導讀：房屋的征收拆遷，涉及到對被拆遷人的補償問題。有拆遷必有補償，《國有土地上房屋征收與補償條例》第二十一條規(guī)定：被征收人可以選擇貨幣補償，也可以選擇房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換。因此，對于拆遷補償，被拆遷人是可以選擇產(chǎn)權(quán)置換的。
實踐中，會選擇產(chǎn)權(quán)置換的被拆遷人不在少數(shù)，地方政府大多也傾向于產(chǎn)權(quán)安置。畢竟對于一大筆補償資金，對于一般老百姓來說，不是能很好的去運用和妥善處理好這筆資金。一旦消耗完這筆資金，不乏有部分被拆遷人會以拆遷損害為由找政府麻煩。為了解決后顧之憂，很多地方都會以產(chǎn)權(quán)置換為拆遷的補償方式。
【那對于產(chǎn)權(quán)置換，如何置換才合理呢？】
根據(jù)《土地管理法》、《條例》等相關(guān)法律規(guī)定，征收拆遷補償，應(yīng)當給予公平、合理的補償，且保障被征地農(nóng)民原有生活水平不降低、長遠生計有保障。
具體而言，對于房屋置換的補償，實踐中是以“1:1”是置換比例來落實保障被征收人原有生活水平不降低的原則的。
【如何理解“1:1”置換的以房換房?】
關(guān)于“1:1”置換，并不是老百姓簡單理解的1平米換一平米。試想一下，市中心房屋的1平米與郊區(qū)住房的1平米能等價嗎？普通住房的1平米能等價于商業(yè)用房的1平米嗎？顯然是不能的。
所以，綜合而言，拆遷以房換房，至少以“1：1”為置換比例，是指被拆遷房屋和換置后所得的房屋價值相當。這需要綜合考慮被征收房屋和置換后所得房屋的區(qū)位、用途、建筑結(jié)構(gòu)、新舊程度、建筑面積以及占地面積、土地使用權(quán)等影響被征收房屋價值的因素。
其次，在以房換房問題上，在明律師提醒大家還需要注意的是：
一：以房換房和貨幣補償一樣，需要進行房屋價值評估。
二：《國有土地上房屋征收與補償條例》規(guī)定，對被征收房屋價值的補償，不得低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類似房地產(chǎn)的市場價格。而《國有土地上房屋征收評估辦法》也明確了用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋價值評估時點應(yīng)當與被征收房屋價值評估時點一致。簡單來說，以房換房的情況下，被拆遷房屋和進行換置的房屋的價值評估時間應(yīng)該是一致的。
上述兩點的關(guān)鍵都在于保證置換的房屋價值與原被拆遷房屋價值相當，所以被拆遷人一定要嚴格把握好評估程序與評估結(jié)果。
【以房換房，前后房屋價值不相當怎么辦？】
征收實踐中，不乏有市中心的房子被置換到郊區(qū)，臨近地鐵的房子被置換到交通不便地區(qū)，甚至有商業(yè)用房被置換為普通住房等現(xiàn)象。當然，這種置換肯定是不合理的，這在實踐中也引起了不少糾紛。面對這樣的情況，應(yīng)該如何處理呢？
《國有土地上房屋征收與補償條例》第二十一規(guī)定：被征收人選擇房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，市、縣級人民政府應(yīng)當提供用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換的房屋，并與被征收人計算、結(jié)清被征收房屋價值與用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋價值的差價。
因此，如果用于置換的房屋價值過低，被拆遷人可以要求拆遷方給予相應(yīng)的差價。具體方法是可以先于征收方協(xié)商。協(xié)商不成，則需要通過行政復議或者行政訴訟的方式維權(quán)救濟。
【產(chǎn)權(quán)置換，應(yīng)該怎么選置換房屋？】
《國有土地上房屋征收與補償條例》第二十一第三款規(guī)定：如果是因為舊城區(qū)改建征收個人住宅，被征收人選擇在改建地段進行房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，作出房屋征收決定的市、縣級人民政府應(yīng)當提供改建地段或者就近地段的房屋。
該條明確了選擇產(chǎn)權(quán)置換的補償?shù)模徊疬w人可以要求置換就近地段的房屋。而實踐中地方政府會受限于城市規(guī)劃或者資源不足的情況，無法提供就近地段房屋的安置，對于這種情形，硬要政府就近安置是不現(xiàn)實的。此時，被拆遷人可以要求政府提供改建地段房屋。但改建地段房屋的質(zhì)量、價值、區(qū)位等，應(yīng)該與原被拆遷房有相當?shù)膬?yōu)勢地位。
最后，在明律師還要補充一點的是：如果選擇了以房換房，在換得的房屋交付前，要在哪里生存居住呢？這個不用擔心，據(jù)《國有土地上房屋征收與補償條例》規(guī)定，選擇房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋交付前，房屋征收部門應(yīng)當向被征收人支付臨時安置費或者提供周轉(zhuǎn)用房。也就是房屋征收部門會向您提供臨時住房或者臨時安置的費用。
總而言之，選擇房屋置換，應(yīng)該要求被置換房屋的價值與原被拆遷房屋截至相當。這需要考綜合慮的因素包括了區(qū)位、環(huán)境、房屋性質(zhì)等等，當你置換房屋的綜合價值過低時，需及時咨詢律師，采取相應(yīng)的救濟措施。（黃小仙/文）
