經(jīng)濟觀察報 記者 田國寶 接到北京自如生活資產(chǎn)管理有限公司（以下簡稱為“自如”）管家要求降租四分之一的電話后，邱陽一下懵了。
“管家和我們說，如果不降租金就解約，我們還得賠他們裝修和家具的費用。”8月17日，邱陽在電話中表示：“自如違約，應(yīng)該賠付我們違約金，怎么反倒成了我們賠償他們。”
接到同樣的電話的房東不止邱陽一個，從2019年底以來，北京自如的部分房東們就陸續(xù)接到管家要求降低租金的電話。租金降幅少則五六百，多則超過千元，不降租則面臨解約、賠償裝修家居的風(fēng)險。
接到降租通知的也不僅僅是北京的房東，武漢、深圳、杭州等地的部分房東們也接到了同樣的降租要求‘。房東接到的也不僅僅是自如要求降租，部分城市的房東們也接到蛋殼等其他長租公寓運營商的降租要求。
在這一次長達(dá)8個月之久的持續(xù)較量中，一部分降幅較小的業(yè)主選擇了接受，“一來是受不了管家電話，一天好幾個電話；二來也理解疫情影響下他們的難處。”一位北京自如的房東告訴經(jīng)濟觀察報。
但更多的房東們選擇堅守，“開始說我們房子有質(zhì)量問題，要求降租，找來物業(yè)查，又說不出哪有質(zhì)量問題。”一位武漢的自如房東表示：“要求降租也不是沒得商量，但你不能用這種方式。”
談起降租的事，長租公寓運營方也是一肚子苦水。自如一位人士告訴經(jīng)濟觀察報，疫情發(fā)生以來，由于出租率和租金下降，企業(yè)承受較大的壓力，“降租金也是不得已選擇，否則我們擔(dān)心自己也抗不過去呀！”
其進一步表示，這一次降租金的多數(shù)為虧損的房源，由于這部分房源比例較小，在平時可以通過內(nèi)部周轉(zhuǎn)抵消影響；但是由于疫情影響，無論租金水平還是出租率均出現(xiàn)下降，“這部分虧損房源帶來的影響就大了，實際等于疫情把這個因素帶來的影響放大了。”
降租四分之一
8月中旬，邱陽第一次接到自如管家電話，要求把月租金從目前的4300元降到3200元。如果邱陽不能降租金，那么就只能解約，而一旦解約，邱陽需要賠付自如裝修和家具的費用。
邱陽的房子位于北京通州，2017年9月，雙方簽訂了《資產(chǎn)管理服務(wù)合同》，約定委托服務(wù)期限為5年零5個月。委托期內(nèi)，第一年月租金為4100元，從第二個管理期開始每年上浮3%。
根據(jù)雙方約定，第一個管理期的前60天為空置期，主要為房屋裝修、配置家具等預(yù)留時間；此外，每一個管理期內(nèi)還有25天的自然空置期。自如質(zhì)押一個月的房租給邱陽作為押金。
邱陽的房子原為兩居室毛坯房，自如拿到房源后，進行了裝修，并配置相應(yīng)家具。在附件《標(biāo)的資產(chǎn)信息及所有權(quán)證明》中，標(biāo)明的房屋為三居室。“當(dāng)時我們也知道他們做了隔斷。”邱陽表示。
接到自如管家降租金電話后，邱陽感到很惱火。在他看來，可以理解疫情對長租公寓運營企業(yè)帶來的影響，降租金也有商量余地，但一下降了四分之一的租金，而且一旦解約要求賠付裝修和家具費用，他心理上沒法接受。
此后，管家每隔一段時間給他打一個電話，有時候一天好幾個電話，都是要求降租的事，這讓他不厭其煩。
他一度想解約，自如管家也給他發(fā)了電子版的《<資產(chǎn)管理服務(wù)合同>解約協(xié)議》，但是他要求自如提供交接清單、解約賠償明細(xì)等解約的詳細(xì)情況。而且須明確，自如違約在先，所以不賠償裝修和家具費用。
8月17日，邱陽通過12315反映了自如降租的情況。8月19日，一位自稱是自如專門負(fù)責(zé)對接降租事宜的人打電話給邱陽稱，降租是公司統(tǒng)一運營方針，并不會因為邱陽一人改變。“我們給到還是原來管家的方案，如果不能接受降租，我們后續(xù)也會商談解約的事，現(xiàn)階段只是和你商討。”自如人士在電話中告訴邱陽。
據(jù)邱陽透露，過后，自如方面再一次給他打電話，對原來的降租方案進行修正，將原來降租1100元/月，修改為400元/月或500元/月，“他們說以這兩種方案向公司申請，批準(zhǔn)哪個就按照那個執(zhí)行。”邱陽表示可以考慮。
并非個案
與邱陽同樣遭遇降租的還有李默，8月7日，李默收到了自如發(fā)來的《補充協(xié)議》，要求將原合同中約定的月租金8800元降至7300元，補充協(xié)議從8月自如支付給李默的租金算起。4天后，李默的銀行賬戶收到了7300元租金。
