二手房看得見、摸得著，因此很多人還是青睞買二手房的，但是二手房交易流程比較復雜，有很多細節特別小心，今天分享二手房合同避開9個坑。
第一、夫妻共同房產如果只有一個人來簽合同怎么辦？
第一種情況、不動產證上只登記一個人的名字，如寫的是男方名字，和你溝通時候并沒有特別說明有老婆，也沒有特別說明是否屬于夫妻共同財產，簽完合同后，他老婆說這個合同無效，一般法律上是不支持他老婆的訴求，合同會繼續履行。
第二種情況、不動產證上體現的是夫妻雙方的名字，只有一方來簽字，另一個說反對，那么合同無效。
房價在上漲的時候，有的賣方利用這個漏洞去毀約，而且不用賠償。
第二、定金交多少合適，一般情況下交總房價的10%以內，但行情好的時候，有的房主會反悔，可以提高定金，不過極限交到20%，超過20%的話就不會被法律保護。
第三、有人知道二手房房款要走資金監管賬戶，但你不知道定金也可以走監管賬戶，你知道嗎？有人為了騙走定金會鋌而走險。
但是很多房主嫌麻煩，不愿意走這個程序，因此咱們盡量在周一到周五和房主簽合同，簽合同之前，和中介去房管局做個產調。
首先確認房主是不是本人
其次摸清房本是否抵押，
第三搞清是否有小額貸款擔保、查封的情況。
如果有以上幾種情況，先別著急交定金，房主處理好再交定金。
第四、談好是帶家、家具，一定要讓中介用書面登記清單，注意要留下家電、家具型號，同時拍下照片打印出來讓原房主簽字，不要嫌麻煩，這個環節必須要做，避免在交接時會扯皮，影響買房的心情。
第五、付款方式，分兩種。
第一種是一次性付款，合同里寫清楚定金多少？首筆款多少？尾款多少？即使是一次性付款最好留5萬作為尾款，水電、物業費等等結清、房主戶口遷出去之后，咱們再把尾款5萬補足。
如果房主戶口不遷出，即使你報警、起訴都不一定好使，這種事情無法強制執行，戶口不遷出，將來你賣房和你孩子上學落戶都是問題。
第二種按揭貸款，首付款也要留5萬尾款。
注意，你交的定金是現金的話，一定要讓他寫個收條，銀行轉賬的話就無所謂了，有轉賬記錄。
還有就是你不管交什么款，原則上是只打給房主，千萬千萬不要打給第三方，不要冒險。
第六、大多數情況買房都要做按揭貸款，那么銀行就需要原房主配合，如果原房主不配合，結果就是在約定時間內無法成功交易。
如：原房主拖著不解押，因為這套房子原來有按揭貸款，此時，合同里要寫明：原房主需要承擔所有損失，同時包括購買期間房價上漲給買家帶來的實際損失。
如：銀行的原因，合同里要寫上明：因銀行原因導致未履行合同交易時間，雙方互不追究責任。
第七、要預防政策風險
如某城市規定外地人交2年社保才有資格買房，但是當你剛簽完合同，政策突然改成5年社保了。
如銀行的政策突然收緊，不給放貸款了，今年前幾個月的上海就是這樣的情況，太多倒霉的購房者，因為突然被政策掐緊，交易交易不了，被迫違約。
有良知的房主把定金退給你，有些房主可能一分不退，因此在合同里要寫上：遇到政策變更，導致的交易失敗，雙方互不追究責任。
第八、雖然2021年新法典規定，在按揭貸款的房子也可以過戶，說實話銀行不同意，如果房主不還清貸款，依然沒法交易。
咱們如果遇到原房主房子有按揭貸款，原房主要求先幫他墊上，建議你最好找當地的擔保公司去處理這件事，哪怕花點錢，比你去承擔風險要強，這種情況你在談價格的時候，也肯定會把這些因素一起算上，你也不會賠什么。
比如正常賣100萬，因為他這個房子特殊需要你來搞定剩余的貸款，肯定交易的時候你要給他談價格，或者他便宜幾萬塊錢對不對？
咱們的原則是不要用自己的錢為房主解押，因為咱們不是專業人士，讓擔保公司讓專業的人去做專業的事。
第九、咱們知道二手房是存在高頻評高貸空間的。
如：房子本來值200萬，然后評估成240萬，首付能少付幾萬是幾萬，這就需要原房主來配合你，把多貸出的錢再返給你。
如果需要做高平高貸，銀行給房主放款之后的7個工作日之內，要把約定好的錢打到你的卡內，以防意外。
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