終于不用糾結了！
8月12日，工行、農行、中行、建行、郵儲銀行都發布公告稱，將于8月25日起，將符合轉換條件的存量浮動利率個人住房貸款，批量轉換為貸款市場報價利率（LPR）定價。
也就是說，接下來無論你愿不愿意，銀行都會把你的房貸利率轉換為LPR定價。
批量轉換完成后，如果你依舊想轉為固定利率，你可以在2020年12月31日（含）前通過手機銀行自助轉回或與貸款經辦行協商處理。
但是后悔藥只有一次，選擇轉換的，以后就不能再變了。
這和之前央行以及各大銀行的公告相比，最大的變化在哪兒？
五個字：化被動為主動。
之前一直遵循自愿原則，存量房貸想換就換，不想換可不動。
比如2月29日，換錨工作啟動前夜，工商銀行在公告中是這樣說的——
請自主判斷是否轉換定價基準，我行充分尊重您的選擇權。
但這次，銀行選擇一刀切，先全部轉換，有異議可之后申請改回。
為什么強制轉換？憑什么批量轉換？
因為這項工作推動的進度太慢太慢。
眼看央行規定的截止日期8月31日馬上就要到了，但真正去轉換的人很少。
要么搞不懂兩者計價區別；要么因為改動后利率變成浮動，月供可能變少也可能變多，內心忐忑。
所以大量人陷入了糾結，選擇了一再拖延。
咨詢量太大，銀行解釋工作太繁重，打亂了很多工作計劃。
因此，不如一刀切，銀行批量轉換，簡化操作，減少了工作量，也減少了客戶的糾結，效率更高、糾紛更少。
這也是能在8月底前快速完成這項工作最簡單粗暴的方式了。
房貸轉換LPR的事情，我之前也發文章解釋過，不過后臺還是有很多新讀者咨詢。
我今天就再次集中解答一下大家的問題吧
（1）轉變后有什么變化？
固定利率，很好理解。
如果此前房貸利率是5.5%，轉換后依舊是5.5%，未來20年或30年保持不變，不再受樓市加息或降息的影響。
LPR模式，指的是房貸利率參考LPR利率進行浮動，一年可調整一次，過去流行20年之久的政策“基準貸款利率”從此退出房貸舞臺。
轉換也很簡單。
以“房貸利率-4.8%”作為加點基數，這個加點可以為負值，但加點一旦確定，未來20年或30年保持不變，未來每年的房貸利率-最新5年期LPR利率+加點。
舉個簡單例子，如果過去房貸利率是5.5%，那么加點基數為70個基點（0.7%），未來每年的房貸利率=最新5年期LPR利率+0.7%。
如果你的房貸利率打折，那么轉換后你享受的貸款折扣還是一樣的。
給大家看下截圖吧，這是一個打85折的朋友的貸款轉換。
加點就是-63.5基點，相當于利率浮動-15%。跟原來是一樣的。
只是換了一種算法而已。
（2）到底要不要轉換
未來月供會減少還是增多，都取決于一個數值——LPR值。
LPR值上升，月供增多；LPR值下降，月供減少。
因此，究竟是固定利率劃算？還是轉換為LPR劃算？
實則是一場對于未來長時間里，5年期LPR走勢的預判和對賭。
今年以來，央行已經進行兩次LPR降息，5年期LPR利率從4.8%降低到4.65%。
如果這一利率保持不變，那么2021年的房貸利率5.35%（4.65%+0.7%），享受到樓市降息的利好。
所以，到底是選擇固定利率還是LPR模式，關鍵要看未來是降息周期還是加息周期。
未來，國內LPR到底會降會升？
沒有人能給出明確答案，我們只能依照經濟情況、信貸風向來做相關判斷。
從短周期看，基于恢復經濟的需要，降息的概率遠遠大于加息。
這其間，固然可能存在某些月份加息的可能，但總體而言，降息是大趨勢。
從2008年至今，我國的利率一直處于下行態勢，從最初的7%以上已經下降到4.6%，未來這一趨勢還會得到保持。
當然，基于樓市調控的需要，實體利率和樓市利率可能會被區別對待。
可能會出現實體降息、樓市加息的可能，但這種加息是因時而定，不會長期維持。
前央行行長周小川去年也說過，中國可以盡量避免快速進入到負利率時代。潛臺詞就是說，遲早的事。
當然這個過程還是很長的。
對于房貸來說，選擇LPR模式，無疑是長期的理性選擇。
文章綜合自櫻桃大房子/米宅/國民經略
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