【1】引言

房產屬于不動產。不動產幾乎每流動一次，就要繳納一筆不菲的稅費。加上房產本身價值巨大，七算八算，這筆稅費，恐怕誰都得掂量掂量。

很多時候，在做房產過戶的時候，人們幾乎所有的焦點都集中在“錢”上——畢竟錢是最現實的東西。所以，這里我們也暫時忽略其他因素，例如，父母為省錢、生前就把房子過戶給子女，要不要考慮父母經濟利益的保護問題等。

那么，是否所有的房產過戶方式，都要涉及到大額稅費？哪些情況下、采取什么方式，能把過戶成本降到最低？

先做一個提示：這里所談及的“過戶”，泛指變更房子產權人。

【2】房產過戶最省錢的三種方式

在條件情況下，還是有一些省錢過戶交易方式的。但是注意：要限定條件。

按照過戶費用從低到高，最省錢的方式有三種：

1.夫妻房產過戶。

在所有的房產過戶方式中，這種方式是最省錢的——費用幾乎可以忽略不計。

條件：夫妻關系；房產無抵押、無貸款。
方式：直接變更房產產權人，或者夫妻之間書面約定財產歸屬。

舉個例子：

小張有一套婚前全額購置的房產，登記的是個人名字，價值100萬（注：指評估價格而非市場價格，下同）。

結婚之后，出于對愛人的信任和真情，在房產證上加上了配偶名字。倆人只需要拿著結婚證、身份證、房產證明，去房地產管理部門（不動產登記中心），帶上80塊錢工本費，直接辦理加名手續。

夫妻房產更名（加減名），是免稅的。這在我國2020年《契稅法》中進一步立法明確（盡管《契稅法》出臺之前也如此），參見第六條（四）：

第六條有下列情形之一的，免征契稅：

（一）國家機關、事業單位、社會團體、軍事單位承受土地、房屋權屬用于辦公、教學、醫療、科研、軍事設施；

（二）非營利性的學校、醫療機構、社會福利機構承受土地、房屋權屬用于辦公、教學、醫療、科研、養老、救助；

（三）承受荒山、荒地、荒灘土地使用權用于農、林、牧、漁業生產；

（四）婚姻關系存續期間夫妻之間變更土地、房屋權屬；

（五）法定繼承人通過繼承承受土地、房屋權屬；

（六）依照法律規定應當予以免稅的外國駐華使館、領事館和國際組織駐華代表機構承受土地、房屋權屬。

除了辦理更名登記手續之外，雙方還可以書面約定：例如，不辦理更名手續，但是小張和配偶簽訂了一份財產協議：小張的婚前個人房產中，自愿有xx份額無償歸屬于配偶，配偶自愿接受。協議是雙方行為，對雙方有約束力。

注意這種方式的兩個前提條件：

僅限于夫妻關系。若是在結婚之前加名，只能通過買賣或者贈與方式，涉稅。至于其他關系，例如父母與子女之間的房產加減名操作，均不適用，該繳稅必須繳稅。
房子無抵押、無貸款。若房子處于抵押、或者按揭尚未還完貸款的情況下，很難變更產權人。

2.繼承過戶。

繼承過戶，有費無稅，費用雖然上千計，但還是可承受的。

條件：房產產權人過世；法定繼承人繼承。
方式：直接去不動產登記中心辦理繼承過戶手續（繼承無爭議）。

舉個例子：

小張的父母過世了，留下一套房產，價值100萬。小張是獨生子，爺爺奶奶、姥姥姥爺均已過世。小張作為父母房產的唯一法定繼承人，準備好父母及所有其他法定繼承人的死亡證明、親屬關系證明、房產證明、個人身份證明等材料，直接去房產管理部門辦理繼承手續。其中，主要涉及的費用為評估費（不超過5‰）。
因此，小張需要繳納5000元左右的費用，可以把父母房產繼承過戶到名下。

無爭議繼承情況下，按照目前普適的慣性做法，有一項很“重”的費用——公證費用。公證費用按照0.5%-2%階梯征收。但在這里要做一個提醒：公證費，根本不必花費。

強制公證是之前的規定，在司發通〔2016〕63號文中已經明確廢止。按照《不動產登記操作規范》的規定是：

因繼承、受遺贈取得不動產申請登記的，申請人提交經公證的材料或者生效的法律文書的，按《條例》、《實施細則》的相關規定辦理登記。申請人不提交經公證的材料或者生效的法律文書，可以按照下列程序辦理：

