“首套房貸6.125%，二套6.272%”。此前傳聞8月份房貸利息將上漲的消息，已經在二手房市場有所體現。
最近，我們接到不少購房者咨詢房貸利率問題，購房妹多方打探，準確的信息是房貸利率上漲已率先在二手房市場落地。個別額度較為寬裕的支行暫時沒有上漲，但這是極個別，并且上漲壓力較大。
在體量更大的新房市場，基本還是按照此前5.88%的利率執行。一位銀行人士透露，開發商具有較強的議價能力，銀行有利率上漲的沖動，但對新盤這塊還有所顧忌。
關于房貸利率上漲，此前已經有不少報道，從8月首周實施情況來看，可得出以下幾條結論：
1、二手房率先上漲，新房尚在觀望，不排除后期跟進。
2、房貸利率上漲，只針對新增房貸，存量房貸不涉及。
3、LPR走低，存量房貸受益，還款更少。對于新增房貸來說，LPR走低，銀行可以通過加大上浮比例來提升利率。
4、因此，LPR雖然從2019年10月的4.85%下降至如今的4.65%，但由于房貸上浮比例提升，貸款利率卻漲了。
5、房貸上浮比例（目前首套為上浮25%），對應的基數是4.9%的五年期貸款利率，并非4.65%的LPR。
01
LPR持續下滑，房貸利率創近十年新高
▲此前在購房群廣為流傳的截圖
七月下旬，關于房貸利率上調的消息便在朋友圈、購房群廣為流傳，主要內容如下：
成都地區各主要銀行對于按揭貸款價格均已緊急上調，同時，自8月1日起，我行新收件的個人住房按揭貸款（含二手房）執行利率調整如下：
首套執行+147.5個基點（6.125%）（等于原基準利率上浮25%）；
二套執行+162.2個基點（6.272%）（等于原基準利率上浮28%）；
以接件日期為準。
據了解，7月下旬部分正在辦理貸款業務的購房者便表示，接到了銀行房貸利率利率上漲通知。在利率上漲前辦理完貸款合同的客戶不受影響。
▲七月下旬部分銀行就已上漲利率
此次房貸上漲較為突然，特別是在信貸較為寬松的預期之下，房貸為何突然上漲？
▲部分購房者利率上漲前辦理了房貸
購房妹從一位銀行貸款部門負責人處了解到，此次房貸上漲主要源于貸款額度緊張。下半年通常來說額度都會比上半年緊張，但為何今年上漲幅度超過往年？
從歷史數據來看，過去10年，房貸利率最高點出現在2011年7.05%，不過彼時房貸利率通常為八折，甚至出現過七折利率，因此實際房貸利率并未超過6%。
融360大數據研究院顯示，目前中國幾個主要城市的首套房貸利率基本都在4.86%-5.52%之間，比成都低不少。
不管橫向對比還是縱向對比，目前成都的房貸利率都處于歷史高點。
一位熟悉銀行的小貸公司負責人透露，今年情況比較特殊，特別是要求銀行對中小微民企加大支持力度，企業貸利率較低，銀行利潤有限。因此，銀行希望通過提升房貸利率，彌補利潤。
不過，令購房者出乎意料的是，LPR近一年來不斷走低，而房貸利率卻轉頭上漲。
▲來源：中國外匯交易中心
從此次房貸利率上浮可以看出，LPR的波動，與存量房貸利率直接掛鉤，對新增房貸利率不構成直接影響。
02
新房首套仍延續5.88%
這里，首先有必要給大家解釋一下，房貸利率上漲幅度，對應的是央行的貸款基準利率。
比如，五年期貸款基準利率是4.9%，上浮25%就是6.125%。若按照當前LPR報價4.65%來計算，首套房貸利率上漲幅度達到32%。
▲網曝各大銀行8月執行最新利率
購房妹對8月份最新市場調查情況了解到：各銀行首套房執行利率基本在5.88%-6.13%之間，相當于在此前4.9%上浮20%-25%。
建設銀行、工業銀行、中國銀行、農業銀行四大行首套房執行利率均破6字頭，最高點為工行6.13%。換算成LPR，中信銀行加點147.5，首套房利率6.125%。
以首套房貸款200萬，期限30年計算，按照等額本息還款計算，相對4.9%的貸款基準利率上浮20%（5.88%）時，首套房月供為11837元，相比6月利率上浮約15%時（5.63%），約多還312元；利率上浮25%（6.125%）時，月供則為12152元，相比6月，約多還627元。
也有另外，郵政和成都銀行、民生銀行等部分銀行利率相對較低。
如果購買二手房，建議購房者多咨詢幾家銀行。此外，銀行也會根據個人財務狀況、信用測評等因素給出不一樣的利率標準。
比如，你在某銀行有大額存款，銀行或許給你折扣利率；又比如，你此前有征信問題，銀行會加點甚至拒貸。不同銀行的審查力度也有所不同，如成都銀行不查流水。
▲部分網友評論截圖
新房市場，因為開發商均指定幾家合作銀行，利率標準基本統一。
購房妹走訪了數家售樓部，均表示延續此前5.88%利率。高新區中洲錦城湖岸，合作銀行包括工行、農行、郵政、民生銀行等，目前正在進行搖號購房手續，統一執行5.88%首套利率。
此外，怡心湖綠城城投誠園、成華區萬科錦園、中梁云壹臺等樓盤均執行首套房5.88%利率，合作銀行包括郵政、天津銀行、成都銀行及四大行等。但一銀行工作人員也表示，后期利率或將有一定幅度的上調。
03
二手房成交不降反升
“買漲不買跌，有些之前猶豫不決的，看到利率上漲后反而果斷下單了”，鏈家一位中介人員說道。
和多位二手房中介交流，購房妹得知：房貸利率上浮并沒有影響購房者熱情，反而一定程度促進了銷量成交。原因如下：
1. 二手房客群，多為剛需自住群體，入住較為迫切。相比等待房貸利率下調，更愿意提早入住，節約租金。
2. 新房首套房利率雖然較低（大部分5.88%），但總體戶型大，總價高，此外還需要支付的額外的交房時間成本，并不一定劃算。
3. 對成都樓市持續看好。有網友調侃，看房半年多，房價沒漲，利率倒漲了好幾回。相比未來的不確定性，不少剛需寧愿提早上車。
4. 擔心政策有變，購房門檻更高。近期深圳、南京加碼限購，市場充斥部分擔憂情緒。
從成交量來看，利率對市場影響微乎其微。
利率上漲后的8月6日，二手房成交數量達到392套，為近三個月“日成交”峰值。上半年，大成都二手房周均成交972套，8月1日-6日成交1389套，漲幅達143%。
新房市場由于利率暫時并未變化，在和多個置業顧問交流后得知，大部分購房者表現相當佛系，并未受到利率上漲消息影響。
