最近很多人問我，什么是大小產權，大產權、小產權又有什么區別，今天我就來給大家簡單說一下。
首先，我們要知道我們買房子買的究竟是什么，買房子買房子其實我們買的就是房子的一個所有權和土地的使用權。房子的所有權是永久的，而土地的使用權是有期限的。什么是大產權、什么是小產權？通俗點解釋就是,國家發產權證能買賣的叫大產權房,平時我們能買到的普通商品房都屬于大產權房,其中包括70年產權、50年產權、40年產權三種。而國家不發產權證的叫小產權房。
大產權的房屋類型，一般有商業、住宅等，所有權是屬于國家所有，由國家房管局給你頒發產權證，如果你涉及有房屋買賣，那么就需要給國家房管局繳納“房屋出讓金”等。這種產權證的使用年限，可分為40年、50年還有70年。40年產權的一般是用于商業、旅游、娛樂等用地，50年產權用地一般是用于教育和醫療。70年產權的用地就是我們的住宅用地了，用于人口居住。個人和企業可以有償使用或者交易使用權。
然后就是小產權，這種產權就比較好理解了，小產權證是由鄉政府或者是村委會頒發的，這種地就是我們的普通住宅，簡單點說就比如我們農村的自建房，土地所有權歸集體所有，所以這種房是不需要繳納費用的。而這種土地的使用權是沒有明確時間的，可隨時由集體收回終止土地的使用權限。
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大產權和小產權的區別：
一、小產權房
1、小產權房的房產證由鄉鎮政府頒發,職工并沒有實際的產權。
2、職工想要轉讓小產權房的話,必須在購買五年之后才能夠進行。
3、小產權房的建設用地一般是歸鄉政府集體所有,并且這類房產只能由這個鄉的村民購買居住。
4、購買小產權房之后,若要再轉讓,必須補交土地出讓金,否則便不能夠上市交易。
二、大產權房
1、大產權房的房產證由國家頒發,被國家認可和接受。
2、職工可以自由出售或轉讓大產權房,沒有時間上的限制。
3、大產權房的用地是由國家(也就是當地政府)劃撥或者轉讓的,銷售對象可以是任何人。
4、購買大產權房之后,購買者可以自由進行使用、出售或轉讓,不用補繳任何費用。
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買小產權房會具備一定的風險
1、缺少“五證”
“五證”即具備國有土地使用證、建設用地規劃許可證、建設工程規劃許可證、建筑工程施工許可證及商品房銷預售許可證。如果沒有“五證”是不能辦理房產證的。沒有產權,不受法律的保護。
2、拆遷難補償
除了不能辦理房產證外,那些“便宜房”實際上屬于在政府規定范圍以外的違章建筑,如果和國家的規劃相沖突,還很有可能被拆除,而且業主也不會得到拆遷安置補償。
3、質量難保證
房屋質量沒人監督,一些開發商為賺錢會偷工減料,存在安全隱患。這類房屋一般由土地所在村開發,除了房屋質量和房屋售后保修難以保證以外,入住后的物業管理也極容易出現問題。
4、小產權房不能抵押或者上市轉賣
由于沒有正規的產權證,小產權房不能作為抵押或上市轉賣。這些都是購房者在購買小產權房需要注意的地方。
5、小產權房不能抵押貸款
小產權房不能在房地產管理部門登記備案,所以不可以辦理抵押等他項權利,沒有他項權利就相當于沒有合法的質押物抵押到銀行,銀行貸款就無法批復。
大產權房存在縮水風險
房屋使用年限分兩個概念:一個是房屋本身的使用年限,另一個是土地使用年限。房屋是私人財產,購房者享有永久的所有權和使用權。土地是國家的,開發商和個人拿到的只是使用年限。因此我們通常所說的產權年限,指的是土地的使用年限。
房屋產權的年限,是從開發商拿地之日起開始計算的,而地產開發的周期一般較長(一般從拿地到交房入住需要2-5年甚至更久),因此購房者到手的產權一般會縮水幾年,一般70年產權的房子實際使用年限也就60多年,一些50年、40年產權的房子使用年限更短。如,位于大興的天同11號項目1993年拿的地,中間涉及很多糾紛,到2014年8月才開盤,目前仍有房源在售,于今年下半年交房,即使今年入住,房子產權也縮水了23年。因此,購房者在購買房子之前,一定要咨詢項目的拿地時間,而不僅僅是交房時間。
