2020年上半年，新冠肺炎全球肆虐，大國關系趨于緊張，經濟增速下滑，樓市卻異常熱鬧。
據易居研究院數據，上半年全國百城新房成交均價為15595元/平方米，同比上漲10.9%。
房價同比漲幅超過20%的城市有11座，包括珠海、江陰、蘇州、滁州、銀川、南昌、哈爾濱、桂林、成都、蕪湖和秦皇島。
針對部分城市房價過熱現象，7月多地樓市新政密集發布，中央多部門關注樓市，強調房住不炒，整治樓市亂象。
7月24日，中共中央政治局常委、國務院副總理韓正在北京主持召開房地產工作座談會，強調房住不炒，“時刻繃緊房地產調控這根弦，堅定不移推進落實好長效機制。”
7月28日，央行下發通知，摸底線上消費貸款流入樓市情況，嚴查資金違規流入樓市。
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同房價上漲情況相反，多座城市的房租下跌。
據諸葛找房數據，6月全國大中城市的平均租金水平環比下跌0.36%，同比下降跌2.02%，租金均價已經連續下滑三個月。
簡單分析一下租金下跌的原因，大致有兩點：
首先，新冠疫情沖擊下，2020年上半年企業降薪、裁員新聞不斷，返城工作者減少，居民個人收入減少，造成城市住房消費支付能力下降，導致房租下降。
再加上高校延遲畢業，市場上租房需求暫時未充分釋放，供大于求。
這些對租房市場影響都是短暫的，然而，和房租一起降低的，還有租金收益率。
租金收益率是將房子的年租金，除以房子總價，用來衡量房產投資收益情況。
租金回報率=整年稅后房租/(首付款+按揭款)
50城租金收益率長期以來，處于下降趨勢。這說明房價漲幅超越租金漲幅。
圖源：易居研究院
國際上，租金回報率至少在3.3.％，買房才合算。
據易居研究院數據，當前全國50典型城市租金收益率為2.4%，環比下降2%。其中租金下跌1.1%；房價環比上漲0.9%。
從租金回報率看，買房是虧本的。可是，因為房價上漲的幅度，可以彌補租金回報的不足。
所以，我們看到有人房子寧愿空置著，囤著坐等升值，也不會租出去。
二季度50城租金收益率 圖源：易居研究院
房租真實地反映了一座城市，大多數人住房消費能力。房價越高，租金收益率越低的城市，房價存在虛高的泡沫越大。
上圖顯示，二季度50城租金收益率排名靠前的為弱二線和三線城市。房價飛漲或高企的城市廈門、唐山、三亞、北上廣深等，排名非常靠后。
那么，租金收益率低，漲租金就好了？不，是房價漲的太高。
有學者表示，租金跌，房價漲，表明房地產泡沫風險在增加。
這就是說，房子逐漸超出大多數人消費支付能力，變成金融投資產品。
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是什么，支撐著房價上漲？
首先，我們來看對房價影響頗深的貨幣。
2008年4萬億“救市”，適度寬松的貨幣政策，帶來房價暴漲。
M2是反映貨幣供應量的重要指標，貨幣超發意味著資產價格上升和通貨膨脹。這也就是貨幣之水，流入樓市說法的源頭。
當前，多方呼吁嚴防資金違規流入房地產，有參考前車之鑒的味道，可惜也難防房價上漲。
經濟學家李迅雷認為，政府部門與央行所投放的流動性分化，大部分流向富人和頭部企業，因此，“象征精英和高層資產的股市大幅上漲，象征工薪階層和社會底層的消費品出現價格下跌。”
這種現象稱為“富人通脹，窮人通縮”。降準降息拉高資產價格，從而無形中擴大貧富差距。
所以，這一輪房價上漲和房租下跌，也符合“富人通脹，窮人通縮”這個規律，“前者象征高收入者的資產，后者象征普通人的消費能力。”
其次，地價決定房價，地價上漲帶來房價上漲。
易居研究院《2020年上半年中國百城地價報告》。認為，2020年上半年，全國100個城市居住用地價格為6176元/平方米，同比上漲10.2%。
面粉漲價，面包沒有不漲的道理。
市場上土地成本一般占房地產開發成本比例40%左右，占比非常高。
熱點城市土拍火熱，整體溢價率高，也預示著該城市，未來房價看漲。
第三，分析一下炒房和房價上漲。
中國房地產自溫州炒房團開始，炒樓之風一直未止。從團隊運作，到個人投資。
可以說，房價上漲是炒房的驅動力，炒房則進一步助推房價上漲。
所以，從中央到地方，現在都在強調房住不炒。
但是，我們要認識到，房住不炒不等于房價不漲。
決定房價有地價、貨幣供應、供求關系等，打擊炒房客可以抑制投機性需求，對房價有一定影響，但不是決定性的。
最后，談一下供需關系對房價的影響。
當前要提到某座城市發展潛力，房價走勢，必然提到新增人口。人口就是一張張房票，就是一個個真實的買房需求。
之前馬云提“八年后，房價如蔥”，也是基于對中國進入老齡化社會，新增人口不足的分析。
因此，新增人口多，市場供應跟不上的話，房價就容易漲。
這一輪調控的杭州、寧波、深圳、南京、東莞，2019年新增人口都非常多。
所以，調控政策都提到，增加土地供應，照顧剛需購房，并堵上假落戶、假離婚炒房的口子。
從供應和需求兩側入手，遏制房價過熱。
以上就是2020年上半年，部分城市房價上漲的底層邏輯。
你所在的城市，房價是漲還是跌？
