“這房子我看房的時(shí)候還好好的，搬進(jìn)來(lái)三天就漏水了，她肯定是故意租給我的，必須賠償損失！“我說(shuō)了按天算房租，剩下的租金可以退給她，但是她又不搬走又不付房租，占著我的房子兩年多了！”
一起因租房引發(fā)的糾紛
兩人都覺(jué)得自己占理
這起房屋租賃合同糾紛案件
究竟是怎么回事呢？
案情摘要
2019年，朱某從姜某那兒租了一家店面，雙方簽訂為期三年的租賃合同，朱某當(dāng)即支付了一年的租金及押金。合同簽訂后朱某開(kāi)始裝修并進(jìn)購(gòu)了部分貨物，誰(shuí)知只過(guò)了三天，朱某就發(fā)現(xiàn)墻壁上有大量滲水的痕跡，墻壁發(fā)霉，于是她找了房東姜某理論，要求姜某將漏水的墻壁維修好。
姜某找來(lái)的維修人員告知兩人漏水問(wèn)題無(wú)法解決。朱某想繼續(xù)承租，自己找來(lái)了更專業(yè)的維修人員，維修人員告訴兩人，如要完全做好防水，需要費(fèi)用一萬(wàn)多。姜某表示她要在完全修好后才愿支付維修費(fèi)用，朱某覺(jué)得自己是租戶，不應(yīng)當(dāng)墊付維修費(fèi)用，于是維修的事情不了了之。
姜某提出可以將這段時(shí)間的房租扣除，剩余房租退還，兩人解除合同。朱某不同意，稱自己已經(jīng)開(kāi)始裝修并著手開(kāi)店的準(zhǔn)備事宜，因姜某隱瞞在先造成了自己的損失，姜某理應(yīng)賠償損失。最終兩人并沒(méi)有商量出一個(gè)解決方案，朱某的貨物依舊堆放在店面內(nèi)。
一年過(guò)去，朱某沒(méi)有搬走，姜某要求朱某騰房或者繼續(xù)支付房租，朱某要求姜某賠償損失，兩人經(jīng)社區(qū)協(xié)調(diào)無(wú)果。經(jīng)過(guò)兩年，雙方仍在僵持，姜某將朱某訴至柯城法院，要求騰房并支付租金。
法院處理
開(kāi)庭前，經(jīng)過(guò)多次溝通，承辦法官理清了兩人的“理”：朱某堅(jiān)持要求姜某賠償裝修和貨物損失，并提出反訴；姜某認(rèn)為朱某占用店面至今既不付租金也不騰房，到哪也說(shuō)不過(guò)去。兩人據(jù)“理”力爭(zhēng)，互不相讓。
開(kāi)庭中，承辦法官仔細(xì)詢問(wèn)兩人案情，最終固定事實(shí)：姜某知道自己的房子多年漏水，略經(jīng)修繕就租給朱某，并未告知漏水隱患，房屋漏水至今。朱某租賃房屋幾天后就發(fā)現(xiàn)漏水問(wèn)題，后堅(jiān)持要求姜某修繕，在得到無(wú)法維修的答復(fù)后一直占用店面。
開(kāi)庭后，承辦法官分頭做兩人工作，告知原告未明確告知租賃物可能存在的瑕疵即出租，不符合誠(chéng)信原則，且出租人應(yīng)當(dāng)履行房屋的維修義務(wù)。又對(duì)被告釋法明理，即使房屋存在漏水問(wèn)題，占用房屋不付房租的行為也不是最佳的維權(quán)方案，因?yàn)槭丶s方也有防止損失擴(kuò)大的義務(wù)。
最終經(jīng)過(guò)耗時(shí)一天的庭前調(diào)解、開(kāi)庭審理、庭后調(diào)解，雙方終于達(dá)成調(diào)解協(xié)議：姜某當(dāng)庭退還朱某部分押金1800元，被告朱某于2021年8月4日前騰退店面，雙方簽訂的房屋租賃合同解除。
法官說(shuō)法
結(jié)合《民法典》合同編的相關(guān)規(guī)定，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)遵循誠(chéng)信原則履行合同義務(wù)。如果雙方在合同中未對(duì)修繕義務(wù)作出約定，那么出租人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)租賃物的維修義務(wù)。本案中，承租人朱某發(fā)現(xiàn)房屋漏水，可以請(qǐng)求出租人姜某維修，如果姜某不履行維修義務(wù)，朱某可以自行維修，并要求姜某負(fù)擔(dān)維修費(fèi)用。因維修租賃物影響使用的，可以主張相應(yīng)減少租金或者延長(zhǎng)租期，造成其他損失的也可以要求出租人賠償。但是，對(duì)于沒(méi)有采取適當(dāng)措施導(dǎo)致?lián)p失擴(kuò)大的，不得就擴(kuò)大的損失請(qǐng)求賠償。朱某在發(fā)現(xiàn)房屋漏水后仍然將大量貨物堆放在店面內(nèi)，對(duì)于損失的擴(kuò)大亦存在一定的責(zé)任。故雙方在法院的主持下達(dá)成了上述調(diào)解協(xié)議。
根據(jù)房屋受影響的程度，如達(dá)不到租賃使用的合同目的，承租人可以主張解除合同。本案中，如果房屋漏水嚴(yán)重影響店面的經(jīng)營(yíng)使用，除前述維權(quán)方式外，朱某也可以選擇解除合同。
來(lái)源：柯城法院、柯城普法
