問題#1:水原大神，想問下，我是個北漂，手里還算有點積蓄，想在北京買房，但是又怕當房奴或者是影響生活質(zhì)量，請罵醒我！
回答：決定一個年輕人買不買房的，不是這個年輕人喜不喜歡房子，甚至不是買不買得起房子，而是他的同齡人買不買房。
同齡人買房，北漂變北京人，自己還要不斷衡量租房與工作的不確定性。
同齡人買房，開始關(guān)注生活組成社交圈子，自己周末毫無實際建樹的約飯和娛樂，未婚男女瞎嗨閑聊。
同齡人買房，相親一茬接一茬，自己只能上社交軟件yp，卻無法給對象一個承諾。
年輕人來大城市，誰都懷揣夢想想要出人頭地，偶爾一時風(fēng)光卻容易得意忘形，因為如果沒房，最后的結(jié)果還是電池耗盡回老家忍受父母親友看待SB一樣的眼光。
并且回到老家后，不再有大城市的聲色犬馬，也不沒有年輕「有趣」能聊到一塊的對象，劇烈落差造成心態(tài)失衡，跌落到比父母更低的階層。
同齡人的基因上位了，自己的基因被肉眼可見的淘汰掉，生物的本能會促使你做出正確的行動：買房。
即使這個年輕人并不喜歡房子，但只要他不傻，他會明白這才是正確的做法。
——所有的一廂情愿，最終都要接受現(xiàn)實的拷打。
工作、社交、婚姻，每一樣人生大事都與房子牢固而穩(wěn)定的綁定。
自愿≠情愿。
真正的勇士，是看清社會的真相后依然認真奮斗并取得一場又一場的勝利。
問題#2:水大您好，向您咨詢一下，夫妻名下有兩套房，1號西城裕中西里（有房貸），2號房山芭蕾雨悅都二期（全款買，一層，帶贈送地下室，現(xiàn)價估計500多萬）。
考慮將房山那套換成城里的房子，可考慮在1號裕中西里這套的旁邊，買套房供改善性需求（旁邊是朝陽，在朝陽買是否更好，能買大一些的），給老人住。
現(xiàn)問題如下：
1. 若將2號房山的房子換到裕中西里附近（朝陽海淀均可，看您推薦），兩邊漲幅的差異大不大？也就是說，一賣一買的交易成本（例如中介費稅費，轉(zhuǎn)換期間的房價浮動，甚至可能涉及的過橋資金，二套房加杠桿貸款的利息上浮等成本），能否被區(qū)位差異的漲幅覆蓋？（也就是朝陽該區(qū)位是否比房山芭蕾雨漲得快？芭蕾雨附近有奧萊，漲幅也不錯）
2.若換到城里，在裕中西里附近，應(yīng)該如何選擇？例如華嚴北里是否值得投資？或者有沒有別的區(qū)位的投資價值較大的建議？
3.可考慮適當加杠桿，若賣房獲得首付約500萬，加上二套房貸款，貸款多少合適？例如購買總價700or800萬？
4.現(xiàn)在1號西城的房當時貸款160萬，預(yù)計還剩100多萬，若購買二套房，是否需要先將其還清？或者二套房能否再貸款？成本會不會很高？
5.1號西城這套為學(xué)區(qū)房，未來約六七年后孩子上了學(xué)可考慮賣出，那這樣的話現(xiàn)有2號房山這套是到時再換好，還是現(xiàn)在就換？若現(xiàn)在換，西城的賣出后是否也去新2號附近買？非常感謝！
回答：目前的資產(chǎn)構(gòu)成存在兩個問題：
1.整體流動性低，抗風(fēng)險能力弱；
2.升值回報不穩(wěn)定，房山是很弱。
解決步驟：
1.芭蕾雨悅都現(xiàn)在出售或抵押，目前出售的周期不好說，尤其是這種一樓帶地下，大面積高總價標的，對于房山來說總價超過450就不好出手，所以也可以同步抵押出來，兩條腿走路。
2.不再投入東西城任何標的。朝陽區(qū)來說，北三四環(huán)學(xué)區(qū)同樣回避，華嚴北里是一個缺乏后續(xù)人口的選擇。
3.裕中西里可以考慮在目前至2021年中之間出手掉，如果不需要學(xué)區(qū)。
4.不管購買第幾套房，都不需要還清原有房產(chǎn)貸款，貸款成數(shù)與原有貸款是否剩余無關(guān)。
5.購買二套以后的房產(chǎn)，一律采用全款買入，然后抵押的方式來進行。
