二手經(jīng)濟適用房真的不能買嗎？分清一類二類和交易條件比較重要。
1.首先介紹一下什么是經(jīng)濟適用房：
經(jīng)濟適用房是以中低收入家庭、住房困難戶為供應(yīng)對象，并按國家、住宅建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)的普通住宅。經(jīng)濟適用房的價格按建設(shè)成本確定，建設(shè)成本包括征地拆遷費、勘察設(shè)計及前期工程費、建安費、小區(qū)內(nèi)基礎(chǔ)設(shè)施配套建設(shè)費、貸款利息、稅金、物業(yè)的管理費。
2.經(jīng)濟適用房分類：
經(jīng)適房分為一類經(jīng)適房和二類經(jīng)適房，什么是一類二類呢？
一類是指一類居住用地，國標(biāo)為R1,，市政公用設(shè)施齊全、布局完整、環(huán)境良好、以低層住宅為主的用地。
二類是指二類居住用地，國標(biāo)為R2，市政公用設(shè)施齊全、布局完整、環(huán)境較好、以多、中、高層住宅為主的用地。
詳細(xì)介紹：
1）一類經(jīng)適房：是面向中低收入家庭出售的住房，本地戶籍，家庭年收入≤8萬才可申請。
房本：兩限房房本。
交易：必須滿五年才可上市交易，且上市前，先由政府決定是否優(yōu)先回購，政府不回購才可交易。補繳綜合地價款后房屋性質(zhì)變更為商品房。
繳稅：除契稅、個稅和增值稅外，需繳納綜合地價款，2008年4月11日前的經(jīng)適房滿5年需要交10%的稅款（網(wǎng)簽價和核定價按高價取）。2008年4月11日之后的經(jīng)適房滿5年需繳納差額x70%的稅款。（差額=出售時同地段相似普通商品房價格 - 原經(jīng)適房價格）
貸款：一類經(jīng)適房是否可以貸款，取決于是否滿五年。政策上不允許按市場價格出售未滿五年的經(jīng)適房，只能以不高于購買時的單價出售。且只能出售給符合經(jīng)適房購買條件的家庭或者政府相關(guān)部門收購。以原購價出售已購經(jīng)適房的，出售方需要提供原住房買賣合同、住房轉(zhuǎn)讓合同等證件。購買方也必須符合經(jīng)適房的購買條件。否則無法過戶。不受法律保護。
（1）未滿五年的經(jīng)適房是有限產(chǎn)權(quán)，購房者只有“房屋權(quán)”而沒有“土地使用權(quán)”。銀行認(rèn)為信貸安全無法保證，所以不會發(fā)放貸款。
（2）滿五的經(jīng)適房取得完全產(chǎn)權(quán)后，可貸款購買，銀行發(fā)放貸款的前提主要看抵押房屋的產(chǎn)權(quán)，即使出現(xiàn)壞賬也比較容易處理。因此可以貸款。
2）二類經(jīng)適房：一般是還遷房或康居、安居性質(zhì)的房屋，按經(jīng)適房管理的其他類房屋。
房本：在房產(chǎn)證上房屋性質(zhì)處會注明“按照經(jīng)濟適用住房管理”。
交易：不受滿五年限制，只要取得產(chǎn)權(quán)證就可以上市交易。需按房屋成交價X3%繳納土地出讓金，隨后該房屋性質(zhì)轉(zhuǎn)變?yōu)樯唐贩俊?/p>
（注：康居房是從“國家康居示范工程”而來，滿足住宅結(jié)構(gòu)和消防安全等前提下，提高住宅的一系列性能。安居房是“安居工程住房”，直接以成本價向城鎮(zhèn)居民中低收入家庭出售的住房，優(yōu)先出售給無房戶、危房戶和困難戶，同等條件下優(yōu)先出售給離退休職工、教師中的住房困難戶。還遷房指住戶原住房拆遷后，在原住址所蓋的新房有一部分根據(jù)原住戶的面積按一定比例返還給用戶的住房，一般是城鎮(zhèn)郊區(qū)的農(nóng)村住房采用的措施。）
繳稅：除契稅、個稅、增值稅外，需繳土地出讓金，計稅價格X 3%（計稅價格取網(wǎng)簽價與核定價最高值）
貸款：可正常貸款。
3）一類和二類經(jīng)適房都需要繳納契稅、個稅和增值稅，繳稅計算方式相同，如下表所示：
來分析一些例子：
例1：
現(xiàn)有80㎡一類經(jīng)適房一套，賣方2009年80萬購入，目前滿五唯一，網(wǎng)簽100萬元；買方是首套購房，請問稅費應(yīng)該是多少？
(1) 增值稅滿二免征；
(2) 個人所得稅滿五唯一免征；
(3) 契稅，首套為1%。契稅=（網(wǎng)簽價-增值稅）*1%=（100-0）*1%=1萬元；
(4) 綜合地價款=（100-80）*70%=14萬元。
(5) 總計=15萬元
例2：
現(xiàn)有80㎡還遷房一套，賣方2015年100萬購入，目前滿五唯一，網(wǎng)簽200萬元，核定190萬元；買方首套，請問稅費應(yīng)該是多少？
(1) 增值稅滿二免征；
(2) 個稅滿五唯一免征；
(3) 契稅=（網(wǎng)簽價-本次增值稅）*稅率=（200-0）*1%=2萬元
(4) 土地出讓金=200*3%=6萬元。
(5) 總計=8萬元
同樣例2的前提，若賣方非滿五唯一，有別的住房。那么
個稅=（200-0-100-100*1%-200*10%）*20%=15.8萬元。
因此這種條件下的總稅款應(yīng)為23.8萬元。
也就是說，當(dāng)你搜到一片區(qū)域的房子，突然發(fā)現(xiàn)某小區(qū)的房價明顯低于周邊同等條件房價時，可是條件又不錯時，那就需要關(guān)注這個小區(qū)是不是剛下房本，未滿兩年，是否滿五唯一。否則不會整個小區(qū)的定價都比別的房子低。有時候網(wǎng)站標(biāo)定的房屋種類未必準(zhǔn)確。一定要記住，標(biāo)定的售價不等于你要付的錢。
再用天津市的房屋舉例：
天津市東麗區(qū)的暢悅?cè)A庭、秋麗家園就是經(jīng)適房，2019年7月份下房本，現(xiàn)在可以在某些購房網(wǎng)站查詢到交易頁面。購買后補繳綜合地價款后轉(zhuǎn)為商品房。
天津市西青區(qū)張家窩鎮(zhèn)的一系列家x里，之前是村里的還遷房，于2020年下房本，現(xiàn)在可以買賣，房屋和小區(qū)較新但是稅費高。
天津市部分經(jīng)適房都在郊區(qū)，四郊的經(jīng)適房比較便宜，居住性也較好。市區(qū)也有部分經(jīng)適房或還遷房。很多房屋沒有滿二，購買前需仔細(xì)查詢。
買賣的時候一定要看房本或契稅票的時間，不要只聽中介和房主的話，眼見為實。一類經(jīng)適房不滿五時發(fā)生的交易不受法律保護。二類也最好滿二以減少稅費。
這里我必須吐槽一句，有的時候網(wǎng)站上聯(lián)系到的中介，業(yè)務(wù)知識水平一般，不懂得經(jīng)適房的知識，容易誤導(dǎo)買房者，因此需要多問些有經(jīng)驗的中介。
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