6至7月是畢業季，也屬于傳統租房旺季，北京房租卻罕見下跌了。同時，北京房價，在去年跌跌不休的情境中掙脫，迎來上漲的小陽春。

北京樓市，未來走勢如何？

01 北京房租下跌了

市場上流傳，“北京房租十年罕見普降”。

據貝殼研究院數據，北京6月租賃市場的交易量環比下降19.0%，租金則同比下跌5.0%。

圖源央視新聞

從上圖可以直觀地看到，疫情對北京租房市場有明顯沖擊，租金水平隨著疫情狀態波動。

因為疫情，北京租房市場失去了春節旺季，業主和機構都降低報價，以求減少空置，促成交易。

據悉，春節以來，北京一套房源從掛牌到出租，平均時長為2個月，業主在原報價基礎上主動降價，降幅約為5%。

6月疫情反彈，北京又同畢業租房旺季失之交臂。這次受疫情影響嚴重的大興區和豐臺區，小區封閉式管理，租房交易量環比下降41.7%和37.1%。

長期來看，北京房租持續下跌不太現實，相信疫情過去，北京租房市場會逐漸恢復正常。

02 北京房價上漲了

北京房價上漲了。

貝殼研究院數據顯示，5月北京二手房均價單月上漲4321元/平米，環比漲幅7.43%。簡單算下，一套90平的房子，單月上漲39萬元。

圖源：北京大房子

從數據走勢圖上，也能明顯看到北京房價4月開始觸底反彈，節節攀升。

可是，北京房價真漲了嗎？

北京鏈家二手房季度成交均價及同比走勢

北京房價自2017年調控以來，持續下跌。從北京二手房季度成交均價同比走勢圖可以看出，北京2020年Q2（3~ 6月）房價同比走勢稍有抬頭。

北京各城區半年度成交均價浮動（與2017年比）

圖源：血拼北京樓市

2020年上半年的成交均價比去年同期下降2.3%，比2018年同期下降0.7%。

其實，北京這輪二手房價抬頭，很大原因在于——西城區學區房政策調整，刺激了購房需求，成交價格帶動效應明顯。

北京在二手住房成交量上，尚未恢復至去年水平。

貝殼研究數據顯示，2020年上半年，北京實際二手房成交量環比增長約4.3%，同比下滑約13.1%。受疫情影響上半年成交水平為自“317”政策以來近四年同期最低。

北京樓市，還沒有進入上升的大行情。疫情過后，釋放的購房需求消耗后，市場會回歸理性。

有一點可以肯定的是，這次北京房價真的觸底了。

03 北京樓市，漲價很難

房價、房租和城市新增人口息息相關。新增人口影響著住房供需變化，決定租金和房價的高低。新增人口多，住房供不應求，租金和房價則水漲船高，反之則降低。

北京常住人口連續三年下降，累計減少19.3萬。2019年底常住人口2153.6萬人，比2108年末減少0.6萬。根據《京津冀協同發展規劃綱要》，2020年北京人口控制在2300萬以內。

按照北京市疏解非首都功能，騰籠換鳥要求，北京的租賃和住房市場，失去了新增人口的支撐。

不能否認，北京聚集了大量高校、高科技企業和最有錢的人群。但是人口基數，才是維持市場的重要生力軍。

圖源：葉檀財經

近年來，清華北大學子北雁南飛，去上海、深圳和杭州發展的趨勢也很明顯。北京疏解走的，并不僅是街頭巷尾的小販，還有那些難得的人才。

失去新增人口的北京，未來房價和房租想要大行情，真的很難。

數據參考：血拼北京樓市，剛需盤成交均價下跌7%！帝都樓市下半場走勢如何？這幾點與你有關！