貸款買一套房子，5年后漲多少才不虧？
有個簡單的思路：
一是：持有一筆資金，不買房，只理財，5年后手上的資金是多少？
二是：用這筆錢買房，5年后賣掉這套房的話，手上剩余資金是多少？
兩種情況相比較，買房后剩余的資金多，就說明不會虧。
計算的方式大概是這樣子的：
將所有的購房成本（首付+稅費+貸款月供*5年*12）算做一筆理財本金。簡稱“本金”。
按著5%的年回報，5年算下來的所有收益是多少。簡稱“收益”。
5年后房子的貸款余額是多少。簡稱“貸款余額”。
上述三者相加，本金 + 收益 + 貸款余額 就得到 買房子5年后賣出，不會虧本的價格。
按著這個邏輯來舉個簡單的例子：
買一套500w的房子，客戶是首套首貸。
首付35%，也就是175萬；貸款 65%，也就是 325w；
買的是二手房，稅費大概8%吧，也就是稅費為 40w；
貸款利息按上海目前的利息 5%，貸款30年來計算。月供為 17447元。還了5年，合計 105w。
175w+40w+105w，相當于320w的本金，按著5%的理財回報，5年理財收益為 80w左右。
如果采用的是等額本息的話，5年下來，還掉的本金大概是27w左右。
未還的貸款余額 325w - 27w = 298w
按著這個邏輯就是：
175w+40w+105w+80w+298w = 698w
也就是說，買一套500w的房子，持有5年，需要漲到698w才能保本，相當于每年要漲 7%。
我做了個表格。
算法的邏輯真的很清楚，如果看一遍，沒有弄明白的人，可以多看幾遍。多看幾遍還是不懂得人，可以看下下面的思路。
買一套500w的房子，持有5年的所需要的成本是多少？
5年下來，客戶總共支出了 320w （首付175w，稅費40w，月供總和105w），這就是持有成本。
5年后賣掉這個房子，需要先將貸款結(jié)清，貸款余額是298w。
如果5年后賣618w，扣掉這個未結(jié)清的貸款后，實際到手320w，貌似剛好可以保本，但實際上是血虧。
因為需要考慮到，原有資金如果在不買房的情況下，理財?shù)氖找?strong>（或者叫做資金占用成本）。只有房價漲幅覆蓋了這個理財收益后，才不會虧。
當然在計算這個理財收益。我們已經(jīng)擴大的理財收益。而且很多因素沒有考慮進去。
細心的人可能會發(fā)現(xiàn)幾個問題：一個是月供不是原本就有的，是買房后5年內(nèi)，每月都還的，這筆資金的理財收益不會太高。二個是買房后的租金收益。
1、貸款月供是一個月一個月還的，這筆錢作為理財?shù)谋窘鸬脑挘瑢嶋H產(chǎn)生的收益(實際資金占用成本）應(yīng)該要低一半。
把月供也納入到理財本金的話，這個月供只能相當于是“定投”，本金是逐漸遞增的，收益也是遞增的。
第一個月月末才還貸款，所以沒有理財收益；
第二個月的本金是1.75w，當月收益= 1.75w * 5% / 12；
第三個月的本金 為 1.75*2=3.5w，當月收益 = 3.5 * 5% / 12。
...........
以此類推，每月收益相加，5年下來，月供資金總收益是 13w 左右。少于前面的 26w（前面算法是 5年的月供總和 * 5%*5）。月供占用的資金成本 剛好少了一半。
2、房子的持有收益，比如出租的租金回報；即使是自己住，相當于自己不用支付租金給別的房子了。
按著上海現(xiàn)在 2% 左右的租金年回報計算。500w的房屋出租的話，房租每年的收益大概是10w左右，每月租金 8333元，這個租金已經(jīng)算比較高的了。5年下來，就相當于有50w的租金收入。
租金可以算買房后的正常收益，可以加到房子的上漲收益來。
但同樣的，如果不買房的話，還是要租房，租房就需要付租金。5年下來，租金也不會少。
貌似買房后，房子可以用來出租，能獲得租金收益，但你屬于剛需客戶，房子是自己住的，所以這個租金收益只是理論上的，實際上是沒有的。
不買房和賣房后，做收益比較的時候，一個減掉租金支出，一個加上租金收益，就會重復計算，所以租金最多只能算一次。
考慮了月供的“定投性”和租金的回報后，我們再來比較下買房和沒有買房的區(qū)別。
買不買房，現(xiàn)在手上資金都是 215w，看看5年后，手上還有多少資金。
1、沒有買房5年后的資金：本金+定投本金+理財收益
175w+40w+105w+215w*5%*5+13w = 387w。
而這個資金還需要 減去 5年來的租房支出。
所以沒有買房的話，5年后，手上的資金會少于387w。
比如月租金 5000，5年下來，租金成本就是 30w，扣掉這個費用后。理論上，不買房的話，5年后，手上還有 357w。
2、買房5年賣出后獲得的資金：賣出價 - 未結(jié)清貸款
如果賣出價是 698w的話，最后到手資金為:
698w - 298w = 400w
房子自住，實際上是沒有租金收益的，也沒有房租的支出，所以這個地方獲得的收益就不能將租金收益加進來了。
除非買客原本就有房子住，這個租金收益就可以加進去。同樣的，既然原本就有房子住，沒有買房的話，就不用支付額外的租金，也沒有租金支出。
不買房租金是支出，買房后租金是收益，2個比較的時候，租金只能用一次，要不然就會重復計算了。
所以，要想算出買房5年不虧本的賣出價，只要買房5年后的到手資金 高于 5年不買房的到手資金就可以了。把公式簡單的變形下，就可以得出不虧本的計算公式：
賣出價 = 理論上不買房的到手資金 + 未結(jié)清貸款
= 357w + 298w
= 655w
將這個重新計算做一個表格：
買房，情況太復雜，能不能賺，都要看具體情況。
比如，理論上的理財年回報率 和 實際年回報率。
還比如，有些人 買房和 居住 是分開的，自己租房住，租金便宜點；買的房子租給別人，租的貴點。賺點租金差。
還比如，自己是二套，貸款利息高過 5.5%。
這些都是大家需要考慮的因素。而且5年時間不短，不買房的話，每個月是不是真的能定存一筆資金。
做房產(chǎn)這么久，遇到很多客戶，即使將很多東西計算的很明白，即使知道買了房賺錢的難度比較大，但也不會不買房！！
