租賃合同到期，租賃雙方為圖省事，口頭或用微信續(xù)簽合同，具備同樣的法律效力，如果出現(xiàn)提前解約，哪怕租賃雙方已協(xié)商解約，房東還是要支付違約金。
姬先生（化名）于2017年12月經(jīng)房屋中介，租下了林先生（化名）梅隴鎮(zhèn)某小區(qū)的房屋，租金是每月6500元，租期兩年。
2019年12月合同到期，姬先生續(xù)租，雙方約定租金上漲300元；今年年初，雙方又協(xié)商租金上漲了100元。續(xù)簽租金金額，雙方都是通過(guò)微信文字來(lái)確認(rèn)。
今年4月，房東林先生打算把房屋賣(mài)掉，希望與租客姬先生提前解除合同。經(jīng)雙方協(xié)商，姬先生同意在5月份搬離，但由于沒(méi)有找到合適的房子，直到6月份還沒(méi)有搬走。
這下房東林先生不樂(lè)意了，報(bào)警并上門(mén)驅(qū)趕姬先生一家，甚至還差點(diǎn)大打出手。在民警的現(xiàn)場(chǎng)協(xié)調(diào)下，租賃雙方達(dá)成了初步共識(shí)，林先生同意租客在7月搬離，并支付延期一個(gè)月的租金8000元。
事后，租客姬先生感覺(jué)很委屈，自己本來(lái)就已經(jīng)很大度的同意了房東提前解約，就因?yàn)樽约何窗磿r(shí)搬離，房東就上門(mén)驅(qū)離自己，最后還提高了當(dāng)月房租。
姬先生想不通，于是求助梅隴鎮(zhèn)房地物業(yè)糾紛調(diào)解委員會(huì)。
租客姬先生訴求：
1、房東需賠償合同中約定的違約金即一個(gè)月租金6900元。
2、最后一月的房租按照原租金6900元計(jì)算。
3、房東需返還自己支付過(guò)的300元油煙機(jī)、灶臺(tái)清理維修費(fèi)用。
房東林先生訴求：
1、因已先期與租客達(dá)成提前解約協(xié)議，故不予賠償6900元違約金。
2、最后一月房租按新協(xié)議8000元計(jì)算。
3、不予退還租客支付的300元油煙機(jī)、灶臺(tái)清理維修費(fèi)用。
上海市首席調(diào)解員、全國(guó)模范調(diào)解員、梅隴鎮(zhèn)房地物業(yè)糾紛調(diào)解委員會(huì)負(fù)責(zé)人梅小鶯
上海市首席調(diào)解員、全國(guó)模范調(diào)解員、梅隴鎮(zhèn)房地物業(yè)糾紛調(diào)解委員會(huì)負(fù)責(zé)人梅小鶯受理了調(diào)解。她認(rèn)為，雙方提出的訴求有些有道理，但有些訴求存在瑕疵。
首先，最早簽訂的租賃合同明確了雙方違約條款為一個(gè)月租金，后面微信上簽訂續(xù)租的房租金額依舊有效，屬于補(bǔ)充條款。因此，房東林先生理應(yīng)賠償給租客姬先生一個(gè)月的房租違約金6900元；而最后一個(gè)月8000元的房租是在雙方自愿的情況下簽訂，因此需按照合同支付租金；而姬先生主張的返還300元油煙機(jī)、灶臺(tái)清理維修費(fèi)用，這筆費(fèi)用應(yīng)由實(shí)際使用者姬先生支付。
經(jīng)過(guò)調(diào)解，雙方終于達(dá)成一致。但在節(jié)目中梅小鶯也提醒大家：租賃合同是保護(hù)租賃雙方合法權(quán)益的根本保證，簽訂時(shí)不要嫌麻煩，盡量把自己的合理要求都寫(xiě)在合同中，這樣不僅可以避免今后產(chǎn)生糾紛，而且還能在糾紛產(chǎn)生時(shí)有法可依，維護(hù)自身合法權(quán)益。
律師說(shuō)觀點(diǎn)
北京市京師（上海）律師事務(wù)所律師施雪
律師
觀點(diǎn)
本案例，顯而易見(jiàn)不能用暴力解決問(wèn)題。但除此之外，站在房東和租客雙方各自的立場(chǎng)，似乎都占點(diǎn)道理。我就站在不同角度分別分析“法律上怎么處理這類(lèi)糾紛，應(yīng)該注意些什么？”
租客角度可以說(shuō)：1、微信上雙方已經(jīng)達(dá)成合意續(xù)租，事實(shí)上也發(fā)生了續(xù)租的行為，租期就應(yīng)該到2021年12月19日。2、合同成立后，雙方都需要嚴(yán)格遵守，司法實(shí)踐中，繼續(xù)履行合同是第一方案，實(shí)在無(wú)法履行了，才考慮違約責(zé)任，所以不是想當(dāng)然的，付違約金就可以違約。3、如果提前解除合同了，押金可以要回，交房時(shí)物品清點(diǎn)清楚、水電煤結(jié)算清楚，以免后續(xù)發(fā)生爭(zhēng)議。
房東角度要注意：1、口頭合同也是合同，應(yīng)當(dāng)?shù)玫阶袷亍Ｖ皇侨∽C不容易，建議大家在溝通解約的過(guò)程中錄音錄像存證。2、合同解除后，如果租客仍然不搬走，司法實(shí)踐中除了可以要求租客強(qiáng)制搬離之外，房東還可以按照原先租金的標(biāo)準(zhǔn)，要求租客支付房屋占有使用費(fèi)，直至搬離為止。3、為了避免有些租客將房屋嚴(yán)重破壞，尤其是本案這樣雙方爭(zhēng)執(zhí)不休了，可以提前在合同中約定，解除合同時(shí)，需要將房屋恢復(fù)原狀，以此約束租客愛(ài)惜房屋。法律不輕易保護(hù)違約的人，不是花錢(qián)就可以當(dāng)然違約。房?jī)r(jià)如此之高的情況下，房東找好租客，租客找好房源，需要大家用心去維系租賃市場(chǎng)這個(gè)大環(huán)境。
