作者：奇齊
01
過去三個月，我們一直在糾結一個嚴肅的話題：
調控如此兇猛，房價到底會是狂跌，還是猛漲？
到了第四季度，答案終于揭曉：同一個城市里，房價開始漲跌分化了。
最近，北京很多二手房賣家，開始慌了。手里掛出去的房子，沒人來看了。最近，一位朋友聯系我，說了自己處在嚴重的“賣房焦慮”當中。
9月，這位朋友把自己引以為傲的一套望京自住房，掛牌出售，起初掛了710萬元，接下來噩夢來了。
老林頻繁收到中介電話，反正話里話外就是市場不好，讓他降價賣。
最后老林告訴我，自己已經被磨得沒了脾氣。
于是調整了掛牌價，630萬元，比起他的心理預期已經整整少了80萬元，但依舊沒買家出現。
02
降價，在北京二手房市場不是個例。
貝殼的數據監測顯示，十月份掛牌的房源里，價格下調的房源比例高達85%。
并不是房東單方面沒有信心，除了房東在拼命降價以外，更讓人絕望的，是根本沒有買家。
一個位于北五環回龍觀的中介告訴我，最近兩月，他的帶看次數縮水一半。
6月每周最少6組客戶，現在3組客戶都難。
這個數據，和回龍觀片區的二手房成交量也是一致的。6月的回龍觀片區一個月能賣300套房，現在150套都賣不到了。
一位著急的房東，在社交媒體上發出了靈魂拷問：最近二手房這么難么，中介都不留我電話了。
量價齊跌的，不只是二手房。
最近，北京的新房市場，也在面臨相同的情況，朝陽區今年五月份，一次性供應了10個項目。
這些扎堆出現的項目，大多數都是超過千萬的改善型豪宅。
但由于扎堆出現，每一個樓盤，都希望自己是先被購房者看到。于是根本等不急售樓處和樣板間的建設，于是都先去商場一樓擺攤。
十一黃金周前后，如果你去位于望京的凱德mall，或者合生匯，會發現只要是北京稍有人氣的各大商場，都已經淪為房產批發市場了。
商場，成了開發商們爭搶客戶的“戰場”。
任何一個經過的白領，但凡敢對著展臺多瞟兩眼，大概率會被團團圍住，緊接著給你遞上名片，再給你的雙手塞滿樓盤宣傳單。一通介紹之后，才會滿意的放你離開。
有一位網友，只是想去五樓吃個飯，但硬是被拉著把北京的千萬左右的房子，全部看了一遍。
“練攤”式賣房，成了當下北京樓市涼涼的一個縮影。
03
如果二手房跌停，新房無人問津就是北京樓市的全部，在這樣嚴格的調控政策下，就一點都不值得說了。
北京樓市最魔幻的地方，在于另一面。
上周五，冷冷清清的北京樓市，出現了一個意外。
北五環的學府壹號院開盤，賣出了能夠載入中國房地產歷史的成績。
這個套均2000萬的海淀豪宅，開盤當天，直接包下了香格里拉飯店整層，用于接待客戶。
從下午一直到凌晨，香格里拉飯店里的開盤現場，一直在排隊，每隊伍里的每一個客戶，都是經過嚴格驗資的真·有錢人。
那天下午，香格里拉飯店成了北京千萬富豪最密集的地方之一。
要不是最后要真金白銀簽幾千萬的購房合同，你很難想象這樣的場面，會和前面無人問津的樓市，出現在同一個城市里。
火爆的行情，不止出現在某一個豪宅樓盤。
幾天前，北京順義老牌富人區里的另一個著名項目北京莊園，也傳來熱銷的信息。
過去三個月，買了近三十套。
平均每一套，價值一個億，我之前有幸參觀過這個項目。這個法式風格的獨棟別墅，從建筑外立面，到內部裝修，都是按著凡爾賽宮的風格進行設計。
外立面的來姆石，是用的地中海礦區最精華的巖層開采的，上面還有億萬年前的貝殼化石。
此外，這個項目還經常宴請各路明星為其站臺，極其奢華精致。一位網友這樣形容：
“空氣中，到處都彌漫著富貴的氣息”。
北京莊園，從一期到現在二期上新，價格變貴了，但銷量反而上升了，光是國慶七天黃金周里，就賣出了5套，
漲價的同時，還熱賣的，不只是新盤，很有很多位置很好的豪宅。距離頤和園等皇家三山五園不遠的區域，二手房價也在上漲。
微博上，一位網友說，自己看中海淀豪宅西山美墅的朋友最近發現，自己上半年關注的房子，到現在才過去半年，已經漲了一千多萬了。
半年時間，一套房子的價格，比很多上市公司一年的利潤都高了。
04
不得不說，北京樓市里的樓市分化，已經非常明顯了。
一面是普通樓市里，二手房拼命打折降價，新房庫存堆積如山，剛需客戶上不了車。
另一面是豪宅樓市里，房子拼命漲價，富人搶房如搶白菜一般 。
這意味著，持有普通房產的普通人，手里的資產在縮水貶值，而手持豪宅的富人，資產卻出現了巨大的躍升。
現實，有時候比電影還魔幻。
兩種截然不同的行情，出現在同一個市場里，背后是有原因的。
一方面，在房產稅的陰影，通貨膨脹的壓力之下所有人都形成了一個共識，未來的物價會上漲，房產的持有成本會變高。
因此，樓市里會出現三種人。
第一種，是還沒買房的人，看著房產稅越走越近，都在嗑著瓜子等著看房產持有者的好戲，等市場打折降價。
第二種，是普通的房產持有者，手里的房子在肉眼可見的跌價，心理干著急，要不就是擺出一副鴕鳥心態，要不就是想著把手里幾套不那么好的房子，換成一套更好的房子。
同時，手里拿著大量現金的人，也會拼命的購買更優質的房產或者其他資產，而不是拿著錢等著貶值。
這時候，正中第三種人的下懷。
這些人可能是開發商，也可能是富人，本身手里就拿著這個城市最優質的房產。
他們反而成了政策的受益者。
這也直接造成了我們開始說到的現象：富人的房子越買越貴，豪宅的開發商賺的盆滿缽滿，反而是普通人的房產貶值，資產受損。
05
這種行情，在經濟學領域里，有一個大家熟知的名詞：馬太效應，他說的是強者恒強。
而強者恒強的另一面，是弱者越弱。
北京的行情，只是眾多城市的一個縮影。
過去的幾個月里，上海但凡是個千萬的豪宅，也都是需要拼命攢積分搖號的狀態，而杭州的剛需老破小，已經冰凍了一兩個月了。
很多房東降了一百萬，也依然無人問津。
深圳更慘，這個以搞錢著稱的城市，在今年年初，有四萬名房產中介，而現在，一個月只能成交兩千多套房。
很多中介都已經辭職去做微商，或者在回老家的路上了。
在不久的將來，其他一線和二線城市，也陸陸續續會走上這樣的行情。
所以，手里拿著一些的沒有學區老破小，或者是空著不住的郊區大面積新房的房產持有者，在未來的日子會很不好過，因為它們都毫無疑問的會變成負資產，拖垮持有者的現金流。
這時候，敢于及時止損是一種智慧。
