錯過春節檔，也沒等來畢業季，房租下降成為當下北京租賃市場的關鍵詞。
2020年初，北京租賃市場開始出現漲價苗頭。為防止房東到期漲價，張宇在房東心理預期價上，加價和房東延長租期。因為，按照北京租賃市場往年規律，春節前后和6月畢業季期間，都是北京租賃市場旺季。這期間，北京房租都會上漲。
但張宇沒想到，一場突如其來的疫情，打亂了租賃市場往年租金上漲規律。
春節期間，二房東自如、蛋殼等平臺在疫情期間調漲房租，引爆輿論情緒，成為社交平臺熱門話題。但很快，輿論情緒的壓力和疫情不明朗，令北京整體租賃市場租金開始下降。
特殊時期，春節檔漲價風波沒有被完全掀起，反而成為北京房租下降起點。
貝殼研究院數據顯示，2020年上半年，1月北京租賃市場租金水平呈現明顯上升，從2月開始呈現明顯下跌，處于底部水平，至5月才出現復蘇跡象。
進入6月，張宇以為畢業季會拉升租金，但他的預判還是錯了。
近半個月以來，他添加的多位自如、蛋殼、鏈家等二房東平臺及中介機構，在微信朋友圈打出的出租廣告，都被“低價好房”、“超低價房源”、“優惠促銷”等詞匯，代替了往年同時期的“搶手”、“漲價”等廣告詞。
負責朝陽芍藥居片區的鏈家中介劉平告訴他，芍藥居片區月租金普遍下降了500元—600元。
在社交平臺上，北京租房的網友告訴他，其出租的房子由4850元/月下降至4600元/月，”沒有降很多，但降10元也高興啊”。另一位朝陽租客也說，自己租住的房子由3680元/月下降至3300元/月，繳租方式也變寬松了，由此前的押一付三變為押一付一。
近期，張宇在租賃平臺上，對比同小區同面積段房源，也發現掛牌房源租金比自己房租低了好幾百。
“免租3個月”，蛋殼App上不斷推送的畢業季“安居計劃”，更讓張宇頗為遺憾，“簡直完美錯過北京房租多年來的首次降價。“
今年蛋殼推出的“安居計劃”明顯加大了優惠力度，雖沒降原來月租金，但簽約后可返一定租金。
比如，首月租金打4.9折，滿兩月后返20%租金，連返10月，滿12個月后再返50%租金。也有住滿第二個月，返25%租金的案例。
一年下來，滿打滿算，蛋殼的租客們最高可被免3個月租金。這可能是蛋殼面世以來最大的促銷力度了。
作為一線城市，北京人口凈流入量大，每年6月，北京更是畢業生承接主要城市之一。租賃市場長期處于供不應求狀態，租金一路上揚。貝殼數據顯示，北京整租套均價在一線城市之首，超過5000元/月，平均房租收入比更是在40%以上。
據教育部數據顯示，2020年全國普通高校畢業生規模預計將達到874萬人，再創下歷史新高。但今年畢業生并未催生出北京的租房熱潮。
事實上，今年5月，北京租賃市場出現明顯回暖跡象。貝殼研究院數據顯示，5月，北京租賃市場成交量持續攀升，環比上漲27.3%，同比上漲45.5%。租金方面，也結束了今年1月以來的下跌趨勢，環比上漲4.2%，同比下跌2.7%。
當時，業內人士和機構普遍預測，隨著6月高校畢業季的到來，高校畢業生集中進入租賃市場，6月租賃市場將會持續升溫創新高。
6月真實租賃情況卻與預期截然相反。貝殼研究院數據顯示，6月第三周成交量環比下降了31.0%。租金水平繼續呈現下降趨勢。平均租金水平為40.0元/平米，環比下降6.0%，同比下降14.1%。
貝殼研究院高級分析師黃卉認為，今年北京租金水平下降原因較為特殊，由多方因素疊加造成。
首先，疫情影響了市場的供需結構。北京疫情防控，社區的管控也更加嚴格，部分流動租賃人群的需求推遲，包括換租需求延遲釋放，租賃需求規模有所減少。
“年后一直沒有收房。”負責北京豐臺區宋家莊片區的自如收房管家楊磊說，今年以來該片區自如旗下房源空置率一直很高，公司要求暫不收房。
根據楊磊介紹，豐臺宋家莊片區往年入住率很高，能達到95%，今年以來僅維持在90%左右。“收房也沒法進行裝修，而且退房也多，光一個月就得退70間房。”
一環扣一環，租賃需求規模減少，租客議價空間隨之提升，業主為止損，出租價格預期下降，掛牌價格環比下降，成交價格會隨之下降。
貝殼研究院數據顯示，從業主出租預期來看，6月北京業主的出租預期依然處于低位，北京6月前三周業主平均掛牌價格為88元/平米，環比5月持平，同比去年同期下降5%。
從目前疫情來看，北京租金上漲動力不足。黃卉預測，中長期會處于底部企穩態勢。
（文中張宇、楊磊為化名）
