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提問：
北京買房盡量不買南城是為什么？最近在看房，聽同事介紹說北京買房能買北城盡量不買南城，這是有什么典故嗎？
回答：
01
你是來拉屎的吧？
這一句祖安霸氣的問句一度占據(jù)網(wǎng)絡(luò)用語排行榜的前幾名。這個畫面其實是出自電影《城南舊事》，這個作品打破了傳統(tǒng)的故事架構(gòu)，沒有起因經(jīng)過結(jié)果，幾個故事串聯(lián)起來講述自己略顯傷感模糊的童年。
這個鏡頭就是主角小姑娘英子在荒園中無意發(fā)現(xiàn)一個小偷，為了自保，急中生智，給小偷找一個臺階下。后來英子覺得這個小偷不是壞人，但還是被暗探發(fā)現(xiàn)抓走了。
這個電影大家可以看一看，基本展示出了20世紀(jì)20年代老北京城南城的風(fēng)貌。南城的這種市井氣息不是一朝一夕形成的。
這要從北京城的建城歷史開始講了。金中都太過久遠(yuǎn)了不去討論，元朝平定天下，定都北京，號大都，建元大都城，由劉秉忠主持修建，圖上可以看出整體要比金中都要大一些。后來元順帝被徐達(dá)常遇春嚇的連夜出逃大都，北京就被明朝占據(jù)。
再后來就是朱棣的故事了，北京城能有今天實在是要稍微感謝一下這位雄才大略的皇帝的。外地藩王造反成功上位的這幾千年以來就沒幾個，而大一統(tǒng)王朝的話就他老哥一個。
后來他又敏銳的看出來帝國的隱患是北方的蒙古，以絕對強勢皇帝的鐵手腕力排眾議把都城從南京遷到北京。傳奇黑衣宰相姚廣孝主持修建了新的帝國都城，也就是今日北京城的雛形。
為了壓制所謂的“王氣”，也為了擴大都城的面積，整體向北擴建很多，而今天要說的南城，其實那個時候還沒有呢。直到嘉靖年間蒙古騎兵頻繁南下，甚至已經(jīng)零星出現(xiàn)在當(dāng)時的南郊。
誒，終于出現(xiàn)今天的主角了，嘉靖年間的南郊大致就是今天南城的位置了。那個時候南郊有天壇和山川壇，還有大量的商戶民居，嘉靖其實是想修一圈城郭套起來的，可是他把這個工作交給了嚴(yán)嵩。
嚴(yán)嵩那是何許人也？著名的大奸臣。他還有個智商過剩一只眼的兒子嚴(yán)世蕃在工部當(dāng)一把手，好家伙，這大工程不貪點那簡直愧對奸臣這個光榮稱號。結(jié)果就是一圈的城郭愣是給修成了四分之一，算大四分之一吧，宣武門外崇文門外到永定門這一大片圈起來，形成“凸”字布局的下半部。
這個凸字的下半部就是傳統(tǒng)意義上的南城。你就想吧，以前是荒地，后來是各種亂七八糟的民居，老城的胡同還能順溜點，南城的胡同那就是隨心所欲了。
直到解放以后，依舊是把大部分的建設(shè)重點放在北面，機關(guān)單位，科研院校，包括后來依托大學(xué)的中關(guān)村產(chǎn)業(yè)集群，還有國貿(mào)CBD這種外貿(mào)集群，都是北城的，南城只能接受倉儲物流、建材、蔬菜水果米面糧油這些相對低端的產(chǎn)業(yè)。還有西站、南站這倆超級體量的火車站，南來的鐵路網(wǎng)要比北面的多得多，地塊被占被切割以后，很難有什么成氣候的大地塊了。
02
一句話，北京南城的弱，由來已久。
反映在房子上面，就是南城的房子相比之下是賣不上什么價格的。這里泛指老的宣武崇文，豐臺大興房山等等。
都是老圖，看看這學(xué)校，看看這互聯(lián)網(wǎng)公司，這基本都和南城沒有啥關(guān)系。就這要是還能發(fā)展的起來那才叫怪了呢。
這個圖做的可能確實是太早了，那會還不確定華為能入駐麗澤SOHO呢，現(xiàn)在看來華為那是要麗澤生根發(fā)芽了。年底十四號線就要貫通了，沒準(zhǔn)還能提前一點點，先前說八通線不就是年底嗎，這不也提前貫通了，所以麗澤商務(wù)區(qū)站提前通車也不會太意外。
（這是海淀北的華為研究院，這里的一部分人是要搬去麗澤的。）
我之所以怎么看好麗澤，那是有原因的。老宣武崇文自不必多說，靠上東西城的大樹，就算教育資源一項，就能讓這些地方起飛了。這些地方自然也就成了預(yù)算不多還想上好學(xué)校的家長的第一選擇，這不昨天開學(xué)是史家的校長都去永外的革新里小學(xué)了。
西城的榮豐2008在很多人的眼中那還是蠻吃香的，不過廣外、永外這些地方是老南城氣質(zhì)，要說現(xiàn)代南城氣質(zhì)最足的是誰？那非豐臺莫屬了，還得刨去河西那兩塊。
豐臺真就還挺難的，大片的沒電梯板樓，要么就是詭異的大塔樓，發(fā)展的早沒啥新地塊可用，低端產(chǎn)業(yè)還在清退中，看來看去，有點發(fā)展的真就是只有麗澤這一塊未來之星了。
想在麗澤買房子，麗澤肚子里面的金都苑和諾德家園。稍微遠(yuǎn)些的順馳藍(lán)調(diào)品質(zhì)不錯，再遠(yuǎn)一些的那就是三環(huán)新城，萬年花城了。
