一直以來，法拍房因其低于同類商品房的價格優勢，受到不少購房人士的青睞。但是，多數購房人對法拍房的所有權何時轉移存有誤區。近日，連云港市中級人民法院審結一起房屋租賃合同糾紛上訴案件，依法認定人民法院裁定生效之日作為所有權移轉的時間，依法判令承租人崔某自該日起向購買法拍房的何某支付房屋租金。
基本案情
2018年1月22日，何某通過司法拍賣購得位于連云港市海州區的門面房一間。執行法院于2018年2月5日裁定該房屋歸買受人何某所有，并于當天將該裁定送達。后于2018年7月30日將涉案房屋轉移登記至何某名下。涉案房屋內原有承租人崔某，自2017年起一直未交納租金直至2019年2月5日搬離。
為此，何某多次催要2018年2月5日至2019年2月5日租金，崔某對于未交納租金予以認可，但抗辯稱應當自2018年7月30日起向何某交納租金，雙方協商未果，何某遂起訴至法院。
裁判結果
一審法院認為何某通過司法拍賣取得案涉房屋所有權后，其對房屋依法享有占有、使用、收益等物權，有權要求房屋使用人向其支付租金。崔某在人民法院出具房屋歸何某所有的裁定的情況下一直占有、使用涉案房屋直至2019年2月5日，崔某應支付占用期間的使用費，遂判決崔某支付2018年2月5日-2019年2月5日期間的租金。崔某不服，提起上訴，二審法院依法維持了該判決。
法官說法
對于正常房屋買賣來說，購房人取得房屋所有權的時間一般為辦理完產權登記即獲得房產證的時間。但“法拍房”的所有權轉移時間卻有所不同。
本案中共有三個時間節點，分別是何某拍得房屋的時間、執行裁定生效的時間以及辦理過戶登記的時間。根據《中華人民共和國物權法》第二十八條的規定，因人民法院、仲裁委員會的法律文書或者人民政府的征收決定等，導致物權設立、變更、轉讓或者消滅的，自法律文書或者人民政府的征收決定等生效時發生效力，《民法典》第二百二十九條延續了這一規定。
因此，何某獲得涉案房屋所有權的時間應當為執行裁定書生效之日，由于競買人何某并未提出異議，因此該執行裁定書送達后即已生效，何某在2018年2月5日已獲得該房屋所有權。對于承租人而言，如無特殊約定，從該日開始，即應向新房東支付租金，租金的標準仍按原合同執行。
法官提醒，購買法拍房前，應當清楚了解所購房屋內是否有租賃以及租金的交納情況，以避免不必要的經濟損失。
來源：連云港市中級人民法院
來源： 江蘇高院
