“孩子快到上學(xué)的年齡，準(zhǔn)備將手里這套房子賣掉為孩子買個(gè)學(xué)區(qū)房。但誰能想到房子的出售價(jià)格比買入價(jià)降了3000元每平方米，依然無人問津。”近日在北京市懷柔區(qū)東亞華欣灣小區(qū)里，想賣掉手中商住樓的業(yè)主張華不停嘆息。
時(shí)光回溯到2016年，“總價(jià)低、不限購、能貸款”的標(biāo)簽讓價(jià)格比同地段住宅低不少，但租金比較高的東亞華欣灣商住樓吸引了張華的眼球，在一片看漲聲中該樓盤很快銷售一空，張華曾暗自慶幸自己下手快。
轉(zhuǎn)折點(diǎn)來得異常突然。2017年3月26日，北京市發(fā)布了《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)商業(yè)、辦公類項(xiàng)目管理的公告》，與此同時(shí)，商業(yè)銀行暫停了個(gè)人購買商辦項(xiàng)目的貸款。
新政之下，商住房市場迅速跌入冰點(diǎn)。中原房地產(chǎn)研究中心的一份統(tǒng)計(jì)結(jié)果顯示，在新政實(shí)施的24個(gè)月內(nèi)，商住房成交量下降93.1%。
如今四年過去了，北京市商住樓市場現(xiàn)狀如何？中國城市報(bào)記者進(jìn)行了實(shí)地采訪。
購房門檻低
商住房曾野蠻增長
“先別說高昂的房價(jià)，單是連續(xù)5年的社保或繳稅記錄（中間不能有任何中斷、補(bǔ)繳不算）這一條，就斷了許多人在北京安家的想法。”21世紀(jì)房地產(chǎn)清景園店店長高強(qiáng)在接受中國城市報(bào)記者采訪時(shí)表示，現(xiàn)在人們工作流動(dòng)性普遍比較高，有不少想購房的客戶出現(xiàn)過社保中斷記錄，建委資格審核過不去。
“在北京，商住房真正火起來是從2010年開始。”有著十多年商住樓銷售經(jīng)驗(yàn)的某中介公司負(fù)責(zé)人李鋒在接受記者采訪時(shí)表示，2010年北京出臺購房限制政策后，不限購的商住樓開始逐漸被人們所關(guān)注，“住宅的限購條件越嚴(yán)，商住樓的銷售情況就越好。” 李鋒說。
記者在東亞華欣灣采訪期間了解到，這里的購房者多為在京工作的非京籍人員，還有一部分是子女給父母買的養(yǎng)老房。
統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2016年北京市普通住宅銷售套數(shù)為50462套，而商住類公寓銷售套數(shù)則為63703套，成交套數(shù)首次反超住宅。2017年2月，據(jù)亞豪地產(chǎn)的數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)顯示，當(dāng)月北京市商品房成交量的近六成為商辦類樓盤，均價(jià)從2015年的2.64萬元/平方米上升到了4.54萬元/平方米。
狂熱的市場吸引了更多資本涌入。李鋒告訴記者，參與這種除了東亞新華投資公司這樣的專業(yè)商住樓開發(fā)企業(yè)外，更有大量的公司將原有的寫字樓和酒店改造成商住公寓出售，數(shù)量相當(dāng)驚人。“在商住樓不限購的條件下，北京市場的消費(fèi)能力是相當(dāng)驚人的。”李鋒坦言，在2017年新政出臺前，只要市面上有房就會有人買。
限購導(dǎo)致價(jià)格腰斬
市場持續(xù)低迷
位于北京市朝陽區(qū)的北京中弘像素作為商住樓的代表，曾風(fēng)光無比。這個(gè)以文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園定位、建筑面積近70萬平方米的商辦項(xiàng)目，自2010年后價(jià)格一路水漲船高，售價(jià)從最初的不到2萬元/平方米漲到了將近7萬元/平方米。