李默告訴經(jīng)濟觀察報，作為房主他并沒有在補充協(xié)議上簽字，簽字的是平時負(fù)責(zé)幫助他搭理房屋的代理人。“最差的結(jié)果也就這樣了，我們還是要爭取一下。”這一次，李默的月租金一次性降了1500元。
李默是在2017年初將自己的三居室交由自如，服務(wù)期限為4月零5個月。根據(jù)雙方簽訂的《資產(chǎn)管理服務(wù)合同》約定，初始租金為8100元/月，從第二年開始，每年遞增3%。空置期第一年為70天，從第二年開始，每年空置期為25天。
對于李默來說，由于代理人已經(jīng)在補充協(xié)議簽字，意味著已經(jīng)同意降租，他還是希望爭取一下。由于合同即將到期，即便最后爭取不成功，對李默整體的損失也并不大。
上述武漢房東表示，最初自如以房屋存在質(zhì)量問題為由要求降租，“要求降1000元，這個太離譜了，后來我們找物業(yè)過來，管家也說出到底哪里有質(zhì)量問題。你降租可以，我們理解，但不能通過這種方式。”
不僅僅是自如，深圳一位房東表示，2018年9月，他將位于南山的一套三居室出租給蛋殼公寓，今年6月，蛋殼公寓工作人員打電話給他，要求降租，否則解約。“我們投訴到住建局，后來蛋殼找到我，說了很多難處，最后我也同意把房租降了1000元。”
最讓自如房東擔(dān)心的是雙方合同中對裝修和家具賠付約定。在電子版合同中約定，在合同期內(nèi)，只有房東違約才需要回購裝修和家具、家電，如果自如違約，房東則無需回購；但雙方簽訂的紙質(zhì)版合同中則約定，要中途解約，業(yè)主就需要賠付或回購裝修、家具和家電。對于雙方違約主體則并沒有明確約定。
房東們擔(dān)心，目前是自如違約，如果雙方解約，根據(jù)紙質(zhì)版合同，房東們有可能需要回購或賠付裝修和家具家電。
上述自如人士表示，當(dāng)初擬定該條款主要是為了防止房東中途出現(xiàn)賣房等因素導(dǎo)致解約。而實際情況中，“我們違約，不可能讓房東來賠付裝修和家具、家電費用。”
另一層意義在于，由于自如違約，根據(jù)約定，自如需要賠付業(yè)主兩個月租金，“我想管家在談的過程中，也是盡最大努力減少我們的損失，就是說，我們不用房東賠償裝修和家具、家電的費用，房東也別讓我們賠付兩個月租金了，必竟現(xiàn)在市場形勢比較嚴(yán)峻。”上述自如人士表示。
降租標(biāo)準(zhǔn)
從成立以來，自如一直處于急速擴張中，到2019年，其管理服務(wù)的房源超過百萬間，成為全球最大的長租公寓運營企業(yè)。
從2019年底開始，自如暫時停止了規(guī)模擴張，開始提升盈利能力。2015年-2017年，自如合計虧損超過10億元。上述自如人士表示，近兩年自如也沒有盈利，仍舊處于虧損中。
提升盈利能力的主要方式，除了繼續(xù)探索全新的商業(yè)和盈利模式外，自如的一個重要舉措就是對其管理服務(wù)下的房源進行梳理，一些不賺錢或算不過賬的房源，優(yōu)先被列入調(diào)整行列。
自如根據(jù)房源的虧損比例設(shè)定了不同幅度的降租指標(biāo)。對于一些虧損比例較小的房源，通常要求房東降租幅度在500元/月左右，而這個幅度通常在房東的接受范圍內(nèi)。
但是，對于一些虧損較為嚴(yán)重的房源，上述自如人士坦言，如果房東能夠接受大幅度調(diào)整租金，可以繼續(xù)履約；但是如果房東不接受的話，解約最好。“即便是解約，我們也要盡量降低損失。”
據(jù)其透露，在自如上百萬房源中，需要降租房源的比例在“個位數(shù)”，通常情況下主要分為四類。
第一類是質(zhì)量存在問題的房源，在降租房源中占比接近一半，“很多房子我們租的時候沒事，等過兩年開始漏水，有的還出現(xiàn)陽臺沉降，導(dǎo)致投訴率高，換租率也高。”
第二類是隨著城市產(chǎn)業(yè)調(diào)整，商圈發(fā)生轉(zhuǎn)移的房源。比如中關(guān)村區(qū)域，原本是人氣較為旺盛的商圈，隨著電子批發(fā)城的疏解和搬遷，原有的商圈不復(fù)存在，周邊的房源也在降租之列。
第三類是交通不便的房源，“我們拿房的時候，預(yù)期是在一兩年內(nèi)可以通地鐵的，結(jié)果一直沒有實現(xiàn)，還有就是本身距離地鐵站比較遠(yuǎn)的房源，平時還好，這個時候出租就很難。”上述自如人士表示。
