jí)功能”衣食住行,大商場(chǎng)每個(gè)區(qū)都有一些,但高端消費(fèi),頂級(jí)品牌購買能力有限,每個(gè)城市最多只能養(yǎng)活一片商鋪,這就是“市級(jí)功能”某種資源形成的聚焦，購買力更強(qiáng)。
我們會(huì)看到一些冷門板塊的貴婦盤，就是指比同區(qū)域的二手盤貴大概一平1-2萬，這種盤買過來之后大概率站崗5-8年的時(shí)間，這個(gè)背后的邏輯就是沒有購買力，或者說購買力有限導(dǎo)致沒有更多的人去接盤，只有量大才能推高價(jià)格，可以用供需來形容，只有供需失衡，價(jià)格才會(huì)上漲，這個(gè)是微觀市場(chǎng)的邏輯。
宏觀市場(chǎng)是貨幣，我們可以看到市場(chǎng)上有很多分析，其中提及最多的是人口，土地制度，房產(chǎn)稅收，還有什么空置率，凡是用這些維度去分析房地產(chǎn)的，全部犯了基本錯(cuò)誤，可以說是根本不了解房地產(chǎn)這個(gè)概念，因?yàn)槟骋恍┮蛩乜梢杂绊懛績r(jià)10%甚至20%的漲幅，但過去十幾年我們的樓市上漲超過了20倍，這么大的一個(gè)漲幅是不能通過任何微觀市場(chǎng)去分析的，我們做學(xué)問研究，要分清楚主要矛盾和次要矛盾，這么大的漲幅唯一的可能就是貨幣，市場(chǎng)上貨幣增多，大家有購買力，不流到房地產(chǎn)也會(huì)流到其它行業(yè)，流到哪個(gè)行業(yè)哪個(gè)行業(yè)的商品就會(huì)漲價(jià)。就像日本韓國的房價(jià)，可以賣到1億韓元。
2、北京的房地產(chǎn)市場(chǎng)是點(diǎn)狀分布邏輯，就好比一塊大餅,零零碎碎撒了芝麻,而有芝麻的地方就是平地崛起一個(gè)個(gè)十萬的樓盤,而周圍的大面積空地得靠邊站,比如某一個(gè)區(qū)域一旦崛起互聯(lián)網(wǎng)風(fēng)口期公司,估值是千倍萬倍的增長,可以一夜之間誕生出無數(shù)個(gè)千萬富翁,這些富翁首要的需求就是買房加置換把房價(jià)一次次推高,
而一旦風(fēng)口期過去,一切又回歸平靜,整個(gè)區(qū)域的價(jià)值也會(huì)瞬間轉(zhuǎn)移,因此你永遠(yuǎn)不知道哪個(gè)互聯(lián)網(wǎng)公司會(huì)踩中風(fēng)口期一夜之間崛起,崛起之后能撐幾年,而我們能控制的就是“聚焦”,因?yàn)橹挥?ldquo;聚焦”價(jià)值才穩(wěn)健。
3、清河和望京這兩個(gè)板塊都有價(jià)值支撐，稱得上核心區(qū)，清河主要是靠周圍的產(chǎn)業(yè)支撐，望京最大的優(yōu)勢(shì)是產(chǎn)住結(jié)合，一個(gè)朝陽，一個(gè)海淀，清河的這兩個(gè)盤在周圍的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)比較明顯，望京的這兩個(gè)盤同比清河可能就略顯遜色了，其次海淀的教育要比朝陽更有優(yōu)勢(shì)
商業(yè)資源是共享的，教育資源是獨(dú)享的，這是本質(zhì)的區(qū)別，家住海淀去趟SKP開車也就一個(gè)小時(shí)，而家住朝陽，去海淀上學(xué)是沒機(jī)會(huì)的，這也是朝陽和海淀兩區(qū)房產(chǎn)的價(jià)值邏輯。
4、橡樹灣的五期，也就是萬像府溢價(jià)稍高，這個(gè)板塊13萬是有點(diǎn)虛高了，其它都可。
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Q:提問; 您好京總,我看了你很多視頻和問答,很佩服你對(duì)這方面的研究,我是你的忠實(shí)粉絲,我春節(jié)后有購房資格,想請(qǐng)教京總房山的長陽你怎么看呢?后期的發(fā)展會(huì)好嗎?我們是屬于外地戶籍,首付也是家里給出了一部分,月供只能承受1萬5左右,在高就有壓力了.期待京總的回復(fù)!
A:回答; 你好,北京整個(gè)城市的產(chǎn)業(yè)布局發(fā)展軸是以東南為主,西北有海淀,中部有金融街、西南有麗澤(處于發(fā)展階段),再想發(fā)展出一個(gè)新的產(chǎn)業(yè)似乎有點(diǎn)困難,
再一個(gè)北京目前的人口進(jìn)入停滯階段，不足以支撐十個(gè)郊區(qū)，開車圍著五環(huán)繞一圈，你會(huì)發(fā)現(xiàn)有大概十個(gè)不同的產(chǎn)業(yè)新區(qū)，做為投資這種地方一定是要回避的，價(jià)格決定了未來房價(jià)的空間，買的低省下來的就是利潤，低價(jià)本身是一種優(yōu)勢(shì)，用低成本買到高價(jià)值的資產(chǎn)就是賺到，以后賣房時(shí)議價(jià)權(quán)也掌握在自己手里，這里的低價(jià)不是價(jià)格絕對(duì)便宜，而是相比競(jìng)品更有性價(jià)比，絕對(duì)價(jià)格更低的通常都是坑，而筍盤指的是相比其他同類價(jià)值的房產(chǎn)更便宜，核心是有價(jià)值且價(jià)格低于價(jià)值，所以才會(huì)有漲幅的空間。
房山明顯的缺乏產(chǎn)業(yè)支撐，商圈很難形成,投資的話不能總想著買便宜的房子，一般首次的購房者喜歡買特別便宜的房子，優(yōu)勢(shì)是價(jià)格低面積大。但實(shí)際5萬一平米未必比8萬一平米的便宜，一套房子最終的價(jià)值不僅要看它價(jià)格，還要看它的盈利能力和成長性等很多因素。買便宜房子，就如同拿一張一百元的人民幣，換了一堆韓幣一樣，雖然在你面前堆了一大堆，但它們并不值錢。房產(chǎn)是個(gè)長期持有的投資品，隨著社會(huì)的發(fā)展，經(jīng)濟(jì)的增長，尤其是像北京這種購買力比較強(qiáng)的城市，人們對(duì)房產(chǎn)的要求會(huì)越來越高，買太差了，將來沒人愿意要。核心地段優(yōu)質(zhì)物業(yè)，永遠(yuǎn)是市場(chǎng)上的稀缺品。
長陽屬于豐臺(tái)的溢出,未來麗澤人口飽滿一部分剛需客在核心地段上車壓力偏大會(huì)選擇在長陽上車,如果以保值增值的角度建議選擇次新的二手房為主,一定要回避新房,
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Q:提問：京總，門頭溝四道橋新開的金茂盤怎么樣？兩居，將來能跑贏大盤嗎？
A:回答：您好,感謝信任!門頭溝的價(jià)值弱了些,規(guī)劃是偏生態(tài);自住養(yǎng)老的話不錯(cuò),三面環(huán)山緊靠永定河,生態(tài)環(huán)境不錯(cuò);17年左右集中開的一批盤,像金地華辰、西山藝境、西山御園、裘馬四季目前都處于一直下跌的狀態(tài);跌幅超過20%;并且能接盤的人很少,成交周期大多是在一年以上;如果投資的話建議避開門頭溝;
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