6.買入朝陽穩(wěn)定升值、高發(fā)展、且有學(xué)區(qū)資源投入的板塊，例如望京，九龍山等，具體的選籌再在板塊內(nèi)部深耕具體房源。
有比較多的基礎(chǔ)性購房問題缺乏了解，可以參照一下北京買房攻略
問題#3:水原好，我在天宮院有套兩居330萬，現(xiàn)在想換到城里，女朋友在天安門東上班，我工作在首都機場，全部預(yù)算只能買450萬內(nèi)。
現(xiàn)在看雙井附近的一居室，包括蘋果社區(qū)南49平米（北向430萬），非常生活63平東向（430萬），九龍花園西南向一居430萬，還看了后現(xiàn)代城和易購空間，水原覺得這樣置換合適嗎？因為要照顧女友上班，也想資產(chǎn)合理配置。有什么合適的推薦嗎？
回答：天宮院具體是哪個小區(qū)呢？負債多少。需要具體分析適合出售還是抵押還是同步。
首先要計算出你的首付資金。如果工作在首都機場，換到朝陽東三四環(huán)14號線周邊或望京都是可以的。一居室不要碰。
非常生活沒有什么買點，易購空間回避。
需要稍微詳細看下你的資產(chǎn)和現(xiàn)金情況，才能進行下一步的分析。
問題#4:水大您好！富力城旁邊的合生國際花園三居可以看到CBD夜景，但是挨著火車道和三環(huán)路。請問您對可以看到CBD景色和火車公路噪音這兩個因素應(yīng)該怎么看 ？140平房合生國際和180平的蘋果南區(qū)比總價差不多，哪個更適合北京投資買房？
回答：我們有同事之前想買合生國際花園的，我建議是謹慎。
對于北京這樣一個城市，死角位置和鐵道分隔是非常大的硬傷，合生國際花園之所以一直便宜也有這方面原因。
140的合生和180的蘋果南一樣的價格？你檢查下是否有寫錯。
蘋果南除非出來特價，一般也不會重點關(guān)注。這個總價，不如你看看陽光100兩居，西側(cè)能看東三環(huán)中國尊。
問題#5:水大，我在國外生活，有綠卡，但還是中國國籍，之前在上海有一套老破小，2018年賣出，手頭有現(xiàn)金$80萬。我看好國內(nèi)的未來，想要回國買房，可以入北京上海嗎？如何解決購房資格？還是做重慶？
水原回答：可以。北京上海破限購都是直接結(jié)婚（如無戶口可能）
80萬美金相當于550萬左右人民幣，大筆資金往往先投一線城市，剩下再填充二線舢板。全部資金量直接去重慶沈陽，都是10-15套以上的建倉，需要提前準備4-6張貸票。
問題#6:非京籍，北京積分80分，理論上5-8年能排上戶口，夫妻雙方均有工作居住證，現(xiàn)有兩居一套（市場價450萬左右，契稅快滿5年，房貸還剩120）。手頭現(xiàn)金大概400。家庭年收入大概60左右，小孩5歲。每月支出大概2w。現(xiàn)在想把這筆閑錢用起來，計劃購房。請教下思路和方向，同時是否有必要學(xué)區(qū)房，感謝感謝！
回答：具體要看是哪個小區(qū)，多少平米？
然后分析是應(yīng)該賣出，還是抵押出來。
400萬現(xiàn)金可以在1000萬下市場選擇，但你現(xiàn)有資產(chǎn)還有很大可能性，所以空間很大。
非京戶，加上朝陽學(xué)區(qū)傾斜，以及學(xué)歷的急劇貶值，建議你選擇朝陽的優(yōu)質(zhì)標的，學(xué)區(qū)屬性可以是普通-朝陽次頂級。
問題#6:水總好，抱歉入坑較晚，挺后悔的，沒有好好把握好北京首套的機會。天津人，女，2018年底工作居住證入手沙河中海麗春湖89平期房（460多萬），首房首貸貸滿了。天津還有一套市區(qū)房屋父母在居住。準備明年和男朋友結(jié)婚。男朋友2015年在望京貸款買了一個板樓小兩居。未來大概率居住望京，所以沙河中海麗春湖年底下房了也會出租，很可惜沒早點了解您學(xué)習(xí)房產(chǎn)知識。所以現(xiàn)在想辦法挽回下北京買房投資失誤，現(xiàn)手中有200w想要今年再購置一套房產(chǎn)投資。北京已經(jīng)沒有了資格，想在天津或者其他城市嘗試房產(chǎn)投資，想請教水總是否有好的投資建議或者彌補措施。
