2020年的最后一天下午2點，北京市規自委網站掛出一則重要通告：
該地塊位置在農大南路以南，北京體育大學以東，可謂十分稀缺：
重點來了：
當地塊觸及上限時，轉為競報政府持有的產權份額（預設有最低份額）。
這就是大家熱議的：新型共有產權房。與現在的共有產權房，區別主要有這幾點：
1、購房人只需要擁有在京購房指標即可。
2、出租收益全部歸購房人所有（此前是按產權份額分）
3、5年限售期滿后，購房人再出售該房子，政府只按產權比例收回原值房款。
4、再次交易后，購買人將獲得100%產權，轉為普通商品房。
這次土拍規則的調整的確是一次重大變化，是一個重要的風向標。
這次變化的背后邏輯到底是什么？
如果要用一句話來總結，那就是“房住不炒”更加務實，更加懂普通小老百姓的心聲，更加知道大家買房子的真正訴求。
為什么這么說？
因為房子雖然用來住的，但它更是一個家庭中最重要的資產，占比近6成，如果這部分資產不能夠保值增值，那么打造“全世界最大的中等收入群體”就顯得單薄了許多。
靠房子要消除貧富差距，雖然說出來不好聽，但這其是一條務實的道路，原因是多方面的：
1、中國城鎮居民住房擁有率達96%；
2、中國貧富差距擴大兩方面，收入和財產。收入差距也在擴大，但相比較而言，財產差距擴大才是觸目驚心，其實就是房價上漲造成的，有房沒房，天上地下。
3、在中國家庭的負債中，房貸占比達75%以上。
一句話，房子是大多數中國人持有或正在努力持有的“硬通貨”，當房價上漲時，必須全民共享紅利。
這是給“房住不炒”注入的最新內涵，很務實，符合老百姓的期待。
之前的共有產權房，設計太過理想化了，不是大家需要的。
買商品房的人，想的是未來怎么好好裝修房子，這塊區域未來潛力如何，再努一把換更好的房子。
買共有產權房的人，指標用掉了，貸款記錄有了，二套房8成首付了，換房如登天，還有可能要虧本……
共有產權房自2017年上市以來，供應量其實很低，但棄購率一直居高不下。
回應大家的呼聲，讓大家能夠夠得著一套商品房，這很重要。哪怕小點，哪怕不是100%產權，至少房價是公平的。規則給大家一碗水端平了，剩下就是自己的事兒了，干就完了，還有什么好吐槽的？
如此，這可以稱之為土拍層面踐行新時代“房住不炒”的完美方案。
當然，就這塊地而言，目前只能算得上試水。
以下是我個人對海淀這塊地的粗略估計：
海淀樹村這塊地，周邊馬連洼和上地的二手房均價在7.4萬元/平米左右。從掛牌文件來看，這塊地的容積率是1.57，應該是個改善型項目，洋房產品。
這塊地起拍樓面價在67187元/平米，之前是不限價地塊，參考去年平均18.8%的溢價率，房價本有可能超過12萬，但現在規則突然大幅調整，存在限價（未透露），房企有可能趨于謹慎，最終溢價率可能在5%以內。如這般，未來房價有可能控制在9萬元/平米左右，假設個人比例70%，100平米的產品可能個人要負擔630萬，首付應該是220萬上下。參考周邊二手房價格，這個購房門檻已經低很多了。
在近期掛牌的地塊中，這塊地真稱得上是黃金地塊，整個軟件園的碼農們都盯著，也完全夠得著。
這種新型的共有產權房應該會受到大家的歡迎，微信群里討論相當熱烈，且對這種變化都持積極態度，如果走下去，有更多此類地塊出現，那會對北京樓市帶來巨大改變。
1、現行共有產權房會怎么走下去？我個人傾向于認為會調整交易規則，降低購房資格門檻，至少權益會保持一致。目前北京搞過很多的政策類住房，最終都能夠轉為普通商品房，現行共有產權房試點既然存在問題，那就沒有理由不變過來，現在海淀樹村這塊地不是已經做出了示范了么？讓更多人能買到這類房子，也給買了這些房子的人以期待，還沒有賣掉的共有產權房，也會更好賣一點。
2、對庫存龐大的限競房來說，可能不是個好消息。限競房因面積的原因讓大家感覺總價不算高，但其實房價并不低，且現在還沒賣掉的，五六環外，尤其是六環外，這些樓盤壓力不小。一旦這種新型共有產權房來了，會分流掉不少剛需，目前北京是以改善需求主導，剛需如果再被切一部分走，限競房會更難賣。不過這種新型共有產權房即便全面鋪開，也得兩年左右的時間才能真正形成影響力，這算是限競房的機會吧。
3、2020年南方樓市崛起，北方市場也有點蠢蠢欲動，特別是2020年不限價的純商品房地塊越來越多，占比達到了75%，很多人擔心情緒會傳遞到北京。樹村這塊地原先就是不限價的，現在來了個大反轉，所以，還是要相信政策的智慧。
4、大家還是可以把心放在肚子里，未來讓剛需買得起的房子會一直有供應。這種買得起的房子，比限競房，比現在的共有產權房更值得買。
與南方城市頻繁修修補補不同，北京則是大開大合，最終呈現給我們的，是驚喜。
