2020年天津樓市政策延續穩定調控的狀態，樓市調控邊際調整，市場監管不松懈，土地、人才、住房保障等領域政策持續完善。商品住宅市場呈現“V字”翻轉，后疫情時代，市場快速復蘇；土地成交供需同比驟減，集中在二季度，市場逐步回歸常態，但下半年供需兩端仍面臨壓力；未來天津主體調控政策依然以穩為主，純商品住宅供應或將增加，價格整體保持穩定。
01
天津人才政策三連擊
海河英才
6月1號 天津市人社局印發《關于實施“海河英才”行動計劃人才引進落戶全流程網上辦理工作的通知》。按照“海河英才”行動計劃人才引進落戶條件，提出落戶申請的各類人才，可以通過全流程網上辦理申請引進落戶。人才引進落戶的申請、審核都在互聯網上進行，7月8日正式運行。截至2020年5月底，累計引進“海河英才”近30萬人，平均年齡31.8歲，其中本科以上學歷的超過74%。
今年以來天津人才落戶政策持續放寬，其中技能型人才落戶條件進行兩次放寬調整，并針對濱海中關村科技園、寶坻京津中關村科技城局部放開了落戶和限購。整體效應較好，截止2020年5月底，累計引進“海河英才”近30萬人，平均年齡31.8歲，預計下半年還將加大人才引進的力度，吸引更多中高端人才來津落戶發展。
積分落戶
2020年第一期積分落戶共落戶14630人，創新高。2019年10月天津發改委對天津積分落戶政策指導分值進行調整，由140分調整為110分；今年3月份，政策進一步放寬，積分落戶將不設總量限制。2020年第一期積分落戶創下天津積分落戶人數的最高值，是新政作用的具體體現。目前天津的落戶政策主要是海河英才和積分落戶，兩者互為補充，為樓市注入新鮮血液。
濱海新區購房、落戶政策再放寬
6月11日，濱海新區發布了《關于天津市支持重點平臺服務京津冀協同發展的政策措施（試行）實施細則》，與天津放寬了技能型人才認定政策相類似，在局部放寬了天津落戶和限購：北京轉移來津企業職工，全日制本科及以上學歷不受年齡限制、30周歲及以下的中高職畢業無需社保，可直接落戶濱海；暫未遷入戶籍職工，可在津直接購房、無需社保。
02
宅地市場承壓，未來供需壓力大
全市供需面積：同比驟減，集中在二季度，市場逐步回歸常態
推出面積：2020年上半年天津宅地推出面積479.66萬平方米，同比下跌62.12%，分季度來看一季度供應占比21%，二季度占比79%；成交面積：2020年上半年天津宅地成交面積529.64萬平方米，同比下跌52.77%，分季度來看一季度成交占比32%，二季度占比68%。
點評
受“新冠肺炎疫情”影響，2020年上半年度宅地市場開局遇冷，分季度來看，一季度供需占比三成左右；進入二季度后市場逐漸回溫，供需占比七成左右；分月份來看，前3個月供應15宗地，成交16宗，4、5月快速復蘇（4月推出13宗地，成交16宗；5月推出11宗，成交8宗）,6月階段性回調（推出、成交各8宗）。綜合來看，供需主要集中在二季度，供需面積雖同比驟減，但成交面積已接近常態水平，市場逐步穩定。
區域成交面積：環城四區和濱海新區是熱點區域，各占34%
從四大區域來看，成交主力區域為環城四區和濱海新區，成交各占34%；其次為遠郊五區，成交占比為21%；市內六區成交占比為11%。
2020年上半年天津宅地成交區域占比
從各區縣具體來看，成交規劃建筑面積最多區域為濱海新區181.39萬㎡（19宗），其次為津南區，成交5宗，成交規劃面積61.13萬㎡。
2020年上半年天津宅地區域成交分布
從各板塊來看：濱海生態城板塊成為天津宅地市場上半年的熱點區域，共出讓12宗地，進賬48.33億元，5家房企進駐， 其中紅星儲地5宗，天津生態城拿下3宗，恒大、融創各1宗。
點評
上半年天津成交地塊分布在河西區、河東區、紅橋區、河北區等12個區域且多數地塊位于所在區域的黃金地塊，如：萬達薊州38號地、保利華苑13號地、龍湖海教園147號地、中建綠城樂園149號地、農墾向陽樓150號地、萬達紅橋地塊、藍光河北地塊、西青保利地塊等，這也整體拉高了上半年天津宅地市場的成交均價。說明開發企業對這些區域還是比較看好的。根據2020年已經公布的供地計劃，未來紅橋、河西、東麗、津南等區是供地投資重點區域。
