知乎有一個(gè)問題：說說你在北京住過的隔音差或者好的小區(qū)吧？回答很踴躍，絕大部分都在吐槽隔音忍無可忍。
“我住在某某花城，樓上看電視哪個(gè)臺我都知道”，據(jù)我所知，這個(gè)樓盤的樓齡還不到20年。
“中某城，四周環(huán)繞立體聲，樓上沖水聲、腳步聲、說話聲，隔壁小孩琴聲，吵鬧聲，我服了”，這個(gè)樓盤入住至今只有10年左右，目前二手房售價(jià)約15萬元/平米。
房齡10多年的房子都紛紛出現(xiàn)如此窘境，更不用說房齡30年、40年甚至更老的住房。
01
新中國成立初期，由于經(jīng)歷了長期戰(zhàn)亂，住房損毀嚴(yán)重，城市住房十分短缺，作為首都的北京，短期內(nèi)要承接大量人口，矛盾尤為突出。分配舊中國反動(dòng)階層的住房，以及對城市居民已有住房的統(tǒng)籌安排成為紓困的主要渠道。
50年代，大批蘇聯(lián)專家來到中國指導(dǎo)經(jīng)濟(jì)建設(shè)，受蘇聯(lián)建筑風(fēng)格影響，大批公共建筑和民用住宅的“蘇式建筑”在國內(nèi)許多城市陸續(xù)興建。
“我終日游蕩在這棟樓的周圍，像只熱鐵皮屋頂上的貓，焦躁不安地守候著畫中人的出現(xiàn)”，
電影《陽光燦爛的日子》里，夏雨飾演的馬小軍，每天逃課在花園里、屋頂上逡巡，場景正是軍隊(duì)大院里的蘇式建筑。
60、70年代，國家更注重國防建設(shè)和工業(yè)生產(chǎn)，住房投資得不到支持，1970年，住房投資僅占累計(jì)基建投資的2.6%。
02改革開放后，如火如荼的商品房建設(shè)率先在廣深發(fā)起，如第一個(gè)商品房小區(qū)、第一次土地拍賣等，直至90年代初，北京從方莊“古城群星”四個(gè)現(xiàn)代化住宅區(qū)開始，才進(jìn)入到大規(guī)模的商品房開發(fā)階段。
張藝謀的電影《有話好好說》，故事發(fā)生的主要場景，就在方莊小區(qū)，姜文花錢輪流雇民工，在高聳的樓群間，面向天空喊出了那句中國電影史上的經(jīng)典臺詞——“安紅，我想你”。
由于歷史欠賬嚴(yán)重，北京的存量房數(shù)量和品質(zhì)，都遠(yuǎn)遠(yuǎn)滿足不了市民對宜居的愿望。
北京的房子有多缺？據(jù)統(tǒng)計(jì)，2018年北京城鎮(zhèn)家庭住房面積4.9億平方米，對應(yīng)套數(shù)666萬套，北京戶均住房為0.94套，低于全國戶均1.13套的水平（國際合理水平1.1套左右）。
北京缺房子，更缺好房子。北京有18%的存量住房建于1990年房，同時(shí)12%的住房無室內(nèi)衛(wèi)生間；
北京存量住房套均面積為65.8平方米，遠(yuǎn)低于全國均值95.2平方米；人均居住面積28.6平米，離某訪談節(jié)目里說的“全國人均50平米”的均值差距很遠(yuǎn)。“老破小”三個(gè)字，最能概括北京的存量住宅。
03
1993年，仁恒置地的掌門人鐘聲堅(jiān)在上海的巷子里，目睹上海市民的居住窘?jīng)r，從人均居住面積3平米里嗅到商機(jī)，下決心在上海開發(fā)地產(chǎn)，引進(jìn)新加坡的國際花園社區(qū)。
1995年，“豪宅教父”宋衛(wèi)平在杭州創(chuàng)建綠城，處女作綠城丹桂花園問世，綠城此后一直保持著對產(chǎn)品品質(zhì)的極致追求，也因?yàn)榫G城起的調(diào)子，讓杭州商品房的整體品質(zhì)始終處于全國前列。廣深得益于香港橋頭堡的位置，且地理相似、文化相通，合生創(chuàng)展、中海、華潤、萬科等一批先行者，從創(chuàng)業(yè)之初就自覺學(xué)習(xí)香港的優(yōu)秀經(jīng)驗(yàn)，從1978年中國第一個(gè)商品房小區(qū)——廣州東湖新村開始，改革開放以后的廣深樓市，歷來都為業(yè)界擔(dān)當(dāng)樣板房的角色。
“一定得選最好的黃金地段，雇法國設(shè)計(jì)師，建就得建最高檔次的公寓。電梯直接入戶，戶型最小也得四百平米。什么寬帶啊，光纜啊，衛(wèi)星啊，能接的都給他接上”。
2001年上映的黑色幽默電影《大腕》里的這段臺詞，生動(dòng)描述了北京那幾年住宅開發(fā)的主流風(fēng)氣。重概念，重硬件，重外在——炫、奇、貴、大。
在珠江、萬科、金地、華潤、龍湖、綠城等發(fā)軔于南方的房企在北京全面發(fā)力之前，很長一段時(shí)間，北京都缺少真正意義上的均好社區(qū)，產(chǎn)品和服務(wù)落后的緣由，不是硬件和資金，而是理念。
04
電影《北京遇上西雅圖》片中，湯唯詢問吳秀波在西雅圖的房子：“你的房子好大，有幾層？多少平米，多少錢啊？”吳秀波:“兩層，50萬。”湯唯驚嘆：“400萬人民幣？在北京也就能買二環(huán)倆廁所吧！”
從赴美生子，到中國人組團(tuán)去洛杉磯看房，國人看中的就是海外房產(chǎn)的永久產(chǎn)權(quán)和高性價(jià)比。據(jù)全美房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)會(huì)（NAR）的調(diào)研數(shù)據(jù)顯示，中國已經(jīng)取代加拿大成為美國本土最大的國際房產(chǎn)買家
2021年，北京在全國最嚴(yán)格限購政策、二手房指導(dǎo)價(jià)、“大學(xué)區(qū)”以及連續(xù)2年疫情影響的多重牽制下，新房二手房銷售火爆，雙雙創(chuàng)下5年以來歷史新高，同比大幅攀升，在蕭瑟的大環(huán)境里走出了一波獨(dú)立行情。
2021年北京新房成交9.07萬套，同比上升37.9%；二手房全年成交達(dá)到19.2萬套，同比上升14%。
從區(qū)域來看，2021年朝陽區(qū)的二手房成交冠絕一時(shí)，東城區(qū)漲幅居首，尤其是核心地段的高品質(zhì)次新房備受追捧。其中一個(gè)重要原因是：
受全球疫情影響，“湯唯吳曉波”們出不去了，而實(shí)力階層家庭的海外留學(xué)生回流，憋在國內(nèi)的需求催火了首都樓市。
成交量一路走高的背后，北京一二手房價(jià)在近幾年的漲幅卻微乎其微，如圖可見。
為什么？新房因?yàn)閲?yán)格的限價(jià)政策，政府在幫您摁住房價(jià)，二手房價(jià)主要受客戶預(yù)期、信貸政策和成交結(jié)構(gòu)的影響，不可忽視的是，截止3月底，北京二手房價(jià)格同比漲幅連續(xù)6個(gè)月全國第一。
新房價(jià)格被摁住，二手房價(jià)補(bǔ)漲，以至于“一二手倒掛”現(xiàn)象愈發(fā)厲害，目前可謂是買入北京房產(chǎn)的最佳時(shí)機(jī)。
