一、背景
隨著小區(qū)物業(yè)管理意識的加強，大部分物業(yè)都為業(yè)主配置了門禁卡以保障小區(qū)業(yè)主安全及維護日常秩序。門禁卡在發(fā)放業(yè)主使用前，由物業(yè)技術(shù)人員或委托專業(yè)人員設置，確定可使用區(qū)域及權(quán)限，比如可以進入小區(qū)，可以使用電梯等。但是目前有很多物業(yè)在門禁卡上做文章，變相催收物業(yè)費。若業(yè)主發(fā)生欠繳物業(yè)費的行為時，禁用門禁卡權(quán)限，導致其無法進入小區(qū)門，無法正常使用電梯功能等，給廣大業(yè)主帶來不便。
二、欠物業(yè)費門禁卡被禁違反法律明文規(guī)定
(一)違反物權(quán)相關(guān)法律
《民法典》第二百四十條規(guī)定：“所有權(quán)人對自己的不動產(chǎn)或者動產(chǎn)，依法享有占有、使用、收益和處分的權(quán)利。”占有是指對于財產(chǎn)擁有實際管理或控制的權(quán)利，這是所有權(quán)人對其財產(chǎn)的最基本權(quán)利，也是所有權(quán)人對外直接行使所有權(quán)的表現(xiàn)。使用是指對財產(chǎn)的運用，發(fā)揮財產(chǎn)的使用價值。收益是指通過對財產(chǎn)的占有、使用等方式取得經(jīng)濟收益。處分指的是財產(chǎn)所有人對其財產(chǎn)在事實上或法律上的最終處置。以未交物業(yè)費或者物業(yè)費預存不足為由不發(fā)放門禁卡以及禁用門禁卡的行為是違反法律的。一方面限制了業(yè)主的所有權(quán)和使用權(quán)，侵犯了業(yè)主對自己購買房屋的占有、使用、收益、處分的權(quán)利，直接導致業(yè)主進不去家門，影響業(yè)主使用小區(qū)共有部分等；另一方面欠交物業(yè)費屬于物業(yè)合同糾紛，而限制使用門禁卡違反物權(quán)相關(guān)法律，物業(yè)費的交納不是業(yè)主直接行使對其房屋的占有、使用、收益、處分的前提，兩者間不存在必然的關(guān)系。
(二)違反物業(yè)合同相關(guān)法律
《民法典》第九百四十四條明確規(guī)定：“業(yè)主應當按照約定向物業(yè)服務人支付物業(yè)費。物業(yè)服務人已經(jīng)按照約定和有關(guān)規(guī)定提供服務的，業(yè)主不得以未接受或者無需接受相關(guān)物業(yè)服務為由拒絕支付物業(yè)費。業(yè)主違反約定逾期不支付物業(yè)費的，物業(yè)服務人員可以催告其在合理期限內(nèi)支付；合理期限屆滿仍不支付的，物業(yè)服務人員可以提起訴訟或者申請仲裁。物業(yè)服務人不得采取停止供電、供水、供熱、供燃氣等方式催收物業(yè)費。”禁用門禁卡是否包含在“等”內(nèi)，與不得停止供電、供水、供熱、供燃氣行為屬于同種性質(zhì)呢？筆者認為應當包括，雖然水、電、熱、燃氣通常是在封閉的空間，而門禁卡屬于外部空間共有部分的使用，但是均影響業(yè)主占有、使用其財產(chǎn)，導致業(yè)主本質(zhì)購房目的不能實現(xiàn)，更有甚者可能會給業(yè)主帶來財產(chǎn)損失和人身損害。倘若家中有急性病人，正巧物業(yè)費到期，十分危急的情況下，再去物業(yè)交費開通門禁卡權(quán)限，很可能延誤最佳搶救時機。物業(yè)這種直接采取“強制措施”的行為實質(zhì)上放大了其催款的權(quán)利，其屬于企業(yè)性質(zhì)，只能依據(jù)物業(yè)合同規(guī)定的權(quán)限管理小區(qū)，即使雙方達成的物業(yè)管理合同約定，在業(yè)主不交費的情況下，可以采取停止供電、供水、供熱、供燃氣、禁用門禁卡等，也歸屬無效，不必然對業(yè)主產(chǎn)生強制約束力。在業(yè)主逾期履行交納物業(yè)費的情況下，物業(yè)需要通過法律途徑解決，不可不經(jīng)過法律途徑自行阻攔業(yè)主“回家”。
(三)違反物業(yè)管理條例根據(jù)
