作為全國具有指標意義的市場，北京寫字樓市場走勢備受各方關注。券商中國記者日前多方了解到，受新冠肺炎疫情影響，二季度，中小企業退租或縮減面積現象明顯，北京甲級寫字樓市場空置率創10年新高，平均租金則為5年低點，部分乙級寫字樓的租金甚至較去年大降30%～40%。
從三季度來看，租金跌幅有所縮窄，市場已經趨穩復蘇。多位業內人士對北京寫字樓市場未來走勢持樂觀預期。
空置率創10年新高，租金大幅下降
仲量聯行的統計數據顯示，二季度，北京全市甲級辦公樓市場活躍度“減半”，空置率升至14.0%，創出10年來的新高。同時，平均租金卻大降6.8%，至356元/平方米/月，是5年以來的低點。據戴德梁行統計，北京五大核心商圈中，麗澤金融商務區受目前高空置率的影響，租金環比降幅最大，高達13.3%，其次為燕莎和中央商務區，租金分別環比下降6.3%和5.4%，其余各商圈租金環比也都有所下降，范圍區間在2%-4%之間。
“今年的價格都比去年便宜，國貿附近的寫字樓一般都降了兩三塊錢（每天每平方米，下同），特別是財富中心、萬通中心，建外SOHO等租金降幅特別大，比往年降了百分之三四十。比如建外SOHO有的最高峰時租金到9塊5，現在6塊5就能租，有的特價房5塊多就能租。”中央商務區（CBD）商圈某房地產經紀公司的服務顧問李明（化名）對券商中國記者說。
對于租金大降的原因，李明告訴券商中國記者，整個國貿空房太多了，今年受疫情影響經濟都不太好，各個行業都受影響，受影響最大的是中小企業，為節省成本以大換小或從高檔換低檔了，有的甚至經營不下去直接關了。“比如去年用2000平方米的，今年裁員50%，辦公面積也縮減到1000平方米；有的現在租2000平方米是8塊錢（每天每平方米，下同），從東三環換到東四環那邊同樣面積的租金是4塊錢。今年換房較多的都是中小企業，全都是為縮減成本。”他說。
談到影響最大的行業企業，李明對券商中國記者說：“我們這邊能直接反映出來，以大換小的、關門的基本都是教育、旅游、做國外項目合作的企業，做教育的上半年基本上沒有任何收入，再加上員工工資、房租等各項成本，它根本扛不住。另外，今年機票那么便宜，上半年都是能不出去就不出去，做旅游的尤其是做海外旅游的企業，根本到現在都不行。”
（北京CBD商圈寫字樓，張達攝）
為了盡快提高入駐率和最大限度的減少自身損失，寫字樓的業主們為租戶提供的優惠最直接的就是減租金。不過，與小企業主居多的乙級寫字樓相比，部分大開發商的甲級寫字樓的空置率相對不那么高，租金也沒怎么降。
CBD商圈某高檔寫字樓的租賃主管告訴券商中國記者：“租金優惠要看企業資質，資質好的如世界500強或A股上市公司，可能優惠還可以，如果資質一般，租金得500塊（每平方米每月）以上了。我們的客戶基本都是世界500強企業，比較穩定，所以我們的空置率不高，最近新簽了兩個大企業都是好幾千平米的，另外還有一個大企業擴租了一千平米。”
除了退租和縮減面積的企業，也有不少擴租需求的企業。CBRE世邦魏理仕研究部主管孫祖天接受券商中國記者采訪時表示，從二季度看，科技行業較為活躍，特別是線上教育和游戲類企業呈現積極擴租態勢。因為受疫情影響，線上辦公、娛樂、游戲都是利好的，一些頭部企業在擴張。
三季度市場趨穩，業內對未來市場走勢預期樂觀
不過，從三季度的情況來看，北京寫字樓市場較二季度有所好轉。
“這兩個月租房客戶挺多的，房子也租的挺快。今年租金便宜，但是如果等過了年再找房子，租金肯定就漲上去了”李明對券商中國記者說。
