文 | 劉娜 8號樓工作室
長租公寓行業，一波未平一波又起。
6月27日，長租公寓頭部公司自如公寓，被業主曝出合約期內違約提出降租要求，甚至在溝通過程中表示“不降租就解約”。
在僅僅兩個月前，長租公寓第一股——青客公寓暴雷，6月18日，長租公寓另一頭部公司蛋殼公寓的CEO高靖被調查，蛋殼公寓股價熔斷。自如“不降租就解約”時間距離蛋殼公寓熔斷僅過去不到10天。
長租公寓盤子攤得越大資金鏈越難以控制，“二房東”商業模式利潤微薄，長租公寓將租客租金迅速投入租賃新的房源，這種滾雪球的商業模式猶如走鋼絲。“業主端收房成本，一般收房、裝修成本共占長租公寓市場投資成本的8-9成。”易觀分析師吉之瑩表示。
同策集團首席分析師張宏偉認為，在2019年還沒有出現疫情的時候，自如蛋殼等長租公寓的商業模式，種種問題已經初現端倪，疫情進一步顯現了商業上的問題。
在多位業內人士看來，資本退潮后長租公寓底層的商業邏輯，應該回歸到賺取微薄的租金差。“建議短期內暫時降低租金，以追求長期、穩定的收益和市場整體的健康穩定發展。”北京房地產中介行業協會秘書長趙慶祥表示。
自如 自如租房
自如“壓價房東、漲價租客”惹爭議
6月27日，自如公寓被多名業主曝出，自如在合同期內提出降租要求，甚至在溝通過程中表示“不降租就解約”。
對于自如提出的降價要求，多數業主表示不滿，“作為違約方的自如，不僅不承擔業主方的責任甚至要求賠償，這種行為是一種變相的強買強賣。”
對此，6月28日，自如對8號樓表示，個別房源由于“租賃價格倒掛”，正在與業主就房租價格進行“友好協商”，“部分業主對于解約、要支付配置折舊費用的擔憂，應該是個別管家在溝通不當，給業主造成誤解，我們非常抱歉。”
自如公關負責人在回應中承認存在“收出倒掛”的趨勢，她表示，目前所有業主都在按時打款；確有個別合約在和業主友好協商溝通優化，也是受疫情空置、商區變更等因素，出現了收出倒掛的趨勢，但都會最大程度保障業主權益，按照合同約定友好協商。
但自如業主則表示不認同，“據我所知，自如在合約期內要求房東降租不是個案，我們現在已經組織‘自如業主維權群’溝通此事。”某自如業主表示。
“我是精裝修的房子，自如基本沒做什么裝修，請問何來裝修賠款？而且不是我提出解約，是自如要解約，有什么理由讓業主去賠款？”自如業主林夕曾對8號樓說。
在自如以收益不佳要求房東降租的同時，部分租客卻收到自如漲價的通知。
多名自如租客對媒體表示，今年夏天續租自如房源時，房租有較大漲幅。“去年（自如）房租是3190元/月，這次續租是3490元/月。”另一位北京租客也聲稱，自如房租漲了，原來是1690元每月，現在漲到了1860元每月，漲幅約為10%。
值得注意的是，疫情期間“房東租客兩頭吃”的行為也引發一定爭議，自如公寓、蛋殼公寓要求業主免租金，另一邊卻要求租客在疫情期間如期交租，受到租客、房東和媒體的聲討。
自如之困：高收低租、現金流如走鋼絲
自如在回應中提到的“收出倒掛”，是指收房的價格，高于長租公寓出租的價格出現租金倒掛。這也是整個行業面臨的問題。
2019年底，自如公布其管理的房源規模突破100萬間，有近50萬業主、300萬自如客。自如旗下的保潔、搬家、維修等生活服務產品，累計服務訂單超3000萬。
“過去，風口之上的幾大長租公寓在背后資本的推波助瀾下瘋狂擴張，不惜以更高的價格爭奪房源，拿房價格也就在那一時期猛增。2019年以來市場變得冷靜。資本退潮后，誰裸泳誰尷尬。”業內人士林夕說。
