貸款買(mǎi)一套房子，5年后漲多少才不虧？
有個(gè)簡(jiǎn)單的思路：
一是：持有一筆資金，不買(mǎi)房，只理財(cái)，5年后手上的資金是多少？
二是：用這筆錢(qián)買(mǎi)房，5年后賣(mài)掉這套房的話(huà)，手上剩余資金是多少？
兩種情況相比較，買(mǎi)房后剩余的資金多，就說(shuō)明不會(huì)虧。
計(jì)算的方式大概是這樣子的：
將所有的購(gòu)房成本（首付+稅費(fèi)+貸款月供*5年*12）算做一筆理財(cái)本金。簡(jiǎn)稱(chēng)“本金”。
按著5%的年回報(bào)，5年算下來(lái)的所有收益是多少。簡(jiǎn)稱(chēng)“收益”。
5年后房子的貸款余額是多少。簡(jiǎn)稱(chēng)“貸款余額”。
上述三者相加，本金 + 收益 + 貸款余額 就得到 買(mǎi)房子5年后賣(mài)出，不會(huì)虧本的價(jià)格。
按著這個(gè)邏輯來(lái)舉個(gè)簡(jiǎn)單的例子：
買(mǎi)一套500w的房子，客戶(hù)是首套首貸。
首付35%，也就是175萬(wàn)；貸款 65%，也就是 325w；
買(mǎi)的是二手房，稅費(fèi)大概8%吧，也就是稅費(fèi)為 40w；
貸款利息按上海目前的利息 5%，貸款30年來(lái)計(jì)算。月供為 17447元。還了5年，合計(jì) 105w。
175w+40w+105w，相當(dāng)于320w的本金，按著5%的理財(cái)回報(bào)，5年理財(cái)收益為 80w左右。
如果采用的是等額本息的話(huà)，5年下來(lái)，還掉的本金大概是27w左右。
未還的貸款余額 325w - 27w = 298w
按著這個(gè)邏輯就是：
175w+40w+105w+80w+298w = 698w
也就是說(shuō)，買(mǎi)一套500w的房子，持有5年，需要漲到698w才能保本，相當(dāng)于每年要漲 7%。
我做了個(gè)表格。
算法的邏輯真的很清楚，如果看一遍，沒(méi)有弄明白的人，可以多看幾遍。多看幾遍還是不懂得人，可以看下下面的思路。
買(mǎi)一套500w的房子，持有5年的所需要的成本是多少？
5年下來(lái)，客戶(hù)總共支出了 320w （首付175w，稅費(fèi)40w，月供總和105w），這就是持有成本。
5年后賣(mài)掉這個(gè)房子，需要先將貸款結(jié)清，貸款余額是298w。
如果5年后賣(mài)618w，扣掉這個(gè)未結(jié)清的貸款后，實(shí)際到手320w，貌似剛好可以保本，但實(shí)際上是血虧。
因?yàn)樾枰紤]到，原有資金如果在不買(mǎi)房的情況下，理財(cái)?shù)氖找?strong>（或者叫做資金占用成本）。只有房?jī)r(jià)漲幅覆蓋了這個(gè)理財(cái)收益后，才不會(huì)虧。
當(dāng)然在計(jì)算這個(gè)理財(cái)收益。我們已經(jīng)擴(kuò)大的理財(cái)收益。而且很多因素沒(méi)有考慮進(jìn)去。
細(xì)心的人可能會(huì)發(fā)現(xiàn)幾個(gè)問(wèn)題：一個(gè)是月供不是原本就有的，是買(mǎi)房后5年內(nèi)，每月都還的，這筆資金的理財(cái)收益不會(huì)太高。二個(gè)是買(mǎi)房后的租金收益。
1、貸款月供是一個(gè)月一個(gè)月還的，這筆錢(qián)作為理財(cái)?shù)谋窘鸬脑?huà)，實(shí)際產(chǎn)生的收益(實(shí)際資金占用成本）應(yīng)該要低一半。
把月供也納入到理財(cái)本金的話(huà)，這個(gè)月供只能相當(dāng)于是“定投”，本金是逐漸遞增的，收益也是遞增的。
第一個(gè)月月末才還貸款，所以沒(méi)有理財(cái)收益；
第二個(gè)月的本金是1.75w，當(dāng)月收益= 1.75w * 5% / 12；
第三個(gè)月的本金 為 1.75*2=3.5w，當(dāng)月收益 = 3.5 * 5% / 12。
...........