再去哪里呢？再就是我覺得新宮也不賴，19號線4號線的交叉點，產(chǎn)品層次多，交通便利，去金融街能控制在半個小時以內(nèi)，關(guān)鍵房子還便宜，與之臨近的西紅門也不賴，大興五環(huán)里面的寶貝，其實吧，也是承接北城溢出的資源而已。
至于房山，稻田長陽是底線了，不能再往南了。還有誰，對，還有亦莊，開發(fā)區(qū)這種超然的存在，自成一體，北京最后一塊制造業(yè)基地，承接著產(chǎn)業(yè)升級的重任。開發(fā)區(qū)應(yīng)該不會覺得自己是南城的吧？
03
二手房說的大概，下面看看新房吧。說到新房就不能不提剛剛掛出來的43塊土地，說土拍，捎帶著看看附近的在售新盤吧。
這次南城土拍的亮點毫無疑問是圍繞著麗澤的兩塊地，我覺得這次土拍的時候這兩塊地的風(fēng)頭很可能蓋過海淀永豐京昌路的那幾塊地。
周莊子的這個位置確實還不錯，總面積夠大，可是看這個土塊的分布，大大小小的分成了六塊，這個開發(fā)難度瞬間就提高了很多，而且不成組團的打包出售，也很難把十根手指攥成一個拳頭。
東邊的L01和L04組成的地塊是綠隔產(chǎn)業(yè)用地。這個產(chǎn)業(yè)到底是個啥呢？有沒有大拿解釋一下，這么大的體量看起來還是蠻給力的，豐臺本來產(chǎn)業(yè)就不多，豐富一下產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)真是大好事。
西邊的是住宅用地，22地塊是教育用地，這一塊小三角地，估計勉強建一個幼兒園了，L08這個緊挨著學(xué)校的住宅用地也蠻憋屈的，06、07這個住宅組團應(yīng)該不錯。
10.6萬的指導(dǎo)價還是很哇塞的，地塊怎么細(xì)碎，不知道有沒有小戶型啊，對于剛需上車來講不是很友好。
再來看看麗澤里面的這一塊地，雖然也是三塊，可是這個集中度就要好太多了，北面的WQS02地塊那是一個商業(yè)金融板塊，大概率是一個金融街風(fēng)格的金融大廈。南邊組團的661和660是住宅用地，L05是教育用地，學(xué)校安排在大組團的這一側(cè)，這一側(cè)的孩子上學(xué)倒是不用過馬路了，對面的就麻煩一點點了。守著蓮花河和大公園，這環(huán)境還不錯，西邊不遠(yuǎn)就是麗澤SOHO，這一塊指導(dǎo)價要到11.2萬，那絕對是有原因的。
就這個圖還可以吧，足夠的一目了然吧？南站那個白色的小圓頂，西站那個藍(lán)色的小方頂，玉淵潭好認(rèn)吧？再不濟右上角的故宮總該認(rèn)出來了吧？要說麗澤這位置簡直得天獨厚，要說南城的未來之星是哪里？那非麗澤莫屬。
粉色那一大片就是麗澤的核心區(qū)，目前來看只建設(shè)了五分之一不到，看來豐臺還是謹(jǐn)慎的很啊，這最后一張王牌是要仔細(xì)的打了。西邊的這兩塊藍(lán)色就是周莊子，東邊緊挨著的是萬泉寺。
中海甲三號院以后估計再也不好意思叫自己是離麗澤最近的新房了，周莊子06地塊是共有產(chǎn)權(quán)房，估計能有個300多套房子，應(yīng)該還是蠻香的。萬泉寺這塊地，位置沒的說，11.2萬的指導(dǎo)價，如果政府持有20%產(chǎn)權(quán)的話，那實際售價估計也就九萬多，對比來看還是可以上一手的。
越說越說，腦殼疼，再看看西紅門這塊地就結(jié)束了。
這次拍的是橙色區(qū)域里面的6011地塊和6014地塊，橙色區(qū)域也就是上面的規(guī)劃圖，是該大片區(qū)的整體實施方案，紅色的大線條是南五環(huán)路，北面黃色的兩塊是熙悅宸著和熙紅印，然后整個淡藍(lán)色的是大興區(qū)的區(qū)界。
好吧，看圖基本就可以看出很多信息了，首先大興著力發(fā)展自己五環(huán)里面這個“觸角”的決心是很大的，京開高速以西的地方已經(jīng)發(fā)展的很成熟了，東邊是以后大力發(fā)展的地方。
西紅門不錯，有四號線有19號線，承接金融街主城溢出的購買力，問題不大，這里的問題是房子有點太多了，同質(zhì)化競爭在可預(yù)見的未來都是相當(dāng)激烈的，保值應(yīng)該還可以，增值估計乏力，跟著大盤的腳步吧。
結(jié)語
南城發(fā)展的遲鈍且低效，這個事情是有著深遠(yuǎn)的歷史原因的。不過隨著北城成熟區(qū)域的定型，再往北大片的土地都是屬于戰(zhàn)略留白的。而西邊已經(jīng)到了山腳下了，副中心限制的比較嚴(yán)格，那南城就是北京發(fā)展的方向。
其實從供地上來看就是這樣，每次供地大部分都集中在南城，從供需關(guān)系來看，充足的供應(yīng)就可以平抑商品的價格。
南城房子相對不貴這件事，對于剛需上車的同學(xué)們來說未嘗不是一件好事情啊。