近日，記者以購房者身份來到該項(xiàng)目進(jìn)行走訪，附近一中介門店工作人員小劉先問記者有沒有北京市購房資格。在獲得肯定的答案后，小劉告訴記者，目前該項(xiàng)目均價(jià)在4萬元/平方米左右，有些業(yè)主急于出手，價(jià)格還可以談。“價(jià)格目前已到最低點(diǎn)了，也不占用家庭購買住房的指標(biāo)，就是不能貸款和落戶，不過你可以辦完過戶手續(xù)后再去貸款。”小劉說。
記者在多個(gè)二手房網(wǎng)站尋找該房源的二手房銷售情況，卻發(fā)現(xiàn)在各網(wǎng)站上只有該房源的租賃信息，出售信息全部為空。小劉告訴記者，相關(guān)部門早就規(guī)定了不許平臺登錄此類房產(chǎn)信息，如有發(fā)現(xiàn)就會重罰，所以現(xiàn)在他們的交易只能在線下進(jìn)行。“如今客戶都是網(wǎng)上選好房源后才來店實(shí)地看房，網(wǎng)上登不上信息，就等于斷了客源，銷售非常困難。”
“購房資格卡掉一半客戶，銀行停貸又卡掉了另一半客戶。”談起如今的市場，小劉倍感無奈，“很多業(yè)主覺得自己出的價(jià)格都突破自己的心里底線了，但依然很少有具備實(shí)際購買意向的客戶，如果政策不變，商住樓未來只能走出租這條路。”
“按照新的規(guī)定，商辦房最小分割在500平方米以上，意味著主打小分隔的商住樓就不可能再出現(xiàn)了，商辦項(xiàng)目將回歸本來用途。”李鋒告訴記者，商住樓限購新政出臺后，一些準(zhǔn)備拿地的開發(fā)商紛紛選擇了放棄，已經(jīng)拿了地的企業(yè)也在觀望中。
商辦改租賃住房
深圳模式或可借鑒
“商辦類房產(chǎn)的調(diào)控政策不僅是針對當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)市場，也是基于北京人口戰(zhàn)略和產(chǎn)業(yè)規(guī)劃，著眼于重大經(jīng)濟(jì)調(diào)整的政策，未來管理肯定會越來越嚴(yán)格。”東中西部區(qū)域發(fā)展和改革研究院院長、《國家智庫》總編輯于今在接受記者采訪時(shí)表示，隨著互聯(lián)網(wǎng)經(jīng)濟(jì)的不斷崛起和北京市疏解非首都功能產(chǎn)業(yè)引出政策影響，寫字樓需求大幅下降，住宅的剛性需求卻在不斷攀升。
貝殼研究院研究數(shù)據(jù)顯示，銷售類商辦房產(chǎn)的去化周期自2017年起大幅增長，2020年的去化周期錄得56.8個(gè)月，為近十年來最高點(diǎn)。受此影響，北京寫字樓散售可售存量從2018年起不斷累積上升，到目前可售庫存面積達(dá)到430萬平方米左右，比去年增長13.7%。而另一方面，隨著疫情好轉(zhuǎn)，2021年第一季度全國重點(diǎn)18城住宅租賃成交量環(huán)比去年第四季度上漲14.7%。
在此背景之下，允許將商辦銷售改成租賃住房的呼聲開始升高。2020年，深圳市、濟(jì)南市等多地政府相繼發(fā)文，允許在一定條件下將既有的閑置商業(yè)辦公用房可改建租賃住房。
對于商辦房產(chǎn)的改建條件，深圳市提出了明確要求，同時(shí)，對于符合規(guī)定的改建項(xiàng)目可申請中央獎(jiǎng)補(bǔ)資金、實(shí)行民用水電費(fèi)價(jià)格等鼓勵(lì)政策，并由市住房建設(shè)部門納入市住房租賃交易服務(wù)平臺，對改建項(xiàng)目的申請、改建、驗(yàn)收、租賃、運(yùn)營管理等環(huán)節(jié)實(shí)行全流程動(dòng)態(tài)監(jiān)管。
于今認(rèn)為，深圳此舉可以有效盤活存量空置商業(yè)辦公用房，培育住房租賃市場，住宅租賃市場需求旺盛的北京也應(yīng)該借鑒，但政府在實(shí)行過程中應(yīng)加強(qiáng)監(jiān)管，避免部分商住房重新披上“以租代售”的外衣重新進(jìn)入銷售市場。
■作者：宋浩