以此類(lèi)推，每月收益相加，5年下來(lái)，月供資金總收益是 13w 左右。少于前面的 26w（前面算法是 5年的月供總和 * 5%*5）。月供占用的資金成本 剛好少了一半。
2、房子的持有收益，比如出租的租金回報(bào)；即使是自己住，相當(dāng)于自己不用支付租金給別的房子了。
按著上海現(xiàn)在 2% 左右的租金年回報(bào)計(jì)算。500w的房屋出租的話(huà)，房租每年的收益大概是10w左右，每月租金 8333元，這個(gè)租金已經(jīng)算比較高的了。5年下來(lái)，就相當(dāng)于有50w的租金收入。
租金可以算買(mǎi)房后的正常收益，可以加到房子的上漲收益來(lái)。
但同樣的，如果不買(mǎi)房的話(huà)，還是要租房，租房就需要付租金。5年下來(lái)，租金也不會(huì)少。
貌似買(mǎi)房后，房子可以用來(lái)出租，能獲得租金收益，但你屬于剛需客戶(hù)，房子是自己住的，所以這個(gè)租金收益只是理論上的，實(shí)際上是沒(méi)有的。
不買(mǎi)房和賣(mài)房后，做收益比較的時(shí)候，一個(gè)減掉租金支出，一個(gè)加上租金收益，就會(huì)重復(fù)計(jì)算，所以租金最多只能算一次。
考慮了月供的“定投性”和租金的回報(bào)后，我們?cè)賮?lái)比較下買(mǎi)房和沒(méi)有買(mǎi)房的區(qū)別。
買(mǎi)不買(mǎi)房，現(xiàn)在手上資金都是 215w，看看5年后，手上還有多少資金。
1、沒(méi)有買(mǎi)房5年后的資金：本金+定投本金+理財(cái)收益
175w+40w+105w+215w*5%*5+13w = 387w。
而這個(gè)資金還需要 減去 5年來(lái)的租房支出。
所以沒(méi)有買(mǎi)房的話(huà)，5年后，手上的資金會(huì)少于387w。
比如月租金 5000，5年下來(lái)，租金成本就是 30w，扣掉這個(gè)費(fèi)用后。理論上，不買(mǎi)房的話(huà)，5年后，手上還有 357w。
2、買(mǎi)房5年賣(mài)出后獲得的資金：賣(mài)出價(jià) - 未結(jié)清貸款
如果賣(mài)出價(jià)是 698w的話(huà)，最后到手資金為:
698w - 298w = 400w
房子自住，實(shí)際上是沒(méi)有租金收益的，也沒(méi)有房租的支出，所以這個(gè)地方獲得的收益就不能將租金收益加進(jìn)來(lái)了。
除非買(mǎi)客原本就有房子住，這個(gè)租金收益就可以加進(jìn)去。同樣的，既然原本就有房子住，沒(méi)有買(mǎi)房的話(huà)，就不用支付額外的租金，也沒(méi)有租金支出。
不買(mǎi)房租金是支出，買(mǎi)房后租金是收益，2個(gè)比較的時(shí)候，租金只能用一次，要不然就會(huì)重復(fù)計(jì)算了。
所以，要想算出買(mǎi)房5年不虧本的賣(mài)出價(jià)，只要買(mǎi)房5年后的到手資金 高于 5年不買(mǎi)房的到手資金就可以了。把公式簡(jiǎn)單的變形下，就可以得出不虧本的計(jì)算公式：
賣(mài)出價(jià) = 理論上不買(mǎi)房的到手資金 + 未結(jié)清貸款
= 357w + 298w
= 655w
將這個(gè)重新計(jì)算做一個(gè)表格：
買(mǎi)房，情況太復(fù)雜，能不能賺，都要看具體情況。
比如，理論上的理財(cái)年回報(bào)率 和 實(shí)際年回報(bào)率。
還比如，有些人 買(mǎi)房和 居住 是分開(kāi)的，自己租房住，租金便宜點(diǎn)；買(mǎi)的房子租給別人，租的貴點(diǎn)。賺點(diǎn)租金差。
還比如，自己是二套，貸款利息高過(guò) 5.5%。
這些都是大家需要考慮的因素。而且5年時(shí)間不短，不買(mǎi)房的話(huà)，每個(gè)月是不是真的能定存一筆資金。
做房產(chǎn)這么久，遇到很多客戶(hù)，即使將很多東西計(jì)算的很明白，即使知道買(mǎi)了房賺錢(qián)的難度比較大，但也不會(huì)不買(mǎi)房！！