2018 年修訂的《物業(yè)管理條例》第四十一條之規(guī)定：“業(yè)主應當根據(jù)物業(yè)服務合同的約定交納物業(yè)服務費用。業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)服務費用的，從其約定，業(yè)主負連帶交納責任。”第六十四條之規(guī)定：“違反物業(yè)服務合同約定，業(yè)主逾期不交納物業(yè)服務費用的，業(yè)主委員會應當督促其限期交納；逾期仍不交納的物業(yè)服務企業(yè)可以向人民法院起訴。”也就是說當業(yè)主違反合同約定時，物業(yè)可以通過法律途徑解決，并不存在救濟不能的情況。據(jù)法信網(wǎng)不完全統(tǒng)計，截至 2021 年 6 月 22 日，運用《物業(yè)管理條例》第六十四條之規(guī)定裁判的案件有 3892 起。目前互聯(lián)網(wǎng)立案十分便捷，方便當事人方主張合法訴求，因此物業(yè)公司并不需要將物業(yè)費的保障置于前，為了節(jié)省時間和人力侵犯廣大業(yè)主合法權(quán)益。隨著民眾法治意識的增強，在其自身權(quán)益保護方面，十分重視。物業(yè)此種做法目前已經(jīng)產(chǎn)生出負面的社會影響，亟需改正。
三、遵守法律、讓民法典為當事人權(quán)益保駕護航
(一)物業(yè)方維權(quán)途徑及依據(jù)
物業(yè)公司是從事物業(yè)管理活動的專門企業(yè)，具有獨立的法人資格，具有民事權(quán)利能力和民事行為能力，也可作為民法上獨立的民事主體起訴。起訴依據(jù)通常是物業(yè)服務合同，關(guān)于物業(yè)費的約定是重要條款。物業(yè)為了保障自身權(quán)益最大化，可以在違約責任中設置違約金條款。《民法典》第五百八十五條規(guī)定：“當事人可以約定一方違約時應當根據(jù)違約情況向?qū)Ψ街Ц兑欢〝?shù)額的違約金，也可以約定因違約產(chǎn)生的損失賠償額的計算方法。當事人就遲延履行約定違約金的，違約方支付違約金后，還應當履行債務。”比如可以在合同中約定物業(yè)服務費收費標準按照建筑面積高層每月每平方米收取 X 元，多層每月每平方米收取 X 元；物業(yè)服務費用按月交納，業(yè)主應在每月底前履行交納義務，逾期交納的，按應交費用的日千分之 X或者日萬分之 X 支付滯納金，具體滯納金數(shù)額應當參照本地消費水平制定，只要規(guī)定的滯納金標準符合法律規(guī)定，法院一般都會支持。在程序上需要注意的問題有：業(yè)主逾期不交納物業(yè)費，物業(yè)需要及時以書面形式通知業(yè)主交納，催告無果后再起訴主張權(quán)利，否則業(yè)主可以以未收到催收的書面通知為由予以抗辯，物業(yè)需拿出其以書面形式催收的證據(jù)，否則法院會裁定駁回物業(yè)起訴。法律依據(jù)為《最高人民法院關(guān)于審理物業(yè)服務糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第六條：“經(jīng)書面催交，業(yè)主無正當理由拒絕交納或者在催告的合理期限內(nèi)仍未交納物業(yè)費，物業(yè)服務企業(yè)請求業(yè)主支付物業(yè)費的，人民法院應予支持。”
(二)業(yè)主方維權(quán)途徑及依據(jù)
若物業(yè)出現(xiàn)因欠物業(yè)費而限制業(yè)主使用門禁卡權(quán)限的行為時，業(yè)主以其物權(quán)受到侵害為由起訴，根據(jù)《民法典》第二百三十三條之規(guī)定：“物權(quán)受到侵害的，權(quán)利人可以通過和解、調(diào)解、仲裁、訴訟等途徑解決。”民法典第二百三十六條規(guī)定：妨害物權(quán)或者可能妨害物權(quán)的，權(quán)利人可以請求排除妨害或者消除危險。”排除妨害請求權(quán)是物權(quán)請求權(quán)，小區(qū)業(yè)主購買或者租賃小區(qū)某房屋，就分別對該房屋享有所有權(quán)或使用權(quán)。當其對該房屋的享有或者行使受到占有以外的方式妨害時，物權(quán)人可以請求妨害人排除妨害，使自己的權(quán)利恢復到圓滿狀態(tài)，并且排除妨害的費用應當由非法妨害人負擔。排除妨害請求權(quán)行使的前提是被排除的妨害要具有不法性，如上文所述，物業(yè)該行為屬于違法行為，業(yè)主理所應當可以主張排除妨害。
來源：山東高法微信公眾號
作者：李雙雙
編輯：史梓敬
