未來5年，還有多少人有購房需求？已經有機構給出大膽預測。
近日，中國指數研究院等機構給出了大膽預測：從新增城鎮人口、改善住房、拆遷等三類需求看，“十四五”時期全國城鎮住房需求總量將達94.6 -98.4億平方米。其中，未來5年新增城鎮人口約8433萬人，由此帶來住房需求約36.2億平方米。
三大購房人群支撐
從中國指數研究院的預測來看，三大購房人群仍支撐著整個中國房地產市場。據預測，未來5年，全國新型城鎮化背景下新增城鎮人口帶來的住房需求將繼續發力，改善型住房需求占比高位穩定，拆遷改造住房需求將有明顯回落。
其一，新增城鎮人口住房需求。報告預計未來5年我國新增城鎮人口約8433萬人，城鎮居民人均住房建筑面積提升至44.5平方米，則未來五年新增城鎮人口帶來的住房需求約36.2億平方米，是未來5年住房需求的堅實支撐。
其二，改善型住房需求。報告預計未來5年城鎮居民人均住房建筑面積將以年均0.8平方米的幅度遞增，改善型住房需求共35.7億平方米，是商品化住房需求的關鍵支撐。
“十四五”是中國改善型需求積極釋放的階段。“類似改善型需求主要包括對地段的改善、戶型的改善、住房功能的改善等。尤其是二胎政策下，后續很多戶型的設計都需要有調整。這實際上都說明‘十四五’住房需求依然較大。”易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進向上海證券報記者表示。
其三，拆遷改造需求。棚改效應減弱，老舊房屋將主要以改造替代拆遷，未來5年拆遷改造需求規模將有明顯下降。但是，以1.2%-1.4%的拆遷更新率計算，預計2021-2025年拆遷改造帶來的住房需求仍約有22.7億平方米-26.5億平方米。
房地產發展邏輯已變
“十三五”時期，我國房地產市場量價齊升，百城新建住宅價格累計漲幅超40%，其中，二線和三四線代表城市累計漲幅均接近50%，漲幅明顯擴大；大規模棚改帶動下，全國商品房年均銷售面積超16.5億平方米，年均銷售額超14.5萬億元，均較“十二五”時期明顯增長。其中，三四線城市銷售面積年均復合增長超7%，居各線首位。
“十四五”時期，房地產發展邏輯已有所不同。近日，住房和城鄉建設部黨組書記、部長王蒙徽在住建部官網發表題為《實施城市更新行動》的署名文章。
文章指出，隨著我國經濟發展由高速增長階段進入高質量發展階段，過去“大量建設、大量消耗、大量排放”和過度房地產化的城市開發建設方式已經難以為繼。
實施城市更新行動，推動城市開發建設方式從粗放型、外延式發展轉向集約型、內涵式發展，將建設重點由房地產主導的增量建設，逐步轉向以提升城市品質為主的存量提質改造，促進資本、土地等要素根據市場規律和國家發展需求進行優化再配置，從源頭上促進經濟發展方式轉變。（于祥明）
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