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事實上，2021年中國二手房交易，已經開始發生巨變。
這就是“二手房指導價”。
“二手房指導價”已經在國內五六座城市落地。各個城市的情況不同，有的打折非常狠，只有原來市場成交價的6-7折，比如深圳、西安、成都。
例如，2020年10月初，深圳南山區紅樹西岸小區的成交單價達到16.2萬元，而政府給出的參考價為11.1萬元，折扣高達三分之一，銀行的二手房貸款額度自然會大幅下降。
在某中介App上，直接給出了“參考價”。市場價20000/平米的二手房，業主想掛的價格徹底消失了，變為只展示”參考價“，僅為七成：
也有與當前價格9折左右的，比較接近的，比如上海。網傳的一張上海二手房指導價如下圖所示：
可以看到，上海黃浦江兩岸的頂級豪宅湯臣一品、華僑城蘇河灣的價格仍舊在20萬/平米左右。
“二手房指導價”，到底是不是房價的殺手锏？
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如果說，這個東西只是限制貸款額度，其實問題并不大。
北京其實首套房只貸款303萬，二套房只貸款187萬，幾乎成為買房人都知道的兩個標準數字。
北京二手房買房人已經習慣了相對偏低的杠桿率。
問題是，“二手房指導價”針對的是你能不能給房子自主定價。
比如你想掛700萬，但指導價只讓你展示500萬的價格。
OK，深圳房價“被指導”后，有的把家里的“假畢加索名畫”報價200萬，“捆綁”進二手房買賣合同里。
“陰陽合同”，你已經耳熟能詳了，這次也覺得是小Case，無所謂嗎？
不是的。
如果所有的APP、線下門店，都展示500萬，你還愿意不假思索的接受700萬的價格嗎？
你會在潛意識里，形成房價是（500+X）萬的認知。
X，則會增加了價格體系的不確定性。
世界頂級研究房地產市場的機構，都會提出一個問題，房價的傳導，不是簡單的資金流，是否還有“信息流”？
肯定有。
大家知道的”板塊輪動“，很大程度是信息流傳導的影響。
比如有一大批在上海感覺到了房價的大漲，他們會把這個“信息”傳遞給寧波的朋友，寧波人知道了，就會覺得自己的房子低估了，應該有所上漲。
北京海淀區的房子下跌了，昌平臨近的板塊很快知道信息，就會下調自己房子的報價。
人們心中，有房價的一桿稱。
如果說，只有一部分信息”被指導“、”被屏蔽“后，人們還能根據其他渠道，做出接近“真實市場”的判斷。
但是，如果你接受到的所有信息，都變成“X”了，那就是真的盲盒了。
3
市場運行，價格透明，甚至高度透明清晰，消除信息不對稱性，是關鍵一招。
就像證券交易所，幾千只公司的股票公開流通，通過極為公開的價格比對，才能清晰地界定自身的價格站位。
你判斷一只股票的價格，還是看到別人的市盈率，進行橫向比較。
但如果所有股票的價格都被”指導價”以后，其實交易將越發艱難。
你會說，房子也可以有“新市場”啊？比如某些國家的美元，官方定個價格，還有“黑市”交易，貨幣的參考價格有物價做錨。
但，房子很難拿到別的城市去對標。
房價，還是高度“地域化”的，不能用一個城市的情況，比對另一個城市。除了2015-2017年全國去庫存普遍大漲那幾年，整體上各個城市的漲跌、幅度都不盡相同。
如果一座城市徹底被指導價，是很難比對的。
可以想見，指導價會逐步發揮它的法力。
假設一個樓盤的“二手房官方指導價”是8萬/平米，當一個小區有8萬、9萬、10萬的價格的時候，能賣掉的只有8萬。
其他人若想賣掉，必須低于8萬。
這意味著，公開透明的掛價方式是會促使房東降價的。
拆哥再深入探討下，有沒有可能小個體收集到“真正"的市場價，然后形成微循環的房價認知？
單體是無所謂的。比如你想買東城區的房產，指導價12萬，你和業主都認為這個值15萬，中介也認為十分合理，然后你們雙方愉快地簽約成交了。
但是，市場價格的體系，必須是大量成交驗證，才是公允的價格。
如果市場徹底變為盲盒，即便指導價很低，最終的“新市場價”會逐步貼近“二手房指導價”。頂多有約定俗成的加價比例。
因為，你看到的，便是真實的。
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與“二手房指導價”配套的，有一項舉措格外值得關注，堪稱開創了歷史先河。
那就是官方的二手房交易系統。
6月24日，深圳上架了“二手房交易系統”模塊，其功能主要有三項：找中介買房、找中介賣房以及自助賣房。
買房選項中，二手房的買房人可填寫購房需求、發起委托選擇中介機構，可選的中介機構有近2000家，而在賣房選項里，賣方可以選擇找中介或自助賣房，通過填寫房屋產權校驗、房屋狀況說明書、選擇中介、填寫賣房信息來完成交易。
該系統的面世，意味著管理部門有意逐步取代中介。
北京到底是否推出指導價？目前看，房價同比漲幅在一線城市中排名最后，沒有太大的必要。
二手房指導價，一定是釜底抽薪的巨變。
影響最深的，就看怎么指導（給幾折）了。
你我都知道，該來的，有那么一天終歸會來。