孫祖天也對券商中國記者表示，目前看，總體成交量比上季度有回升，來源還是以金融和科技企業為主。同時，租金跌幅比上季度縮窄了，市場已經趨穩復蘇了。
對于三季度市場比二季度穩定，租金降幅減小的原因，戴德梁行北中國區研究部主管魏東接受券商中國記者采訪時表示，二季度市場租金下降的比較厲害，主要也是受疫情的影響，整體市場的需求一下子變得特別疲軟，租戶的一些擴張需求或者搬遷的需求全都沒有了，有很多原來有搬遷需求的，后來都改成續租了，所以整體市場的活躍度下降的非常明顯，這就導致業主方變得非常恐慌，所以出現主動降價、有一些靈活的政策，在租賃條件方面松動的非常明顯。以前業主更重視租金水平，現在更重視現金流，所以租金會多打點折保證項目入駐率。但是到三季度，整體市場已經趨于穩定，需求也有所上升，市場處于從疫情這個突發事件過后、市場劇烈震蕩之后的穩定期，所以租金下降的幅度就變小了。
戴德梁行北中國區研究部主管魏東也對券商中國記者表示，目前市場比二季度穩定了，租金降幅減小了。
魏東進一步對券商中國記者分析，二季度市場租金下降的比較厲害，主要也是受疫情的影響，整體市場的需求一下子變得特別疲軟，租戶的一些擴張需求或者搬遷的需求全都沒有了，有很多原來有搬遷需求的，后來都改成續租了，所以整體市場的活躍度下降的非常明顯，這就導致業主方變得非常恐慌，所以出現主動降價、有一些靈活的政策，在租賃條件方面松動的非常明顯。以前業主更重視租金水平，現在更重視現金流，所以租金會多打點折保證項目入駐率。但是到三季度，整體市場已經趨于穩定，需求也有所上升，市場處于從疫情這個突發事件過后、市場劇烈震蕩之后的穩定期，所以租金下降的幅度就變小了。
值得注意的是，盡管受疫情影響北京寫字樓市場受到較大沖擊，但是多位業內人士認為疫情并不是市場疲軟的根本原因，并且對北京寫字樓市場未來走勢持樂觀預期。
“根據我們的觀察，早在去年底，辦公樓租金下調和空置率上浮的趨勢就已經開始顯現。只不過，疫情加劇了經濟增速放緩而導致的供求關系變化。”仲量聯行華北區董事總經理張瑩表示：“我們相信，在科技、醫療、金融等受益于疫情的新興產業所帶來的動能需求的助推下，北京辦公樓市場最快在2021年底就將企穩。”
仲量聯行將北京市辦公樓租賃需求劃分為三大類別——基石需求、動能需求和從動需求。據其統計，2019年受宏觀經濟下行壓力凸顯、中美貿易摩擦升級等因素影響，動能需求對北京辦公樓市場的拉抬作用日趨乏力，當年的凈吸納量還不到10萬平方米，同比大跌80%，在空置率升至11.3%的同時，租金也停止了逐年增長的腳步，甚至首次錄得4.0%降幅。
仲量聯行華北區研究部總監米陽預計，因新冠肺炎疫情，今年的凈吸納量將降至7.5萬平方米，但當前市場所面臨的壓力仍在可以承受的范圍之內。米陽進一步解釋道：“在參與調研的業內人士中，只有30%將市場下行歸結于疫情，超過六成的受訪者更擔心經濟增長放緩對需求的影響。但我們必須要清楚地看到，在北京市場上，半數以上的需求都是由央企、國企、跨國公司和知名私企所構成的‘基石需求’，此類需求風險度低、穩定性高，足以對市場形成有力支撐，保證市場在相對平穩的區間內運行。”
戴德梁行也指出，受經濟的下行壓力、上升的空置率，以及尚未完全復蘇的租賃需求影響，預計下半年市場租金水平仍將繼續面臨下行壓力。但未來兩年，隨著經濟和租賃需求的回暖，寫字樓市場將逐步進入復蘇軌道。而北京作為第三產業最為發達的城市，在服務業擴大開放和發展新基建的政策鼓勵下，寫字樓市場前景也將保持樂觀。