具體來看，“有部分長租公寓企業會以高出市場很多的價格去收房源（低價的話，房源容易流失），然后再以低于市場的價格出租出去。企業利用時間差來賺錢，比如說在簽合同的時候，租客一次性付半年、一年或者更久的房租，而業主收租卻是月付或者季度付。企業通過這個時間差，迅速獲得現金流，繼續收房，快速擴大規模占領市場。”易觀分析師吉之瑩對8號樓表示。
自如等長租公寓在資本的推動下以上述方式瘋狂拿房，現金流則成為其生存的關鍵。
“長租公寓的財務狀況如同走鋼絲，繃得很緊，資金流都拿來擴張了，所以一旦租客驟降或資產證券化受阻，就容易崩盤。”林夕對8號樓表示。
“高收低租——是長租公寓行業在資本推動下，迅速規模化擴張過程中遇到的核心問題，也是要命的問題。”同策集團首席分析師張宏偉說。
如何自救？調整商業模式，穩健“賺取差價”
“當下，長租公寓企業過度依賴資本運作來獲取資金，看似資金大進大出，實則處于高成本、低成長的兩難境地，資金鏈任何一個環節出現問題都將是難以彌補的漏洞。” 諸葛找房市場研究員姜國君對8號樓表示。
在吉之瑩看來，自如、蛋殼等長租公寓利潤微薄，盈利空間相當有限。
“業主端收房成本，一般收房、裝修成本共占長租公寓市場投資成本的8-9成。”她表示，“二房東”的運營模式使得它的增值收益占比較小，盈利空間相對狹窄，回本周期很長。因為疫情影響，長租公寓市場整體租賃需求下降，致使營業收入減少，運營壓力增大，回本周期延長。
盈利空間有限的主要原因還包括，“運營模式和“二房東”相類似，主要收入依賴于租金收益。長租公寓先從業主端收房，會適當進行裝修、家具裝飾，然后轉租給租客群體，通過提供房屋租賃產品和增值服務（保潔、搬家、維修等等），獲取租金溢價。這樣的商業模式在前期收房、裝修上投入了大量的資金。”
“在2019年還沒有出現疫情的時候，商業模式上問題已經初現端倪，疫情會進一步顯現長租公寓的這一問題。”張宏偉表示。
“一旦現金流癱瘓，也離停業不遠了。一般集中式公寓的空置率應盡量控制在5%以下，分散式公寓應在10%以下。”吉之瑩說，“長租公寓屬于重資產行業，盈利能力弱，投資回報周期長，資金負債率偏高，面臨很高的資金鏈現金流壓力。空置率上升，會對資金回流造成影響。”
疫情激化了長租公寓的原有的資金鏈緊張等問題，2020年以來，長租公寓的三家頭部公司接連出現狀況。4月，長租公寓第一股——青客公寓暴雷；6月18日蛋殼公寓CEO高靖被調查，蛋殼公寓股價熔斷；6月27日，自如急于通過降低業主租金減少“高收低租”虧損，結果引發業主不滿和媒體爭議。
談及自如等長租公寓在前期投入過高、盈利周期較長的狀況下如何自救，吉之瑩表示，當前長租公寓市場仍處于低迷狀態，雖然各地政府在租賃供應、金融稅收等方面出臺了不少政策，來助力租賃市場回暖，但從租金變動形勢來看，仍在持續下跌，入住率情況也不容樂觀，長租公寓市場亟待進一步復蘇。
在林夕看來，自如公寓作為頭部企業，應當放慢節奏放緩搶占市場，更多的回歸商業本質，一百一千的賺取租金差。
“租金水平是市場自動調整的結果和供求變化的反映，相關企業及廣大業主應及時主動做出調整，建議短期內暫時降低租金，以追求長期、穩定的收益和市場整體的健康穩定發展。”北京房地產中介行業協會秘書長趙慶祥表示。
張宏偉也認為，“浪潮退去后長租公寓底層的商業邏輯，應該回歸到賺取微薄的租金差。簡而言之，就是拿房的時候要便宜，出租的時候不能低于拿房價，還要留出裝修、空置等基本運營空間。”
