大家好，我是蔡照明，歡迎加入買房學習小組，這一期我給大家講講樓市大變局之一，關于二手房的指導價。
二手房指導價今年從深圳開始，陸陸續續在成都、西安、上海……大概有七八個城市開始推進了，我估計未來在熱點城市房價上漲比較快的城市，都會推進這樣的政策。
可能很多人會覺得這個東西上有政策、下有對策，沒什么大不了的。茅臺也有指導價，買不到呀。你指導價格太低了，賣房人不賣，大不了就再搞一個陰陽合同，重新搞個帶裝修價格不就完了嗎？比如這房子按照你的指導價1000萬賣了，但我房子里邊有個特別好的裝修，我也花了500萬，我這房子里面還有紫檀木家具，我也花了500萬，我整個變成2000萬再去賣，你管不著吧？好像是那么回事。
如果你僅僅從這個角度來理解，你覺得這個東西沒什么大不了的，但是如果你參加過我們的買房學習小組，學習過【房價的熱氣球模型】，知道房價怎么生成的，如果你再看這個政策的背后，它的一些邏輯，你就會有更多的理解，知道這個政策會帶來一個巨大的影響。
關于房價熱氣球模型，在我們的學習小組里會有非常詳細系統的講解，這里不多說了，簡而言之，就是房價是由市場溫度來決定，市場溫度是由進入熱氣球的熱分子的數量和每個熱分子攜帶了自由能來決定的。
好了，如果二手房指導價能夠在這兩個層面上，能夠降低進場人數，能夠降低每個人攜帶的資金量，那么它就會降低市場溫度，就會影響到房價。
我們首先看看這個指導價，從目前深圳成都等地來看，指導價都是比正常市場價格大概低個20%-30%。房價越高的地方，低得越多。比如說深圳什么前后海有些地方單價二三十萬的，可能低了40%左右。顯然，房主是不會根據指導價去賣的，似乎就是個擺設。但是你要注意到了，政府是掌握過戶權利的，還有掌握讓銀行會根據指導價來確定給你貸款額度的權利。這樣就會從兩點來影響市場溫度。第一點不給過戶減慢節奏，讓市場冷下來，這個容易理解，第二點又是如何降低市場溫度的？我們來看看。
如果是按照指導價來給你評估來給你貸款，那么你的貸款的金額一下就降低了很多，貸款金額降低很多，無形中你的首付的比例就升高了很多。首付比例在地產市場中是個非常敏感的數據，只要一升高，就把很多剛需攔在了門檻之外，進場人數就變少。
我們簡單來看一看，假如說深圳一個剛需要買一個500萬的房子，他原來手頭需要準備三成首付，150萬就夠了。但是如果房子按它7折的指導價350萬來貸款，就就只能貸245萬，那么他個人首付一下子就變成了255萬，無形中他要多拿出105萬。
我們知道剛需湊首付是不容易的，湊個150萬也許還是費了勁湊到了，現在讓他再多湊個105萬，可能就難了，這部分原來可以買房的人，就可能一大半被首付攔住了，就沒辦法進場。
剛需客這樣，對改善型的客戶也是這樣，首付也要多出一大半，這也會攔住一大批的改善型的客戶。特別還有，如果改善型的客戶，他前面要賣的那一套房子剛需不買，也會拖他改善的后腿。
剛需的和改善的一大部分被攔在門檻之外，投資客又會怎么樣？
我們知道深圳的投資客原來最多玩的就是高評高貸，把房價評的很高，然后貸款貸得很高，盡量用少的資金，利用高杠桿來玩。風險也小，大不了把房子給銀行，但之前已套出大筆現金。現在這樣一來，現在是低貸，所以它對杠桿的使用大大的降低，那么整個投資客和炒房客也是玩不轉了，所以當這三部分群體都很難進場，進場攜帶的資金也少的時候，我們說房地產市場溫度一定會下降，市場溫度下降，熱氣球的高度就很難再繼續上升。
所以，我們說二手房指導價它表面看是限價，但它實質上是限貸加限購，通過限制制進場的人數和攜帶資金量，最后是起到降低市場溫度、控制房價的的作用。
所以我們從這點就可以推導出兩個結果：
第一個結果，如果是這個城市，房價上漲的動力非常強的，那么它短時間內會出現橫盤，沒有交易，市場會被冷凍住；
第二個結果，如果是城市房價上漲動力不是特別強的，那么就可能會有一部分低價的房，開始要拿出市場來交易，就會拉低整體的房價，會下降。
我們從目前實際成果來看，比如說深圳實施二手房指導價有一段時間了，我們看到它房價雖然沒怎么降，但基本上是橫盤了，上半年二手房的交易量同比下降了6成以至于深圳很多中介現在覺得沒活干了。
我們看西安和成都，成都房價沒怎么降，有些特別好的什么學區資源好的房還微微的上漲一下，但總體來看它的交易量都是在下降的，也包括西安至少是過去暴漲勢頭就一下被遏制住了。
可能還有人會覺得這個東西此一時彼一時，現在搞一個二手房指導價，可能再過一段時間，民間就會有很多智慧很多方法把它化解掉了，這個東西就不存在了。這你要看一看做這件事情的設計者，他之所以這么做，他的底層邏輯是什么？
首先我們知道，這些地方政府之所以推出二手房指導價，是因為他們覺得二手房管不住。要管住這個城市的房地產市場，既要管住一手房，同時也要管住二手房。一手房現在是基本管住了，通過備案報價。現在不少城市兩年后的房價，一手新房都定了，因為在拿地的時候就限制你銷售價格了，所以新房這塊基本上把它管住了，但二手房管不住，所以出現了很多城市一二手房倒掛，變成大家去打新，搞得場面非常難看，城市的管理者被問責。
所以現在地方政府回過頭來要把二手房也管住，二手房怎么來管住？又不能像一手房那樣，不聽話不給項目備案。因為大家都是小業主，是一個個體行為，那么現在就搞了這個二手房指導價，這個指導價看起來是一個虛的，我可以不按照這個來，但是因為它從提高購房門檻、減少房貸資金、降低市場溫度，從這些角度來最終影響整個市場。
所以他的目的就是要控制住整個市場的，不管是一手房二手房，要把你的房價給你控制住。我們知道現在除了用市場手段，還有很多行政手段都用上了，再不行，還會有一些司法手段，像深圳的深房理帶頭炒房的，進去了；北京的南城房姐被判了無期。最近是賣北京西城學區房的，我愛我家的一些中介，也因煽動被抓了。所以你看到地方政府，之所以這樣做，它背后的用心和決心，還要能看到這條政策會從什么地方起作用。你理解到這一點，你就知道這一條還是非常重大的。
二手房指導價，不是很二，如果真要執行起來，還是個王炸。
