在二手房市場(chǎng)交易中，學(xué)區(qū)房堪稱“硬通貨”，同時(shí)也是炒房客的重點(diǎn)目標(biāo)。但在深圳，學(xué)區(qū)房近期熱度明顯降溫，一些遠(yuǎn)低于此前成交價(jià)的優(yōu)質(zhì)學(xué)區(qū)房也無(wú)人問(wèn)津。比如在某拍賣平臺(tái)上的一套深圳頂級(jí)學(xué)區(qū)房遭遇流拍，而且起拍價(jià)相比市價(jià)便宜了500萬(wàn)元以上。
深圳學(xué)區(qū)房遭遇致命打擊的原因在于，近日，深圳社會(huì)建設(shè)領(lǐng)域的“基本法”——《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)社會(huì)建設(shè)條例（草案征求意見稿）》（下稱意見稿）在深圳市人大常委會(huì)網(wǎng)站公開征求意見，其中提到，深圳擬推行大學(xué)區(qū)招生和辦學(xué)管理模式，建立義務(wù)教育學(xué)校教師交流制度，健全優(yōu)質(zhì)教育資源共建共享機(jī)制。
“擬推行大學(xué)區(qū)招生”，僅8個(gè)字，且只是在草案征求意見稿里的8個(gè)字，沒(méi)定義什么是大學(xué)區(qū)，沒(méi)給出具體執(zhí)行方案，沒(méi)說(shuō)何時(shí)開展，就足夠撩撥起深圳樓市敏感的神經(jīng)。此前有新聞稱，有的買家甚至準(zhǔn)備放棄200萬(wàn)元的定金毀約。
學(xué)區(qū)房業(yè)主開始拋售
據(jù)央視財(cái)經(jīng)，上周，拍賣平臺(tái)顯示，位于深圳福田區(qū)的港中旅花園26棟一套116平方米的學(xué)區(qū)房起拍價(jià)1969萬(wàn)元，比市場(chǎng)價(jià)便宜了500萬(wàn)元左右，但是直到拍賣結(jié)束也無(wú)人出價(jià)。央視財(cái)經(jīng)記者實(shí)地走訪附近中介門店了解到，由于該小區(qū)帶荔園外國(guó)語(yǔ)小學(xué)和深圳高級(jí)中學(xué)學(xué)位，同戶型房子總價(jià)基本都在2500萬(wàn)—3000萬(wàn)元，單價(jià)超過(guò)20萬(wàn)元每平方米。
在此之前，深圳優(yōu)質(zhì)學(xué)區(qū)房百花片區(qū)的長(zhǎng)城花園一套104.7平方米的房子起拍價(jià)為1084萬(wàn)元，單價(jià)在10萬(wàn)元，每平方米比市場(chǎng)價(jià)便宜了三萬(wàn)多元，但同樣遭遇了流拍。目前二拍價(jià)格更是降到了867萬(wàn)元。
購(gòu)房者也陷入觀望。據(jù)央視財(cái)經(jīng)，深圳市民李女士最近一直在看學(xué)位房，她表示如果深圳推行大學(xué)區(qū)，原先想買的房源價(jià)值將大打折扣。“我看了這個(gè)片區(qū)，均價(jià)大概在13萬(wàn)左右。我現(xiàn)在入手的話，很怕套牢在上面，擔(dān)心就算買了學(xué)位房，能不能在這個(gè)學(xué)校入學(xué)，而且現(xiàn)在入手的話，又擔(dān)心房?jī)r(jià)還會(huì)下降。”
前述放棄200萬(wàn)元定金毀約的也是抱有類似想法。據(jù)時(shí)代周報(bào)報(bào)道，這位欲在深圳換房的人士表示，“我7月底看中香蜜湖的學(xué)位房并下了200萬(wàn)元定金，加上稅費(fèi)、中介費(fèi)等各方面費(fèi)用總購(gòu)房成本超過(guò)2000萬(wàn)元。”深圳擬立法推行大學(xué)區(qū)后，她的第一反應(yīng)就是應(yīng)該放棄200萬(wàn)元定金退房。
在其看來(lái)，如果深圳推行大學(xué)區(qū)，原先定下的房源價(jià)值將大打折扣。相較于承受房屋跌價(jià)的損失，及時(shí)止損更理智。目前細(xì)則未明，她仍在觀望，但天平已有所傾斜。
在購(gòu)房者陷入觀望的同時(shí)，不少學(xué)區(qū)房業(yè)主開始果斷“割肉”，搶先拋售。百花片區(qū)是深圳傳統(tǒng)的熱門學(xué)區(qū)房片區(qū)，有著深圳樓市風(fēng)向標(biāo)意義。這里的房產(chǎn)中介表示，學(xué)區(qū)房新政即將實(shí)施的消息出來(lái)之后，已有多名學(xué)區(qū)房業(yè)主打電話前來(lái)咨詢。目前該片區(qū)的放盤量有了明顯增加。
圖片來(lái)源：央視財(cái)經(jīng)
