近日，有關(guān)房企的重大消息曝出。這些消息與嚴(yán)控房企資金監(jiān)管以及融資行為有關(guān)。那么對(duì)于購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，這意味著什么？
房地產(chǎn)企業(yè)座談會(huì)召開
據(jù)央行官網(wǎng)消息，8月20日住房城鄉(xiāng)建設(shè)部、人民銀行在北京召開重點(diǎn)房地產(chǎn)企業(yè)座談會(huì)，研究進(jìn)一步落實(shí)房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制。
當(dāng)天與會(huì)的人員除了銀保監(jiān)會(huì)、證監(jiān)會(huì)、外匯局、交易商協(xié)會(huì)等相關(guān)部門負(fù)責(zé)同志，還有部分房地產(chǎn)企業(yè)負(fù)責(zé)人。
僅僅從召開會(huì)議的機(jī)構(gòu)、參與會(huì)議的人員，我們大概可以看出本次會(huì)議的大概主題。又有住建部，又有央行，又有金融機(jī)構(gòu)，又有房企，這次會(huì)議的內(nèi)容應(yīng)該是房地產(chǎn)金融、房企融資方面相關(guān)的。
回歸到本次房地產(chǎn)企業(yè)座談會(huì)，會(huì)議提及了3點(diǎn)重要內(nèi)容，具體如下。
第一點(diǎn)，重申了“房住不炒”的主基調(diào)，堅(jiān)持不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟(jì)的手段。要穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期，穩(wěn)妥實(shí)施房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制。
第二點(diǎn)，實(shí)施好房地產(chǎn)金融審慎管理制度，增強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)融資的市場(chǎng)化、規(guī)則化和透明度，形成了重點(diǎn)房地產(chǎn)企業(yè)資金監(jiān)測(cè)和融資管理規(guī)則。
第三點(diǎn)，完善住房租賃市場(chǎng)金融支持政策體系，加快形成“租購(gòu)并舉”住房制度。
果不其然，本次會(huì)議有比較大的篇幅用在了房企資金監(jiān)管、融資監(jiān)管方面。所以，本次會(huì)議的目的顯而易見了，說(shuō)明未來(lái)房企融資規(guī)則將會(huì)趨于規(guī)范化，同時(shí)未來(lái)國(guó)家層面將會(huì)對(duì)重點(diǎn)房企的資金進(jìn)行監(jiān)管，房企的融資行為會(huì)受到更多限制。
市場(chǎng)有傳出臺(tái)房企融資新規(guī)
除了房地產(chǎn)企業(yè)座談會(huì)以外，最近還有一則與房企融資相關(guān)的消息。
近日，市場(chǎng)盛傳的監(jiān)管部門將會(huì)出臺(tái)新規(guī)控制房地產(chǎn)企業(yè)有息債務(wù)的增長(zhǎng)，將要設(shè)置“三道紅線”，然后根據(jù)紅線觸線情況把企業(yè)分為四檔，并以此來(lái)限定房企的有息負(fù)債規(guī)模。因?yàn)樵O(shè)置了三道紅線、四檔管理、5%的增速閾值，所以被總結(jié)為“345新規(guī)”。
三道紅線：
1.剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率大于70%；
2.凈負(fù)債率大于100%；
3.現(xiàn)金短債比小于1倍。
根據(jù)紅線的觸線情況，把房企分為紅橙黃綠四檔：
紅色檔：“三線”均超出閾值，有息負(fù)債規(guī)模以2019年6月底為上限，不得增加；
橙色檔：“二線”均超出閾值，有息負(fù)債規(guī)模年增速不得超過(guò)5%；
黃色檔：“一線”超出閾值，有息負(fù)債規(guī)模年增速不得超過(guò)10%；
綠色檔：“三線”均未超出閾值，有息負(fù)債規(guī)模年增速不得超過(guò)15%。
對(duì)于“345新規(guī)”，目前并沒(méi)有官方的說(shuō)法出來(lái)。但有消息指，我們文章前面所說(shuō)的房地產(chǎn)企業(yè)座談會(huì)的召開，也有可能是試探重點(diǎn)房企對(duì)新規(guī)出臺(tái)的反應(yīng)。
無(wú)論是房地產(chǎn)企業(yè)座談會(huì)，還是“345新規(guī)”，其實(shí)對(duì)于房企而言，都不算是好消息。房地產(chǎn)從來(lái)都是杠桿高、負(fù)債高的行業(yè)，資金對(duì)于房企來(lái)說(shuō)尤為重要。前期拿地、后期開發(fā)等多個(gè)方面都是很需要資金的支持。
如“345新規(guī)”所示，如果設(shè)置準(zhǔn)線來(lái)篩選房企的話，一些高負(fù)債房企的融資行為將會(huì)受到監(jiān)管和控制。這就意味著房企可用的資金變少了，從而影響其后續(xù)拿地和開發(fā)的行為。另外，對(duì)于前期負(fù)債已經(jīng)很高的房企，如果后期要限制其負(fù)債率的話，有可能會(huì)造成資金周轉(zhuǎn)不靈的情況發(fā)生。不堪重負(fù)的房企，甚至?xí)飘a(chǎn)。
嚴(yán)控融資，對(duì)房地產(chǎn)意味著什么？
若融資政策趨嚴(yán)，一些房企的資金鏈會(huì)比較緊張，接下來(lái)的企業(yè)戰(zhàn)略將會(huì)從進(jìn)取變成收縮，可能會(huì)擱置一些拿地計(jì)劃、開發(fā)計(jì)劃等，未來(lái)土拍市場(chǎng)或?qū)⒂兴禍亍?/p>
與此同時(shí)，融資收緊將會(huì)使一些房企銷售回款端壓力增大。而在資金受限的情況下，“銷售端”是房企能夠回款、加快資金周轉(zhuǎn)的重要發(fā)力點(diǎn)。通常來(lái)看，“以價(jià)換量”一般是房企加速銷售、快速回款的主要手段，購(gòu)房者很有可能會(huì)買到低價(jià)房源或優(yōu)惠房源。
“以價(jià)換量”僅僅房企慣用的手段。房企快速回款的方法還有很多，不一定非得降價(jià)賣房。融資受限之下，房企除了可以從銷售端發(fā)力以外，還可以選擇轉(zhuǎn)讓股權(quán)、儲(chǔ)備土地資源等資產(chǎn)。所以，房企融資受限，僅僅是加大了購(gòu)房者買到低價(jià)房源的可能性，并不意味著房?jī)r(jià)會(huì)持續(xù)下跌。
橙姐認(rèn)為，控制房企的負(fù)債率對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)而言是大有裨益的。通過(guò)金融手段來(lái)嚴(yán)控房企的行為，可以形成穩(wěn)定的金融預(yù)期，也可以降低房企的金融風(fēng)險(xiǎn)。同時(shí)，嚴(yán)控房企負(fù)債率，對(duì)于深入落實(shí)房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制、保持房地產(chǎn)調(diào)控政策的穩(wěn)定性也有幫助。
另外，嚴(yán)控房企融資，在一定程度上可以避免房企在土拍市場(chǎng)上加杠桿，導(dǎo)致高溢價(jià)率地塊產(chǎn)生。這種從地價(jià)引導(dǎo)房?jī)r(jià)回歸平穩(wěn)的思路，也是樓市調(diào)控的表現(xiàn)。