申請人提交的申請材料包括：

……

這個規定說得很明確：可以不提交公證材料或者生效的法律文書，準備好相關材料（可自行查閱上文，不再摘錄），直接辦理繼承過戶手續，節省一大筆公證費用。

至于有些人提到：你說的這些都沒用，辦理的時候要求必須有公證書，你不公證，誰給你辦？

遇到這種問題的人，只能給出兩個選擇：要么聽信說辭，多花錢，愿打愿挨——但希望明白這種說辭到底是對是錯。愿意為對方的錯誤買單，沒有人阻止；要么，參照一下近期社會上出的案例，看看繼承人是怎么訴訟辦理機構、維護自己合法權益的。

再說說條件。

其中提到：法定繼承人繼承。這里不區分被繼承人生前是否留有合法有效遺囑。

但是，如果想通過繼承的方式，給到非法定繼承人，只能通過遺囑、或者遺贈扶養協議的方式，而且還會額外產生一筆稅。

舉個例子：

小張的父母對孫子特別喜愛，打算把自己的房產留給孫子。如果按照法定繼承是不能直接給到的。于是，老兩口生前訂立了一份合法有效遺囑，把房子遺贈給孫子。

當孫子接受遺贈的時候，因為他并不是法定繼承人，還需要額外繳納一筆契稅（可參見《契稅法》第六條，非法定繼承人并不位列免征契稅范圍）。按照目前普適做法，稅率為1.5%。所以，100萬的房子，孫子需要額外繳納1.5萬的契稅。

3.買賣過戶。

房產買賣，是目前最成熟的一種過戶方式，不限交易者關系，但受限于購房資格和限購政策。

條件：賣方滿五唯一；買方有購房資格。
方式：直接去房產管理部門辦理過戶手續。

相信大家都對一個詞耳熟能詳：滿五唯一。

房產對于賣方而言，在“滿五唯一”情況下，無稅。買方繳納稅費的多少，看交易面積、買方有無房情況而定，必繳契稅：

買方無房、房子過戶面積≤90㎡的，1%契稅。
買方無房、90㎡＜房子過戶面積≤140㎡的，1.5%契稅。
買方有房，或者房子過戶面積＞140㎡的，3%契稅。

（以上面積標準，不同地區有些許差異。）

舉個例子：

小張的父母把自己名下已經滿五年、唯一一套面積80㎡的住房，通過買賣的方式給到小張，該房子評估價格為100萬，小張名下無房。

這時候，父母與小張直接去不動產登記中心，雙方簽訂《商品房買賣合同》辦理過戶登記手續。小張父母無須繳納增值稅、個稅等稅費，小張需要繳納1%、即1萬塊錢契稅。

【3】其他方式和條件下的稅費

以上三種方式，在滿足條件情況下，是目前房產過戶中最“省錢”的。除此之外，因條件不同、方式不同，稅費均相對更高，例如：

非配偶之間，例如男女朋友關系，房產加減名只能走買賣或者贈與方式，必稅。
贈與方式，普適稅率為受贈一方繳納3%契稅。
賣方不唯一情況下，額外增加1%個稅；賣方房子不滿二情況下，還需要額外增加5.X%增值稅。
……

還有些人說了：你少計算一點。照你這么說下來，如果子女得到父母房子，好像是繼承最便宜，但是你沒算房子繼承之后再出售的費用！最省錢的，是父母生前把房子賣給子女！

這里想說明的是：要看站在誰的角度去考慮問題。

之前的一篇文章：《再次強調：繼承父母的房子再出售，不用全額繳納20%個人所得稅》已經介紹過關于繼承所得房產再出售是如何納稅的，質疑的朋友最好去核實一下相關政策，最重要的，去看看不同地方真實的做法來驗證一下，不要道聽途說，更要學會如何爭取自己的權益，而不是甘愿挨打還得忍氣吞聲。這是其一——希望站在自己的角度，懂得如何維護自己利益。

其二，即便繼承之后再交易有高額稅費，要想清楚：這筆稅費是誰繳納的、是不是跟父母有關。而讓父母生前就把房子過戶掉，父母的權益又如何保障？