深圳某地產(chǎn)公司百花片區(qū)中介人員表示，以前可能每個(gè)月的放盤量大致是五六套，征求意見稿以來(lái)，量明顯增加了，可能能達(dá)到10套以上。到店的業(yè)主主要關(guān)心的就是現(xiàn)在政策對(duì)周邊房?jī)r(jià)的沖擊。
深圳某地產(chǎn)中介公司福田北區(qū)負(fù)責(zé)人也表示，尤其是以前的那種純學(xué)區(qū)房，就是比較小面積的學(xué)區(qū)房有明顯地增多，其所在片區(qū)可能至少增加到10%到20%。很多業(yè)主也經(jīng)常在咨詢現(xiàn)在市場(chǎng)的成交狀況。
實(shí)際上，不只是學(xué)區(qū)房，深圳二手房成交量近期整體下跌明顯。深圳市房地產(chǎn)中介協(xié)會(huì)根據(jù)深圳市住建局房地產(chǎn)信息平臺(tái)預(yù)錄網(wǎng)簽合同數(shù)據(jù)分析得出的數(shù)據(jù)顯示，8月2日至8月8日當(dāng)周，深圳二手房網(wǎng)簽量?jī)H為556套（含自助網(wǎng)簽），首次跌穿600套關(guān)口。
據(jù)深圳中原研究中心，7月份，在其測(cè)算樣本中，有54%樣本房源價(jià)格下跌，46%樣本房源價(jià)格上漲。
全市中介門店關(guān)停500余間
地產(chǎn)中介對(duì)市場(chǎng)冷暖反應(yīng)最靈敏。
每日經(jīng)濟(jì)新聞此前報(bào)道，有房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人告訴記者，之前他們有接近400個(gè)員工，現(xiàn)在加上老板、老板娘、會(huì)計(jì)、出納等都不到100人，人員流失嚴(yán)重。
同時(shí)，記者在調(diào)查中觀察到，不少熱點(diǎn)片區(qū)中介門店已關(guān)閉，房東在已搬空的店鋪門上，重新貼出了招租廣告。
對(duì)于市場(chǎng)低迷行情下中介離職關(guān)店現(xiàn)象，近期深房中協(xié)做了一次大規(guī)模的行業(yè)摸底調(diào)研。
此次行業(yè)摸底調(diào)研，深房中協(xié)共收回798家機(jī)構(gòu)合計(jì)4161間門店的情況，問(wèn)卷調(diào)查覆蓋率達(dá)到全市門店（已備案）總量的近6成。
調(diào)研結(jié)果顯示，有104間門店已關(guān)閉且已辦理工商注銷，占據(jù)總調(diào)查樣本的2.5%；有220間門店已暫時(shí)停業(yè)，但未辦理工商注銷，占據(jù)總調(diào)查樣本的5.3%。深房中協(xié)認(rèn)為，根據(jù)類推法分析，預(yù)計(jì)現(xiàn)階段全市中介門店關(guān)停總量應(yīng)在500余間門店（含未備案），占全市中介門店（含未備案）的比例應(yīng)少于10%。
深房中協(xié)數(shù)據(jù)還顯示，已有大量經(jīng)紀(jì)人離開中介行業(yè)。去年年底，深圳的星級(jí)從業(yè)人員有47840人；而截至今年7月1日，這一數(shù)字為45458人。這意味著，今年上半年，有近2400名星級(jí)從業(yè)人員離開房產(chǎn)中介行業(yè)。
來(lái)源：深房中協(xié)
此外，由于市場(chǎng)的持續(xù)低迷，房地產(chǎn)中介行業(yè)吸引力相比以往確實(shí)有所下降，“新人”（指完全無(wú)行業(yè)從業(yè)經(jīng)驗(yàn)者）在新進(jìn)從業(yè)人員隊(duì)伍中占比呈現(xiàn)波動(dòng)式下滑態(tài)勢(shì)。
多地學(xué)區(qū)房降溫
據(jù)央視財(cái)經(jīng)不完全統(tǒng)計(jì)，今年以來(lái)已有北京、上海、廣州、深圳、重慶、西安、廈門、成都、大連、南京、合肥、太原等超過(guò)10座城市出手，重拳整治學(xué)區(qū)房亂象。
在上海，7月16日，上海市房地產(chǎn)交易中心發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步規(guī)范存量房房源核驗(yàn)及信息發(fā)布工作的補(bǔ)充通知》，明確自2021年7月19日起，對(duì)新申請(qǐng)核驗(yàn)房源增加掛牌價(jià)格信息的核驗(yàn)。按照新規(guī)，房屋對(duì)外掛牌價(jià)需通過(guò)政府核驗(yàn)后才可掛出；未能通過(guò)核驗(yàn)，報(bào)價(jià)虛高的房源，中介不得對(duì)外發(fā)布。