回答：已經(jīng)下房本了就先持有了。
望京是很好的產(chǎn)住結(jié)合區(qū)域，如果2015年望京買對了，現(xiàn)在大概率已經(jīng)翻倍有多，那么可以抵押出來或者出售，加上200萬現(xiàn)金，望京一次到位買入一套1500以上的大宅。
天津目前不用考慮買房，老人自住一套即可，北京買房剩下的資金，可以填充沈陽或者重慶。
問題#7:本人剛拿到北京工作居住證，三年內(nèi)不買房就作廢。人目前搬到了上海，租金每月也很貴。猶豫要不要在北京買人生第一套房（看中了三里屯附近），但又怕買了房價不漲，自己負擔(dān)太大不劃算。
回答：北京杠桿基本全國最低，卻是一個漲得不講道理的城市。
上漲是完全不用擔(dān)心的，避開通州海淀東西城即可。
缺點在于杠桿很難上，只有處女貸加滿評，或者全款買入再抵押，才能貸到7成左右。
問題#8:水原好，請問持有的北四環(huán)附近的老公房世紀村小區(qū)的房子可以留著嗎？從北京房產(chǎn)投資增值角度講，有沒有必要換成附近更新的嘉銘桐城等小區(qū)？如果還想置換在那附近，有沒有什么特別推薦的小區(qū)？
回答：90年代期間一批典型巨無霸塔樓、電梯筒子樓和電梯高板開始密集出現(xiàn)。
世紀村就屬于其中一類，電梯高板＋巨無霸塔樓，也是亞運村板塊常見的公房建設(shè)風(fēng)格。
該小區(qū)樓間距比較開，所以外看特別寬闊，實際樓內(nèi)的居住體驗就要差很多，說到底還是當年為了展示形象所做出的犧牲。
說白了總是缺了那么一點兒“人氣兒”。
回到主題，世紀村價格東西區(qū)略差，基本也在7萬上下，在公房里屬于比較貴了，加上北四環(huán)亞運村這些年實在沒有發(fā)展，未來的穩(wěn)定性不明和風(fēng)險較大，出售換成優(yōu)質(zhì)的標的是可行的。
嘉銘桐城帶學(xué)區(qū)，小區(qū)品質(zhì)普通，不是實力消費我其實不建議，最好的辦法是挪開這塊兒區(qū)域，隔壁望京，太陽宮，都比這一片要好很多。
問題#9:水總你好，北方縣城體制內(nèi)科員（事業(yè)編），家里原來有廠，2017年征地拆遷補償1800w，2017年下半年找鏈家以公司名義全款入手門頭溝780w一手住宅135平米（至今下不了房產(chǎn)證），入手門頭溝470w龍湖商鋪一套、良鄉(xiāng)大學(xué)城420w商鋪一套。三亞全款240w住宅一套。目前家庭年入35w（租金大頭）。
①請問怎樣最佳優(yōu)化現(xiàn)有資產(chǎn)？如何能把北京房產(chǎn)投資做得更好？
②門頭溝新城s1號線上岸站附近現(xiàn)新建商品房林立，住總、萬科、華潤、綠城、電建、融創(chuàng)、遠洋等大牌商品房都已陸續(xù)入住，還有一批限競房。龍湖長安天街已經(jīng)開始運營，大牌寫字樓林立。看了以前問答，你對石景山門頭溝不看好，現(xiàn)情況是否改變呢？
回答：你好！你所有的問題，根源都出自縣城。
因為縣城的環(huán)境，你的視野和認知變窄，對于大城市的發(fā)展感知力衰弱，所以聽信了鏈家，用公司破限購，全款買房，買到了門頭溝沒有下產(chǎn)證的房子，門頭溝的商鋪，良鄉(xiāng)的商鋪，以及三亞。
基本覆蓋了所有買房所有的操作：
中介忽悠，公司買房，全款，遠郊，五證不全，商鋪，旅游地產(chǎn)...
其中任何一項，碰到基本就完蛋，可是你卻是統(tǒng)一集成......
