從2021年1月1日起,不少存量個人房貸利率迎來重定價日。選擇以LPR定價的購房者,個人購房按揭貸款月利率將在2021年發生變化。不過,有購房者表示,自己的房貸利率降了,但是1月的還款額反而變多了。其實這和存量房貸定價基準轉換后,計息天數變化等原因有關。購房者可以根據自己設定的重新定價日,留意房貸利率。
1月1日起迎來重新定價
1月開始,不少貸款買房的居民收到了銀行發來的短信提醒,由于央行基準利率調整,根據借款合同約定,從2021年1月1日起,個人購房按揭貸款月利率也做出了調整。
此前,央行發布公告,從2020年3月1日起將存量浮動利率貸款的定價基準轉換為貸款市場報價利率(LPR)。轉換的存量浮動利率貸款是2020年1月1日前金融機構已發放,或者已簽訂合同但未發放的。而到2020年12月31日前,借款人可與銀行平等協商,決定貸款利率“換錨”為LPR浮動利率還是轉為固定利率。
根據央行通知,金融機構與客戶協商定價基準轉換條款時,可重新約定重定價周期和重定價日,在每個利率重定價日,利率水平由最近一個月的LPR與加點數值重新計算確定。重新定價日一般有兩個選擇,一個是每年1月1日,還有一個則是貸款發放日。
根據之前央行發布的報告稱,存量浮動利率貸款定價基準轉換已于2020年8月末順利完成,轉換率超過92%。這說明,不少購房者已經將房貸利率轉換為LPR浮動利率。從今年1月1日開始就有部分房貸利率根據5年期及以上LPR重新定價。
月供金額發生變化
那么1月轉換為新的利率后,每月所繳納的金額有什么變化呢?
據央行通知顯示,轉為LPR浮動利率的房貸利率=LPR+固定點差,而固定點差=原合同的執行利率水平-2019年12月發布的LPR,而加點數值在合同剩余期限內固定不變。
1月20日,全國銀行間同業拆借中心公布最新LPR報價,1年期LPR為3.85%,5年期及以上LPR為4.65%。這是自2020年5月以來,LPR連續9個月“按兵不動”。而LPR報價機制執行以來,5年期及以上LPR共經歷3次下調,下調了20個基點(0.2%)。這意味著大部分根據LPR浮動的房貸利率與之前相比降低了。
我們來算一筆賬,假設某市民有300萬房貸,貸款時間長度是30年,是等額本息的還款方式,原合同的執行利率為基準利率4.9%上浮10%,即5.39%,在2020年的月供是16827.2元。
轉換為LPR之后,固定點差為0.59%,即5.39%與2019年12月5年期LPR利率4.8%的差值。而2020年12月21日公布的5年期LPR利率為4.65%,所以其2021年最新的房貸利率為4.65%+0.59%=5.24%,比之前的5.39%降了15個基點,2021年的月供則是16547.53元,比之前少了279.67元。
不過,有購房者表示,雖然房貸利率調低了,但1月的月供不降反升。其實這不是銀行鬧的烏龍,而是因為1月份的還款金額因為利率變動,是以31天還款天數來計息的。
銀行一般按每月30天的原則計算房貨利息,而今年1月的房貸是采用分段計息的原則。假設貸款者的還款日為每月10日。因為1月1日是重定價日,所以12月11日-12月31日是按之前的利率計算,1月1日-1月10日是按重新定價后的利率計算。而分段后按天計算利息,計息天數是31天,比平常月份多出1天的利息和本金扣款,所以會發生1月月供比之前還款額要高的情況。等到了2月份,貸款者就可享受到因為LPR利率浮動帶來的降額福利。
房貸利率繼續下行與否未可知
有業內人士提醒,并不是所有人的房貸轉LPR都會在1月生效。如果你的調整日期不是1月1日,而是貸款發放日,那么利率會在你每年的放貸當月進行調整,也可能發生新舊利率變化而導致分段計息的情況。
不少“月供族”看到今年房貸利率降低,表達了樂觀情緒,猜測接下來利率可能會繼續走低。業內人士表示,2022年的房貸利率是否會降,還得看未來LPR的走向。當前我國經濟穩中向好,貨幣政策以穩為主,短期內政策利率下調的必要性較小,預計LPR報價在近幾個月都將保持穩定。而中長期LPR走勢受到經濟形勢、通脹水平、國際收支狀況等多因素影響,難以預測,但利率下行是長期的大趨勢,未來還有一定空間。