對(duì)于前期上漲幅度比較高的，以“學(xué)區(qū)房”為名義存在明顯炒作行為的，將在此次價(jià)格核驗(yàn)中擠掉泡沫，還原出市場(chǎng)的真實(shí)價(jià)格，讓其回歸合理、理性。
上海新政實(shí)施約一個(gè)月后，近期據(jù)證券日?qǐng)?bào)報(bào)道，不少價(jià)格畸高的學(xué)區(qū)房已經(jīng)下架。
以此前備受關(guān)注的學(xué)區(qū)房上海梅園小區(qū)為例，其價(jià)格曾一度高至25萬(wàn)元/平方米，但根據(jù)證券日?qǐng)?bào)記者獲取的一張房源價(jià)格核驗(yàn)表顯示，目前該小區(qū)通過(guò)價(jià)格核驗(yàn)的房源，均價(jià)在14萬(wàn)元/平方米左右。
一位家住上海內(nèi)環(huán)的非學(xué)區(qū)房房東表示：“二手房?jī)r(jià)格核驗(yàn)政策出臺(tái)后，我們家小區(qū)基本沒(méi)什么房源掛出來(lái)了，內(nèi)環(huán)里基本是非重點(diǎn)學(xué)區(qū)房和老公房，掛牌單價(jià)很難超過(guò)10萬(wàn)元/平方米，現(xiàn)在能在中介展示出來(lái)的房源，價(jià)格跟去年相比幾乎沒(méi)怎么漲。”
圖片來(lái)源：攝圖網(wǎng)（圖文無(wú)關(guān)）
而在首都北京，西城區(qū)教改政策嚴(yán)格落地，猶如向?qū)W區(qū)房市場(chǎng)投下一枚深水炸彈。
據(jù)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》此前報(bào)道，今年3月，西城區(qū)學(xué)區(qū)房曾迎來(lái)一波瘋搶。購(gòu)房者俞妍當(dāng)時(shí)就在西城區(qū)月壇買了一套，“感覺(jué)大家在搶房”。
當(dāng)時(shí)的盛況是，“我和中介剛到小區(qū)門口，接到電話說(shuō)新上了一套房，趕緊去看，談判就已經(jīng)排到第5位了。2小時(shí)后，排第一的客戶就簽約了。”俞妍表示，又去排了第二套房，第7位。
“由于排第一客戶的一直談到晚上快9點(diǎn)了，大家都覺(jué)得應(yīng)該沒(méi)問(wèn)題，我們就回家了。到了晚上快11點(diǎn)，中介來(lái)電話說(shuō)談崩了，問(wèn)我去不去，所以大晚上11點(diǎn)我們又趕過(guò)去談價(jià)格”，最終順利簽約。
實(shí)際上，去年4月西城區(qū)教委就發(fā)布了《關(guān)于西城區(qū)2020年義務(wù)教育階段入學(xué)工作的實(shí)施意見》，明確指出自2020年7月31日后在西城區(qū)購(gòu)房并取得房屋產(chǎn)權(quán)證書的家庭適齡子女申請(qǐng)入小學(xué)時(shí)，將不再對(duì)應(yīng)登記入學(xué)劃片學(xué)校，全部以多校劃片方式在學(xué)區(qū)或相鄰學(xué)區(qū)內(nèi)入學(xué)。
今年7月2日，不少北京市西城區(qū)幼升小的學(xué)生家長(zhǎng)陸續(xù)接到了調(diào)劑電話。他們被明確告知，2020年7月31日后的購(gòu)房家庭，不再對(duì)應(yīng)登記入學(xué)劃片學(xué)校，全部以多校劃片方式在學(xué)區(qū)或相鄰學(xué)區(qū)內(nèi)入學(xué)。
一大批2020年7月31日后巨資買下德勝、月壇和金融街三大頂級(jí)學(xué)區(qū)學(xué)區(qū)房的家長(zhǎng)們，在按要求登錄西城區(qū)教育考試中心官網(wǎng)登記意向?qū)W校時(shí)，意外地發(fā)現(xiàn)原本可以進(jìn)的“牛小”基本都已經(jīng)沒(méi)有學(xué)位，只能選擇片區(qū)的普通小學(xué)。
為了徹底給學(xué)區(qū)房降溫，西城區(qū)此次做法堪稱驚艷，因?yàn)閲?yán)格執(zhí)行多校劃片后，分配到哪個(gè)學(xué)校，沒(méi)有規(guī)律、不能干預(yù)，完全公平搖號(hào)。“買家違約，寧損100萬(wàn)定金”的案例開始閃現(xiàn)。
編輯|盧祥勇 杜恒峰 王嘉琦
校對(duì)|程鵬
每日經(jīng)濟(jì)新聞綜合自央視財(cái)經(jīng)、鎂刻地產(chǎn)、證券日?qǐng)?bào)、深房中協(xié)微信