第四類是原有規(guī)劃沒有實現(xiàn)區(qū)域的房源，部分城市的部分區(qū)域，根據(jù)規(guī)劃原本為未來新興區(qū)域，但由于種種原因，推進較慢。導(dǎo)致現(xiàn)實與預(yù)期出現(xiàn)較大差距，房源租金也會出現(xiàn)回落的情況。
據(jù)一位長租公寓從業(yè)人士透露，拆除隔斷也是長租公寓運營企業(yè)降租的重要原因之一。一般情況下，房東的租金支出占到長租公寓成本的8成左右，一旦隔斷被拆除，等于“這套房子就不賺錢了”。
以邱陽的房源為例，原本是一套兩居室，自如拿房成本為4300元/月，改造成三居室后，主臥租金2300元/月左右，次臥租金2100元/月左右，客廳隔斷間的租金1800元/左右。
如果隔斷間可以出租，這套房每月租金差收益在1800元左右，加上服務(wù)費，利差超過2000元。如果隔斷被拆除，自如的支付給房東的租金和出租收益基本相當(dāng)，加上運營等成本，實際處于虧損中。
李默告訴經(jīng)濟觀察報，他專門咨詢過小區(qū)附近的幾家中介，他所在小區(qū)同樣戶型、同樣樓層和同樣面積的房子，租金在9500元/月-1.2萬元/月左右，“我們給自如價格本來就低于市場價的，不給漲就算了，還降了1500元。”
博弈背后租賃市場
上述自如人士透露，自2月疫情發(fā)生以來，多數(shù)城市的出租率開始下滑，尤其是2、3月，新增租客較少，由于疫情阻隔，租金收繳率也開始惡化。
一個是長租變短租，部分到期的租客，由于沒有實際居住，所以在續(xù)租過程中將長租變?yōu)槎套猓?ldquo;短租價格比長租的高，包括服務(wù)費也高，因為租客沒有住，只能按照原價進行續(xù)短租。”該自如人士表示。
另一個是出租率下降，由于部分租客回老家，沒有實際居住，所以到期后不再續(xù)租，“但是租客也沒辦法回來搬家，這個時候，我們就會和租客商量，讓他聯(lián)系好地方，我們負(fù)責(zé)打包、搬家。”該自如人士表示，到期的租客搬走后，沒有新租客，造成短期出租率下降。
一位自如搬家的工作人員透露，春節(jié)過后至今，他基本沒有休息過，有時候需要工作到夜里12點左右。“今年搬家是最忙的，比原來任何一年都忙。”
還有一個就是今年以來租金違約率開始抬升。啟信寶信息顯示，截止8月20日，從事房租貸業(yè)務(wù)的北京貝殼小額貸款有限公司累計有156起涉訴公告，其中絕大多數(shù)以貝殼小額貸為原告的借款合同糾紛。其中2018年開庭的2起，2019年開庭的14起，而2020年開庭的達(dá)到了130起。
通常情況下，自如在一二線城市出租率在80%-90%左右，出租周期在25天左右。“那段時間，出租率一下就下來了，一方面我們得繼續(xù)支付房東的租金，另一方面我們沒有租金收入，這樣虧下去誰也受不了。”上述自如人士表示。
據(jù)其透露，出租率下降最為嚴(yán)重的是北京和武漢兩個城市。到了4月，隨著復(fù)工復(fù)產(chǎn)的進行，自如的出租率開始恢復(fù)，5月基本恢復(fù)到正常水平。但到了6月又開始出現(xiàn)下滑，一直到7月又開始恢復(fù)。
期間，為了保證出租率，自如出臺多種促銷活動，包括免租兩個月、五折到九折租金優(yōu)惠、畢業(yè)生免押金等，“因為我們出租率是硬性指標(biāo)，租金少收點，起碼還能少虧點，出租率一定要保證。”上述自如人士表示。
8月18日，北京通州區(qū)自如的一位管家告訴經(jīng)濟觀察報，在通州某小區(qū)，自如有大約300間房屋，目前在租的大約有50多間。據(jù)此計算，自如在該小區(qū)的空置率在16%-20%之間。
這名管家表示，今年是其從業(yè)以來業(yè)績最差的一年，期間有幾個月是零業(yè)績，“現(xiàn)在只要能租出去，我們都會想法設(shè)法的幫助租客多申請優(yōu)惠，包括申請優(yōu)惠券，服務(wù)費也可以減免，原來超過3000元的單間，優(yōu)惠后差不多2500元左右。”
貝殼研究院報告顯示，8月首周（8月3日-8月9日）全國租賃成交環(huán)比下降2.6%，租金環(huán)比下跌1.1%，同比下跌9.2%；第二周（8月10日-8月16日）成交環(huán)比上升6.9%，租金環(huán)比和同比降幅分別為0.2%和6.5%。（應(yīng)受訪者要求，邱陽、李默均為化名）
