在二手房交易中，由于交易環(huán)節(jié)中的影響因素較多，購房者有時會遇到各種意料不到的問題，導致買賣合同無法正常履行。
最近正在買房的劉先生，就遭遇了二手房買賣合同被終止的情況。劉先生所買的那套房子，產(chǎn)權證署名是賣家王先生，雙方已經(jīng)簽訂了買賣合同，并且劉先生向王先生支付了20萬元定金。但是，近日王先生的妻子曾女士聯(lián)系劉先生稱，丈夫賣房時并未與其商量，她不同意賣這套房，所以要求與劉先生終止買賣合同。
劉先生想了解的是，夫妻一方未征得另一方同意而單獨賣房，房屋買賣合同是無效的嗎？他又該如何維護自己的權益？
解答：
一對夫妻結婚之后購買的房屋，除特殊約定外，無論登記在哪一方名下，均屬于雙方共有財產(chǎn)。那么，夫妻一方在出售房產(chǎn)時，會受到“共有財產(chǎn)”的限制，不能單獨做決定。
麥田房產(chǎn)專業(yè)人士表示，購房者在買房簽約時一定要注意一個細節(jié)，如果該房屋產(chǎn)權登記在夫妻雙方名下，則簽約時需夫妻雙方共同作為出賣人簽約；而如果該房屋產(chǎn)權登記在夫妻一方名下，則簽約時建議另一方出具書面的同意出售房屋的文件。
從法律條文上來看，《最高人民法院關于審理買賣合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第三條規(guī)定，“當事人一方以出賣人在締約時對標的物沒有所有權或者處分權為由主張合同無效的，人民法院不予支持；出賣人因未取得所有權或者處分權致使標的物所有權不能轉移，買受人要求出賣人承擔違約責任或者要求解除合同并主張損害賠償?shù)模嗣穹ㄔ簯柚С帧?rdquo;
麥田房產(chǎn)專業(yè)人士解釋稱，也就是說，夫妻一方未經(jīng)對方同意，以自身的名義擅自賣房的，盡管房屋買賣合同不會因此而直接失效，但房子很可能無法辦理過戶手續(xù)，合同也是無法繼續(xù)履行的；而不知情的購房者在解除合同的同時，可以要求賣家承擔違約責任或支付賠償。
所以，對于像劉先生這樣，已經(jīng)簽了合同并交了定金，卻不得不終止合同的購房者來說，其可以要求賣家承擔違約責任或支付相應賠償（包括房屋差價損失等），以維護自身權益。
此外，在符合特定條件的情況下，比如夫妻另一方追認買賣合同，或購房者能舉證夫妻另一方知道而未表示反對等，法院也有可能會判決繼續(xù)履行房屋買賣合同。
新京報編輯 楊娟娟 校對 柳寶慶
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