成交價格：8036元/平方米，平均溢價2.35%
受成交結構影響，2020年上半年天津宅地成交均價8036元/平方米，同比上漲17.20%；平均溢價率為2.59%，溢價12宗，其中新城武清地塊溢價40%，泰達開發區地塊溢價17.89%，陽光城北辰地塊溢價14.58%，天津鼎新地塊溢價13.42%，龍湖地塊溢價8.84%。
近幾年天津宅地成交樓面價
點評
天津上半年成交48宗宅地中，有6宗成交均價在10000-20000元/平方米，1宗在20000元/平方米以上，8宗在8000-10000元/平方米，9宗在5000-8000元/平方米，整體拉高了上半年天津宅地市場上的成交均價，雖市場供需同比降低，但推出地塊整體素質不錯，個別板塊熱度較高。
成交金額：425.59億元，占全年預期成交額的24%，下半年供地壓力大
2020年半年度天津宅地成交金額425.59億元，同比下降45%，僅完成全年預期成交額的24%，為近幾年最低水平。
近幾年天津宅地成交金額
點評
根據2020年天津政府預算，土地出讓金將達到歷史新高1789億元，2020年半年度土地出讓金為426億元，同比下降45%,僅占全年的24%，預計未來一段時間，政府將集中大量土地，下半年供地壓力大。
03
住宅市場復蘇，呈現“V”字翻轉
全市供需面積：半年度同比下滑， 5、6月銷售同比轉正，市場快速復蘇
推出面積：2020年上半年天津商品住宅供應面積479.22萬平方米，同比下跌29%，分季度來看一季度供應占比23%，二季度占比77%；成交面積：2020年上半年天津商品住宅成交面積511.17萬平方米，同比下跌11%，分季度來看一季度成交占比29%，二季度占比71%；銷供比：2020上半年天津商品住宅銷供比1.07，基本實現供需平衡。
近兩年天津商品住宅供需變化情況
區域供需面積：環城四區、遠郊五區為主力
區域供應：市內六區住宅供應面積占比10%，環比增加4個百分點；供應主要集中在環城四區和遠郊五區，由74%上升到75%；濱海新區占比15%，相較19年下半年降幅較大。區域成交：市內六區住宅成交面積占比保持穩定，約占成交面積的7%左右成交主要集中在環城四區和遠郊五區，占比71%；濱海新區保持穩定，維持在22%左右。
項目去化：去化率60%，同比下降4個百分點
2020年上半年，天津新開盤/加推項目共59個，共推出5762套房源，同比下降55%，成交3448套，同比下降52%，整體去化率60%，同比下降4個百分點。
成交價格：16148元/平方米，近幾年第二高價格
成交價格： 成交價格16148元/平方米，近幾年第二高價格；分區域看：和平環比上漲幅度最大，寧河下跌幅度最大。
天津商品住宅成交均價及各區價格變化情況
2020年上半年在津房企銷售排行榜
04
趨勢展望
政策
天津樓市政策延續穩定調控的狀態，這與當前其他城市人才購房補貼、契稅補貼、首付分期等曲線救市政策形成鮮明對比，也預示天津還有較多的調整空間，下半年將會依據市場具體變化適時推出相應方案。
宅地
2020年1-6月天津住宅用地成交426億元，不到去年同期768.9億的六成，建設用地面積成交305萬平米，僅完成全年供地任務的29%，不及去年同期，下半年天津土地市場供需兩端仍面臨較大壓力。
住宅
2020年二季度新增供應顯著增長，項目開盤加推節奏明顯加快，采取多種措施助力營銷。同時市場成交量明顯優于一季度，成交項目以剛需項目為主，市場逐步走向正軌。受疫情對收入和就業的影響，需求端的購房熱情雖然較以往有所減弱，但根據以往的市場規律：銷售面積及價格近幾年總體平穩來看全年的量價走勢不會出現明顯的波動，市場基本維持在平穩運行狀態之中。
