【案情】張三、李四于2020年1月9日簽訂《攤位轉讓協議》，約定：一、甲方（李四）同意將自己位于安樂菜市場海鮮A16-2、A16-3兩個攤位轉讓給乙方（張三）使用。并保證乙方同等享有甲方在原有攤位租賃合同中所享有的權利與義務。二、租期為兩年，租期從2020年2月1日至2022年1月31日止，兩個攤位年租金為21,600元人民幣，租金為每年交付一次，第二年租金提前一個月交付。三、甲乙雙方不得違約，如有違約，違約方賠償給守約方金額貳萬元。張三于2020年1月11日支付了第一年的租金21,600元。2021年1月17日，張三向李四轉賬支付第二年的租金21,600元，李四以張三未按約定支付租金為由，于2021年1月19日向張三退回租金21,600元，并于2021年2月1日收回攤位。
【分歧】關于本案李四能否以張三逾期交納租金直接解除合同，存在以下兩種不同意見：
第一種意見認為，根據《中華人民共和國民法典》第五百零九條規定，當事人應當按照約定全面履行自己的義務。張三、李四簽訂的《攤位轉讓協議》明確約定，張三應當提前一個月交納第二年租金（2021年1月11日），但是其于2021年1月17日才將第二年租金轉給李四，其行為已構成違約，李四有權解除雙方簽訂的《攤位轉讓協議》并收回攤位。
第二種意見認為，張三已于2021年1月17日向李四轉了第二年租金，雖未按照《攤位轉讓協議》約定時間轉款，但是未達到法定的解除合同條件，李四不能以張三逾期交納租金為由，直接解除合同并收回攤位。
【管析】筆者贊同第二種觀點，理由如下:
第一，租賃合同是出租人將租賃物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。張三、李四簽訂《攤位轉讓協議》，系雙方真實意思表示，不違反法律強制性規定，合法有效。根據《中華人民共和國民法典》第五百六十三條規定，有下列情形之一，當事人可以解除合同：……（三）當事人一方遲延履行主要債務，經催告后在合理期限內仍未履行；第七百二十二條規定，承租人無正當理由未支付或者遲延支付租金的，出租人可以請求承租人在合理期限內支付；承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。
李四未向張三催告第二年租金，且張三于2021年1月17日已向李四履行了交付租金的義務，李四雖退還給張三，但能夠證實張三有支付租金的行為，李四在未經催告租金并給予張三合理期限情況下，強行解除與張三簽訂的《攤位轉讓協議》并收回租賃攤位的行為，構成違約。
第二，根據《中華人民共和國民法典》第五百零九條規定，當事人應當按照約定全面履行自己的義務。張三、李四簽訂的《攤位轉讓協議》明確約定，張三應當提前一個月交納第二年租金（2021年1月11日），但是其于2021年1月17日才將第二年租金轉給李四，其行為也構成違約。
綜上，張三逾期交納租金違反了雙方簽訂的《攤位轉讓協議》，構成違約。但是，李四未經催告租金并給予張三合理期限情況下，不得強行解除與張三簽訂的《攤位轉讓協議》并收回租賃攤位，其行為構成違約，應當承擔相應的違約責任。
來源：中國法院網