你的手牌太好，現(xiàn)金資產(chǎn)豐厚，但打出的結(jié)果是炸掉了自己給對方送分。
解決的路徑也很明確，先從糾錯開始，但執(zhí)行還有很長的戰(zhàn)斗，糾錯的同時，開始積累正確：
1.門頭溝退房；
2.不要用公司買房；
3.商鋪全部賣掉，當下不好賣做好長期準備；
4.無法出售先抵押，但商鋪單獨評估和抵押都極差，尤其遠郊，一般配合北京住宅，但你未持有住宅；
5.從石景山到門頭溝一帶，不要碰，誰碰誰死；
6.除了以上資產(chǎn)，你的現(xiàn)金情況，其他資產(chǎn)情況未知；
7.買的好漲價，買的不好不漲，溢價盤還在回填價值；
8.等于奉天承運皇帝詔曰，等于阿彌陀佛，等于子曾經(jīng)曰過，口號儀式，沒有任何意義。
問題#10:水原老師好，想問一下純北京房產(chǎn)投資考慮，也計劃長持，什么時候入手是最好的節(jié)奏？另外資金量不大，長持想多點平米，您有推薦的合適片區(qū)嗎？計劃考慮總價500萬的。
回答：在一線城市買房，很少有整個小區(qū)值得推薦，最多是某些小區(qū)會出來一些比較不錯的價格，這個概率通常也在20%以下，北京更小，大部分在5%以下。
如果做了XX推薦，觀眾反而有80%+的概率買到那個不算便宜，或者很貴的房子。
總價500萬以內(nèi)，對應(yīng)首付至少200萬起，另外征信無瑕疵，你的首付情況怎么樣？
500萬可以抄我的作業(yè)，天通苑大面積，盡早買。
問題#11：在北京，什么樣的房子算次新房？
回答：客戶買房的時候，經(jīng)常說要買次新房。
那么，在北京什么樣的房子才算次新房？
次新沒有一個統(tǒng)一的標準，取決于一座城市整體的房產(chǎn)情況，房東對于房產(chǎn)的看法，房產(chǎn)本身的品相以及維護的情況。
房齡，只是其中的一個參考指標。
在北京，通常2006年以后，保養(yǎng)還算正常的小區(qū)，大致可以稱為次新房。
但并不是絕對。
有一些房產(chǎn)可能房齡是2002年左右，但是保養(yǎng)非常好，實際體驗和2010年的小區(qū)差異也不大。
一些小區(qū)，本身質(zhì)量較差，加上維護不到位，尤其是北京存在大量的經(jīng)適房、回遷房小區(qū)，實際觀感和老破小差不多，即使房齡是2010年以后，你也很難把它叫做次新房。
比較典型的，04年的金地國際、棕櫚泉、CLASS，即便是在今天看，它們的外立面和物業(yè)環(huán)境也超過很多10年的小區(qū)。
類似京棉新城三廠、慈云寺北里這類的回遷經(jīng)適房小區(qū)，雖然是2010年左右的房子，但實際體驗很像90年代的公房社區(qū)。
買房是一門實際上手的行業(yè)，房產(chǎn)不是標準化產(chǎn)品。
問題#12:水大晚上好，前兩天聽說關(guān)于燕郊放寬辦理戶口的事情，今天查了一下確實有最近有關(guān)廊坊市人民政府印發(fā)關(guān)于進一步深化戶籍制度改革的意見（試行）的通知：“在三河市、香河縣、大廠回族自治縣、廣陽區(qū)、安次區(qū)、廊坊開發(fā)區(qū)、永清縣、固安縣就業(yè)的大專（含）以上學(xué)歷人員……在就業(yè)、居住地辦理我市常住戶口”的消息發(fā)出。
那么這一條通知對燕郊周邊的房市是會產(chǎn)生什么本質(zhì)的變化嗎？對于政策的發(fā)布水大您的發(fā)言一直是我對北京方式變化的指向標，所以想問一下對于廊坊的這次通知發(fā)出您怎么看，還有這次變化是否可以理解為對未來政策變化的一次試水呢？
回答：在燕郊買房的人員，還有大量是大專以下的人口。
之前我對于燕郊的回答，都提到一點：燕郊真正的購買價值，在于不限購不限貸。
買入時機，取決于價格。例如2016年8000的主干路，放到全國任何一個城市漲幅仍然算前列。
燕郊和北三縣，之所以頻繁放出利好消息，以至于形成所謂「月經(jīng)新聞」。
根本的原因，還是本地樓市的疲軟，現(xiàn)在的經(jīng)濟結(jié)構(gòu)下，樓市是主體甚至是很多行業(yè)的發(fā)動機，地區(qū)的支柱。
燕郊樓市疲軟，所以北三縣政府想盡辦法與北京「套近乎」，無論是副中心規(guī)劃，北京中學(xué)分校，被談到吐的平谷線，市郊鐵路25分鐘到大望路，以及殺手锏：同步認北京社保；都是這個局勢下的產(chǎn)物。
作為一名樓市的投資者，如果你理性的看待，就會注意到：燕郊的限購，不正是北京要求的嗎？
丫鬟被賣給老爺當了奴婢，為什么夢想奴婢能成為老爺家人呢？
再回顧那一句：燕郊真正的購買價值，在于不限購不限貸。
燕郊戶口的放松，反而是部分人出貨脫離的機會。
出貨燕郊，買入北京。如果首付不夠，只有二三十萬又不得不買環(huán)京，那可以去買沈陽——最好的環(huán)京城市。
