即將進入7月盛夏，30度高溫天氣依舊溫暖不了北京的租房市場，租金依然“跌跌不休”。
社科院發(fā)布最新數(shù)據(jù)顯示，5月核心城市租金繼續(xù)下跌，房價與租金走勢進一步背離。北京、上海、廣州、深圳4個一線城市住房租金均出現(xiàn)下跌。
而6月以來，傳統(tǒng)的租房旺季面臨“不旺”的窘境。貝殼研究院數(shù)據(jù)顯示，6月前三周（1-21日），包括北京在內的全國重點18城平均租金水平從41.7元/平米降到了40元/平米。
北京租金的降幅更大，坐標北京，近期正在換房的中證君對租金的下降感受頗深，往年真不是這個價……
中國社科院財經戰(zhàn)略研究院鄒琳華認為，租房市場狀況是商品房市場的重要基本面，一二線城市住房租金水平如果繼續(xù)下滑，將帶動下半年住房銷售市場轉冷。
低迷的租金
中介：“這套很不錯，80平米的朝南正規(guī)一室一廳，距離國貿步行只要15分鐘。”
中證君：“房子很滿意，但就是租金一個月12000有點太貴了，租不起啊。”
中介：“早就不是你看的這個價了，現(xiàn)在業(yè)主報9800，還能再談。”
中證君：“這套我看已經掛出來很久了，怎么還沒租出去，是不是有什么別的問題？”
中介：“哎，市場不好，現(xiàn)在都租得比較慢，基本上要掛出來一兩個月才能成交，有的業(yè)主一開始心理價位也比較高，掛牌價格太高了，這套就下調過兩次價。”
中證君：“價格還是有點太高了，算了吧……”
中介：“沒事，咱再看。樓下還有一套同戶型8000的，就是家具不全，需要自己配點，要不要看看？”
中證君：“走起！”
以上是中證君最近在北京換房的真實經歷。其實不僅是北京，一線城市以及不少熱點二線城市租金都在降！社科院報告數(shù)據(jù)顯示，5月，一線城市中，深圳、北京租金下跌最快，上海相對平緩。其中深圳環(huán)比下降3.15%，北京環(huán)比下降1.41%。
二線城市中，除廈門環(huán)比上漲1.84%外，其他各城市均有一定幅度的下降。降速較快的有武漢、南通、沈陽、蘇州、東莞，租金環(huán)比分別下降6%、4.12%、2.33%、2.27%、2.25%。
社科院緯房租金核心指數(shù)
圖片來源：社科院
鄒琳華表示，租金水平是城市經濟的重要晴雨表。雖然即將進入傳統(tǒng)的租房市場旺季，但租金反而下滑，表明一二線城市就業(yè)及收入狀況或不及預期。這其中，既有疫情的直接影響，也有經濟結構被動調整的因素。
貝殼研究院指出，北京租賃市場成交量短期內迅速下降，短期價格穩(wěn)中有降，中長期來看，疫情對北京租賃市場的影響未消除，租金上漲動力不足，可能會繼續(xù)保持穩(wěn)中有降的態(tài)勢。
長租公寓逆境求生
租房市場的低迷對作為“二房東”的長租公寓也帶來重創(chuàng)。疫情的暴發(fā)讓眾多長租公寓公司損失慘重，頻頻爆雷，出現(xiàn)了“資金鏈斷裂”“房東、租客兩頭吃”“負責人失聯(lián)”等一系列傳聞。
近日，有媒體同行表示不少長租公寓已暫停收房，并要求部分現(xiàn)有房源的房東降價。
“隨著疫情逐漸受控，各地開始復工復產，但住房租賃市場仍處于低迷狀態(tài)，尚未完全恢復。對長租公寓而言，疫情不僅使得企業(yè)現(xiàn)金流出現(xiàn)困境，出租率下滑、租金大幅下跌、退租問題等也接踵而來。”易居企業(yè)集團CEO丁祖昱說。
丁祖昱表示，未來租金仍將在一定時間內處于低位。在長租公寓行業(yè)規(guī)模增長停滯、企業(yè)分化加劇的環(huán)境下，疫情加劇了行業(yè)洗牌，未來頭部企業(yè)的強運營能力將進一步凸顯。
堅挺的房價
然而“魔幻”的是，雖然租金起不來，房價卻沒下去，房價與租金走勢進一步背離。
24日，易居研究院發(fā)布百城房價報告顯示，1-5月，全國百城新建商品住宅成交均價為15499元/平方米，同比上漲11.2%。
由于近期新增供應的樓盤較多，降價促銷、積極蓄客是主流操作，因此，住宅價格漲幅有所收窄。但就一線城市和杭州、成都等部分熱點二線城市而言，房價仍在“躁動”。1-5月，4個一線城市新建商品住宅成交均價為46548元/平方米，同比上漲7.9%，漲幅較1-4月有所擴大。
圖片來源：易居研究院
長期預期與短期的空間需求背離
鄒琳華指出，房價反映的是長期預期，租金反映的是短期的空間需求，所以二者有時出現(xiàn)背離也很正常。
“租金下跌反映的是短期空間需求的下降，這里的原因很多，主要是疫情的影響，以及經濟增速下滑。”鄒琳華說，“房價上漲，主要是受貨幣環(huán)境寬松的影響。但房價歸根到底是要租金作為支撐的，如果租房市場持續(xù)不景氣，房價最終會走低。”
中泰研究所首席策略陳龍也表示，雖然疫情短期抑制了居民的購買需求，甚至加劇經濟下行的壓力，從而影響了未來租金的預期，但是寬松的貨幣環(huán)境對短期的房價形成支撐，尤其是區(qū)位優(yōu)勢明顯的地區(qū)房價下滑壓力與動機更弱，甚至出現(xiàn)不跌反升的現(xiàn)象。
“以深圳為例，自2017年以后，深圳房價與租金的關系從弱正相關性轉為明顯負相關性，即相關系數(shù)從0.29轉為-0.72。這也就解釋了一線城市房價投資屬性更強，對利率更加敏感。受疫情的影響，經濟普遍下行，租金下滑趨勢明顯，但利率下行支撐了房價。”陳龍說。
至于租房市場何時才能修復，鄒琳華認為，還是要看就業(yè)增長狀況，目前不好下定論。按以往的經驗，每到畢業(yè)季，租金都會季節(jié)性上漲。但因為疫情打亂了畢業(yè)周期，目前還有待觀察。
房價方面，易居研究院表示，從全國范圍來看，未來房價漲幅出現(xiàn)明顯反彈的可能性不大。今年2-3月，各大房企銷售數(shù)據(jù)非常低迷。從半年業(yè)績壓力角度看，6月份依然會降價促銷，這也會帶動全國百城房價漲幅曲線繼續(xù)下行。個別城市近期房價有炒作，需要積極管控交易秩序，以促進房價和預期的穩(wěn)定。(王舒嫄)
