從2021年1月1日起，不少存量個(gè)人房貸利率迎來重定價(jià)日。選擇以LPR定價(jià)的購房者，個(gè)人購房按揭貸款月利率將在2021年發(fā)生變化。不過，有購房者表示，自己的房貸利率降了，但是1月的還款額反而變多了。其實(shí)這和存量房貸定價(jià)基準(zhǔn)轉(zhuǎn)換后，計(jì)息天數(shù)變化等原因有關(guān)。購房者可以根據(jù)自己設(shè)定的重新定價(jià)日，留意房貸利率。
1月1日起迎來重新定價(jià)
1月開始，不少貸款買房的居民收到了銀行發(fā)來的短信提醒，由于央行基準(zhǔn)利率調(diào)整，根據(jù)借款合同約定，從2021年1月1日起，個(gè)人購房按揭貸款月利率也做出了調(diào)整。
此前，央行發(fā)布公告，從2020年3月1日起將存量浮動(dòng)利率貸款的定價(jià)基準(zhǔn)轉(zhuǎn)換為貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率（LPR）。轉(zhuǎn)換的存量浮動(dòng)利率貸款是2020年1月1日前金融機(jī)構(gòu)已發(fā)放，或者已簽訂合同但未發(fā)放的。而到2020年12月31日前，借款人可與銀行平等協(xié)商，決定貸款利率“換錨”為L(zhǎng)PR浮動(dòng)利率還是轉(zhuǎn)為固定利率。
根據(jù)央行通知，金融機(jī)構(gòu)與客戶協(xié)商定價(jià)基準(zhǔn)轉(zhuǎn)換條款時(shí)，可重新約定重定價(jià)周期和重定價(jià)日，在每個(gè)利率重定價(jià)日，利率水平由最近一個(gè)月的LPR與加點(diǎn)數(shù)值重新計(jì)算確定。重新定價(jià)日一般有兩個(gè)選擇，一個(gè)是每年1月1日，還有一個(gè)則是貸款發(fā)放日。
根據(jù)之前央行發(fā)布的報(bào)告稱，存量浮動(dòng)利率貸款定價(jià)基準(zhǔn)轉(zhuǎn)換已于2020年8月末順利完成，轉(zhuǎn)換率超過92%。這說明，不少購房者已經(jīng)將房貸利率轉(zhuǎn)換為L(zhǎng)PR浮動(dòng)利率。從今年1月1日開始就有部分房貸利率根據(jù)5年期及以上LPR重新定價(jià)。
月供金額發(fā)生變化
那么1月轉(zhuǎn)換為新的利率后，每月所繳納的金額有什么變化呢？
據(jù)央行通知顯示，轉(zhuǎn)為L(zhǎng)PR浮動(dòng)利率的房貸利率＝LPR+固定點(diǎn)差，而固定點(diǎn)差＝原合同的執(zhí)行利率水平－2019年12月發(fā)布的LPR，而加點(diǎn)數(shù)值在合同剩余期限內(nèi)固定不變。
1月20日，全國銀行間同業(yè)拆借中心公布最新LPR報(bào)價(jià)，1年期LPR為3.85%，5年期及以上LPR為4.65%。這是自2020年5月以來，LPR連續(xù)9個(gè)月“按兵不動(dòng)”。而LPR報(bào)價(jià)機(jī)制執(zhí)行以來，5年期及以上LPR共經(jīng)歷3次下調(diào)，下調(diào)了20個(gè)基點(diǎn)（0.2%）。這意味著大部分根據(jù)LPR浮動(dòng)的房貸利率與之前相比降低了。
我們來算一筆賬，假設(shè)某市民有300萬房貸，貸款時(shí)間長(zhǎng)度是30年，是等額本息的還款方式，原合同的執(zhí)行利率為基準(zhǔn)利率4.9%上浮10%，即5.39%，在2020年的月供是16827.2元。
轉(zhuǎn)換為L(zhǎng)PR之后，固定點(diǎn)差為0.59%，即5.39%與2019年12月5年期LPR利率4.8%的差值。而2020年12月21日公布的5年期LPR利率為4.65%，所以其2021年最新的房貸利率為4.65%+0.59%=5.24%，比之前的5.39%降了15個(gè)基點(diǎn)，2021年的月供則是16547.53元，比之前少了279.67元。
不過，有購房者表示，雖然房貸利率調(diào)低了，但1月的月供不降反升。其實(shí)這不是銀行鬧的烏龍，而是因?yàn)?月份的還款金額因?yàn)槔首儎?dòng)，是以31天還款天數(shù)來計(jì)息的。
銀行一般按每月30天的原則計(jì)算房貨利息，而今年1月的房貸是采用分段計(jì)息的原則。假設(shè)貸款者的還款日為每月10日。因?yàn)?月1日是重定價(jià)日，所以12月11日-12月31日是按之前的利率計(jì)算，1月1日-1月10日是按重新定價(jià)后的利率計(jì)算。而分段后按天計(jì)算利息，計(jì)息天數(shù)是31天，比平常月份多出1天的利息和本金扣款，所以會(huì)發(fā)生1月月供比之前還款額要高的情況。等到了2月份，貸款者就可享受到因?yàn)長(zhǎng)PR利率浮動(dòng)帶來的降額福利。
房貸利率繼續(xù)下行與否未可知
有業(yè)內(nèi)人士提醒，并不是所有人的房貸轉(zhuǎn)LPR都會(huì)在1月生效。如果你的調(diào)整日期不是1月1日，而是貸款發(fā)放日，那么利率會(huì)在你每年的放貸當(dāng)月進(jìn)行調(diào)整，也可能發(fā)生新舊利率變化而導(dǎo)致分段計(jì)息的情況。
不少“月供族”看到今年房貸利率降低，表達(dá)了樂觀情緒，猜測(cè)接下來利率可能會(huì)繼續(xù)走低。業(yè)內(nèi)人士表示，2022年的房貸利率是否會(huì)降，還得看未來LPR的走向。當(dāng)前我國經(jīng)濟(jì)穩(wěn)中向好，貨幣政策以穩(wěn)為主，短期內(nèi)政策利率下調(diào)的必要性較小，預(yù)計(jì)LPR報(bào)價(jià)在近幾個(gè)月都將保持穩(wěn)定。而中長(zhǎng)期LPR走勢(shì)受到經(jīng)濟(jì)形勢(shì)、通脹水平、國際收支狀況等多因素影響，難以預(yù)測(cè)，但利率下行是長(zhǎng)期的大趨勢(shì)，未來還有一定空間。
