今天有朋友和我說，他幾年前買的小產權房，現在業主和他說要原價收回，最多按當時購房的收據退回房款而已，沒其他的賠償。我問他具體什么情況，他說在2011年那會，在龍華買了一棟私人的老破舊的農民房，兩層左右。有國土綠皮兒的，當時因為不懂這些，加上又是熟人朋友介紹的，就沒有太在意這事兒，且一直住了這么多年。他說他問過好多人，說綠皮兒本的話，原業主向法院申請主張合同無效，可以直接要回的，能退原款給你就不錯了！他問我應該怎么辦。
好吧，既然好多人都是這樣說的，那咱也得去找找這個依據不是。于是我在中國裁判文書網上找了下，找到一個近年的案例（2018）粵03民終XXX8號（附圖為文書節選），這個案例一來是和朋友問的問題比較相似，二來這個案例是經過了兩審，所以非常具代表性。今天為解決朋友這個問題，同時也把這個案例分享給大家。
案例是這樣的：
2013年，A把房子賣給B，A的房子是經過“兩規”處理之后并于2007年核發了綠皮兒《房地產證》的房子。2013年4月A把房子通過簽訂《房屋轉讓協議》轉讓給B。2017年前后，A向法院主張《房屋轉讓協議》無效，其中一個理由是：A的房子是綠皮房地產證的農村私宅，并非市場商品房，屬于法律上不允許買賣轉讓的房子。
法院無論一審二審均判定：合同有效！理由如下：
1、涉案《房屋轉讓協議》系雙方當事人的真實意思表示。
2、雖然涉案房屋《房地產證》上登記的土地權屬為集體，但根據政府土地管理部門出具的意見，涉案土地的性質已經變更為國有。A有關涉案房屋為農村宅基地上房屋，涉案房屋轉讓協議因此無效的主張不能成立。
3、轉讓非市場商品房的房屋買賣合同并不當然無效。物權法第十五條規定，當事人之間訂立有關設立、變更、轉讓和消滅不動產物權的合同，除法律另有規定或者合同另有約定外，自合同成立時生效；未辦理物權登記的，不影響合同效力。非市場商品房在轉讓時受到限制，在限制條件取消前，無法辦理房屋所有權轉移登記。如果不能辦理房屋所有權轉移登記，房屋買賣合同約定的過戶手續無法辦理，可能會影響到合同的全面履行，但并不影響房屋買賣合同的效力。
那依照這個案例，綠本兒《房地產證》是不是就沒有風險了呢？其實綠皮兒本的真正的風險點主要有以下幾個：
1、不可以過戶。（合同有效但不意味著可以過戶，包括法拍的也一樣不能過戶）
2、拆遷的時候，產權只認證載人，并需要證載人簽字注銷。（據說可以通過仲裁的方式解決，但我沒有找實際案例）
3、可能存在原業主抵押的風險。
