新甘肅·甘肅經濟日報記者 蘇葉
2018年7月，李先生與賣方及巨信房產七里河分公司三方簽訂《房屋買賣成交合同》，約定李先生以67.8萬元價格購買相中房屋。協議簽訂后，李先生向巨信房產七里河分公司交納定金2萬元。因最終只拿到41萬元貸款，李先生不能交清房款，購買房屋事宜被擱置，合同后續如何履行，各方再無協商。2018年9月，房主制作《解除合同通知書》，稱向李先生送達，但李先生稱不知曉。2019年7月15日，巨信房產七里河分公司將李先生訴至法院，要求李先生支付中介服務傭金20340元、逾期付款利息707.83元。
一審法院認為，本案原告、被告及第三方訂立的《房屋買賣成交合同》系原告提供的格式合同，原告作為中介方應審查被告購買房屋的資質及購買條件，在明知無能力為被告貸款46萬元滿足購買條件，仍然承諾并促成《房屋買賣成交合同》的訂立，未從根本上維護交易安全，其訴訟請求被告支付中介服務傭金20340元違反了誠實信用原則，法院不予支持。一審判決：駁回原告蘭州巨信巨城房地產代理有限公司七里河分公司的訴訟請求。宣判后，房產公司提起上訴。
蘭州中院二審認為，依據《房屋買賣成交合同》的約定，收取李先生全額傭金的前提是巨信房產七里河分公司不僅要將買賣雙方求售、求購的房源信息提供給買賣雙方，還包括需要協助辦理貸款、資金轉移、交房流程等手續。巨信房產七里河分公司未完成全部工作，故無權要求李先生支付全部服務費用。巨信房產七里河分公司為居間事宜付出了一定的時間、人力、物力，李先生酌情支付巨信房產七里河分公司服務傭金5000元。故作出終審判決：李先生支付蘭州巨信巨城房地產代理有限公司七里河分公司服務傭金5000元；駁回蘭州巨信巨城房地產代理有限公司七里河分公司其他訴訟請求。
不少購房者在簽訂了購房合同支付首付款后，因為種種原因，銀行貸款無法獲批，就會出現退房糾紛。遇到這種情況首付款還能要回來嗎？我們邀請甘肅正步律師事務所的姜劍霄律師來答疑解惑。
記者：房子已交首付，貸款批不下來可以退房、退首付款嗎？
姜律師：根據《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第二十三條規定：商品房買賣合同約定，買受人以擔保貸款方式付款、因當事人一方原因未能訂立商品房擔保貸款合同并導致商品房買賣合同不能繼續履行的，對方當事人可以請求解除合同和賠償損失。因不可歸責于當事人雙方的事由未能訂立商品房擔保貸款合同并導致商品房買賣合同不能繼續履行的，當事人可以請求解除合同，出賣人應當將收受的購房款本金及其利息或者定金返還買受人。
合同中對貸款不批的違約責任由誰承擔的規定是最重要的依據。如果沒有約定或者約定不明，按照下面的原則處理：1.開發商的原因：如果開發商銷售未具備銷售條件的房屋，即開發商未取得預售許可證或銷售不具備使用條件的現房，銀行審查時發現這種情況是不會批貸款的，此時購房者可要求開發商退還首付及定金，并要求開發商支付相應的利息損失。2.購房者的原因：如果購房者提供的資料不真實或者購房者的信用記錄不好造成銀行不予批準貸款，購房者應該承擔違約責任。3.非買賣雙方的原因：如果政府的政策或者銀行的規定發生變化導致購房者本應拿到的貸款不能實現，購房者應與開發商協商，協商不成合同上又沒有約定的，購房者可以起訴并舉證自己沒有過錯并確實無力購房，要求開發商返還首付及定金。
簡單來說，房貸辦不下來有房地產開發商、政策發生變動和自身導致的三種情況，前兩種情況導致房貸辦不下來，開發商可以退首付款，如果是購房者自身原因導致的房貸辦不下來，也可以退首付，但是同時需要支付開發商違約金。
記者：如果是因為自身原因導致房貸辦不下來，需要支付開發商多少違約金？
姜律師：關于合同違約金，沒有最高限額的規定。但如果約定的違約金部分高于造成的損失的30%，當事人可以請求人民法院或者仲裁機構予以適當減少。
除此之外還要注意，如果是銀行根本就沒有接受貸款申請，則由購房者自己承擔違約責任。如果是購房者和銀行已經簽訂了借款合同及抵押合同，只是銀行沒有按時放款，則購房者在向開發商承擔違約責任后，可以按照借款合同向銀行主張違約責任。
記者：房貸申請被拒后還能再申請嗎？
姜律師：可以再申請的。不過需要滿足一定的條件，包括：1.借款人個人信用良好，被拒不是因為信用的問題。如果是因為信用被拒的話，再申請貸款將有一定的難度；2.如果是因為信用不好被拒的話，最好找小貸公司申請貸款，會比銀行容易一些；3.在同一家銀行貸款被拒的話，需要等待一段時間；4.如果是因為資料準備不齊全的話，第二次申請貸款資料準備齊全后，通常可以通過貸款；5.具體的還要結合當下的房貸市場、政策等決定。
姜律師提醒，為避免糾紛，在和開發商簽訂合同時一定要注明“如果貸款不能辦理，購房者可以解除合同并不承擔違約責任，開發商需返還首付款”，并要求開發商在合同中注明：“如果因申請銀行貸款達不到預期金額或銀行拒絕貸款而導致購房失敗的，可免責并退回所交款項。”這樣在出現糾紛時就能避免自己的利益受損了。
