央行和銀保監會在2020年底最后一天共同發布了《關于建立銀行業金融機構房地產貸款集中度管理制度的通知》，該通知內容最重要的一點在于從融資渠道上為房地產市場畫了一道紅線。并且，這道紅線不僅限制了房企的貸款額度，也限制了個人住房貸款的額度。按照通知要求，各類銀行被分為5個限額層次，并要求各層次銀行按照新的標準進行自查和調整。盡管此次的紅線標準較為嚴格，但為了不出現硬著陸的情況，監管層也給出了2-4年的過渡期。
日本的前車之鑒
從歷史經驗來看，中國此次的政策調整是吸取了九十年代日本政府的經驗教訓而推出的。早在1990年3月27日，日本大藏省（相當于中國的財政部）出臺了有史以來最嚴厲的調控措施來抑制飛漲的房價。其通過對金融機構設置房地產融資天花板的方式，從源頭上遏制住了其本國房地產行業的過度融資情況。
然而，對于已經累積了幾十年的房地產泡沫因一刀切而出現斷崖式下跌。從數據上看，僅東京一地的房價就跌去了70%。時至今日，日本的平均房價仍然只有高峰期的一半左右。當時日本的報紙上經常會出現“把東京的地皮全賣掉就可以買下美國”的言論，所有的人都沉浸在這片虛假的繁榮中。
此次調控成為壓死駱駝的最后一根稻草，用力過猛的一刀切令房地產公司出現大面積的資金斷裂情況。隨之而來的就是資產價格暴跌、海外熱錢流出、銀行體系受到了嚴重打擊、實體經濟受到了經濟崩盤的傳導作用，日本開始了長達至今的“通縮時代”。
中國的做法有哪些不同
對比日本當初強硬的調控措施來看，此次中國監管層對銀行機構進行了層級劃分，并對應設定更適合該層級銀行機構的管控上限。單從這一點上來看，中國此次的調控手段已經要比日本友善得多。
相對于日本采取從總量上限制來說，按相對比例逐層管控則更加的柔軟。據歷史數據顯示，當年日本房地產融資利率最終提高了450個基點（4.5%）。此次政策的彈性要好得多，那些超標的銀行除了降低房地產貸款金額的選擇外，也可以提高其他貸款額度或增加存款數額，這些都可以令整體的房貸比例下降。
除此之外，監管層對于超過上限標準的容忍期也給出了2-4年的緩沖。這一措施也可以在一定程度上令涉及到的銀行和房地產企業有了更多的調整時間，確保了其原有資金鏈的韌性，并迫使銀行向實體經濟投放出更多的融資額。
對哪些地區的房地產市場影響大
首先，我們可以看到國內目前僅有30%左右的商業銀行超出了這一限制。并且，這30%左右的商業銀行多數都是中小銀行，而部分超標的大型銀行的超標比例基本上維持在2%以內。下圖為2020年上半年的數據，我們可以看出大型銀行中占比最多的中國銀行也沒有超出上限。并且，中型銀行中占比最高的上海銀行也在安全范圍內。
反觀一些地方性中小銀行的情況則沒有這么樂觀，從此次監管思路可以看出對于地方性中小銀行的紅線較低。簡單來說，銀行規模越小其房地產貸款比例則越低。這一思路也是受到了三線以下城市房價非理性上漲的情況影響，試想鶴崗的情況在全國大范圍發酵的話會產生多大的破壞力。就目前情況看，中小型開發商和銀行受到的影響會更大一些。
綜上所述，此次政策對于重點房企和銀行的短期影響有限，但中小房企和銀行的生存空間則受到了較大的擠壓。長期來看，三線以下城市的房地產市場將趨于穩定，大中型城市的房地產市場也會逐漸恢復良性發展。那么本次政策對于個人購房者來說又有哪些影響呢？請關注我們之后的相關文章。
