好多人問(wèn)我，難道目前就沒(méi)有值得購(gòu)買(mǎi)的商鋪嗎？
我只能說(shuō)：市面上能買(mǎi)得到的基本沒(méi)有價(jià)值。
底層邏輯和上一期公寓是一樣的，商業(yè)用地審批過(guò)多，開(kāi)發(fā)商全蓋成寫(xiě)字樓是鐵定賣(mài)不出去的，所以打個(gè)擦邊球建成商業(yè)，其實(shí)啊每個(gè)城市的商鋪基本上都過(guò)量了，除了一線(xiàn)城市核心地段待遇要好點(diǎn)，其它城市商業(yè)價(jià)值不高，房企明明知道商鋪不好賣(mài)，為什么還建商鋪？
因?yàn)榉科笤谂牡氐臅r(shí)候，當(dāng)?shù)匾?guī)劃部門(mén)出讓住宅用地，要綁定商業(yè)用地任務(wù)指標(biāo)，比如住宅用地多少平米，商業(yè)用地多少平米，就好像你去買(mǎi)寶馬，你不加選配，4s店不賣(mài)給你一樣。
當(dāng)下，線(xiàn)上的網(wǎng)購(gòu)瘋狂的發(fā)展模式，把消費(fèi)者基本稀釋掉了，讓商鋪的商業(yè)價(jià)值大大降低。
以目前商鋪的價(jià)格而言，它的年化收益能達(dá)到3%，就非常給力了。
那么誰(shuí)會(huì)去買(mǎi)商鋪了，就是那種有關(guān)系有資源的人，他買(mǎi)完后立馬就可以租給別人，而且租期長(zhǎng)、租金高，簽約就是10幾年，一般的人根本就沒(méi)有這么好的資源。
另外返租商鋪也是經(jīng)常說(shuō)的話(huà)題了，說(shuō)實(shí)話(huà)這要看運(yùn)氣了，運(yùn)氣好的話(huà)，遇到有實(shí)力的房企，有運(yùn)營(yíng)能力的團(tuán)隊(duì)，商業(yè)有可能做起來(lái)，不過(guò)還是有風(fēng)險(xiǎn)的，如果是返租的話(huà)，跟你簽10年返租合同，簽返租協(xié)議最好是開(kāi)發(fā)商自己的公司（子公司），目前簽返租協(xié)議的公司大多數(shù)是皮包公司，這種公司直接宣布倒閉，即使你合同啥用沒(méi)有。
投資商鋪幾點(diǎn)建議：
第一，房產(chǎn)有風(fēng)險(xiǎn)優(yōu)先級(jí)：住宅、公寓、商鋪、旅游地產(chǎn)，商鋪也有優(yōu)先級(jí)：
第1是優(yōu)質(zhì)社區(qū)底商，
第2是購(gòu)物中心通外的商鋪，
第3是步行街的一樓，
第4是步行街，二樓三樓，
第5是那種分割式的室內(nèi)商鋪。
第二、社區(qū)底商，雙面街比單面街好，一條街兩邊都是商鋪，人流才大，才更容易產(chǎn)生消費(fèi)的沖動(dòng)，所以單邊街生意一般不咋地，還有社區(qū)底商，越靠近社區(qū)大門(mén)價(jià)值越高，未來(lái)越好租。
第三、商場(chǎng)里分割銷(xiāo)售的不帶返租的鋪位慎重購(gòu)買(mǎi)，如商場(chǎng)5000平的鋪位分割成50個(gè)，賣(mài)給50個(gè)業(yè)主，這種商鋪風(fēng)險(xiǎn)較大，如果不統(tǒng)一管理基本就是個(gè)死，因?yàn)?0個(gè)人有50個(gè)意見(jiàn)，而且我告訴你，有人買(mǎi)了商鋪懶得出租得多的是，一個(gè)商場(chǎng)只有出租率高，商品類(lèi)型集中有序才熱鬧，尤其是沒(méi)有集中式管理的物業(yè)，這類(lèi)商鋪地段再好也是死。
第四、專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)建議慎重，如建材市場(chǎng)、五金市場(chǎng)，窗簾市場(chǎng)，這類(lèi)商鋪在10年前回報(bào)率還可以，但是在目前的環(huán)境，在做專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)成功率很小。
第五年、如果商鋪連收益5%都達(dá)不到，買(mǎi)這樣的商鋪還咱們還不如買(mǎi)個(gè)4%左右的理財(cái)產(chǎn)品，因?yàn)樯啼佄磥?lái)變現(xiàn)能力差，接盤(pán)俠少，在測(cè)算年回報(bào)的時(shí)候，要去周邊的商鋪問(wèn)下真實(shí)的租金，不要只聽(tīng)售樓處的置業(yè)顧問(wèn)一通忽悠。
第六、看中了商鋪，去了解一下同板塊，同檔次的商鋪的租金，你也可以到本城市的銀行信貸部門(mén)，假如用此商鋪?zhàn)龅盅嘿J款，銀行要不要這樣的商鋪?zhàn)龅盅何铮绻y行認(rèn)可，這種商鋪是非常難得的，盡量買(mǎi)這種商鋪。
第七、有些商鋪在小區(qū)內(nèi)部，只依靠小區(qū)內(nèi)部業(yè)主拉動(dòng)消費(fèi)，那么這種商鋪的回報(bào)率不高。
第八個(gè)、不要迷戀大牌，什么北辰商業(yè)街、萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)、龍湖天街等等著名的商業(yè)地產(chǎn)，你可以去看看，場(chǎng)面一樣很冷清。
總結(jié)：購(gòu)買(mǎi)商鋪和選擇關(guān)系很大，因此，人們想要選擇商鋪一定要熟悉商鋪相關(guān)的內(nèi)容。
