兩會召開在即，圍繞“新基建”的布局勢必會成為討論重點。其中，數(shù)據(jù)中心被多地列為2020年的重點項目，各地計劃投資規(guī)模均達到百億級。

在總規(guī)模達萬億的資金即將涌入之際，如何規(guī)模化建設(shè)適用未來的數(shù)據(jù)中心進而避免盲目建設(shè)和重復(fù)投資，成為業(yè)界討論的重點。落到實處，對于運營商和投資機構(gòu)而言，選址是決定投資成敗的關(guān)鍵要素。

日前，遠洋資本不動產(chǎn)投資中心高級投資總監(jiān)姚雄飛先生出席由睿和智庫、中國REITs聯(lián)盟、中國IDC圈聯(lián)合舉辦的“數(shù)據(jù)中心沙龍”，吸引百余業(yè)內(nèi)人士共同研討。

本文重點分析IDC投資的選址考量要素，系根據(jù)姚雄飛先生線上沙龍的主旨發(fā)言整理而成。

1 選擇核心城市作為布局節(jié)點

IDC的實質(zhì)是網(wǎng)絡(luò)和數(shù)據(jù)中心的結(jié)合，所以制約IDC投資的首要因素是基礎(chǔ)網(wǎng)絡(luò)環(huán)境。

目前我國網(wǎng)絡(luò)服務(wù)主要由三大運營商提供，也導(dǎo)致現(xiàn)在國內(nèi)數(shù)據(jù)中心的發(fā)展現(xiàn)狀就是三大運營商占主導(dǎo)地位，合計占整體市場比例超過70%，其次是第三方IDC服務(wù)商，占比大概30%左右。

同時，中國網(wǎng)絡(luò)環(huán)境的特點也是制約數(shù)據(jù)中心投資的一個非常重要因素。與美國、歐洲市場不同，中國的網(wǎng)絡(luò)環(huán)境是典型的中心化網(wǎng)絡(luò)。

早期，中國互聯(lián)網(wǎng)起源于郵電局，以北京為核心，圍繞其他7個一級節(jié)點城市打造一個環(huán)網(wǎng)，并以此延伸至各直轄市及省會城市，再延伸至地級市、縣、鄉(xiāng)、村，形成了一張覆蓋全國的網(wǎng)絡(luò)。但在從網(wǎng)絡(luò)中心向下一級節(jié)點逐步延伸過程中，特別是在一級節(jié)點往周邊進行傳輸?shù)臅r候都會有網(wǎng)絡(luò)的延遲，這對客戶后續(xù)使用的影響非常大。所以，大家現(xiàn)在能看到，主流的、大型的、運營比較好的數(shù)據(jù)中心，大部分都集中在北京、上海、廣州、深圳等核心節(jié)點城市。

從區(qū)域來看，在中國的互聯(lián)網(wǎng)市場中，北京一家獨大。目前國內(nèi)知名互聯(lián)網(wǎng)公司中30%-40%集中在北京，包括BAT的總部（雖然阿里、騰訊發(fā)家于杭州、深圳，但他們的全球總部基本上都已搬到北京）。具體來看，互聯(lián)網(wǎng)公司集中在北京的望京、上地、亦莊等區(qū)域。

根據(jù)遠洋資本的調(diào)研，北京數(shù)據(jù)中心的市場份額占全國的30%-40%，這與互聯(lián)網(wǎng)公司在北京的占比是相一致的。此外，北京的網(wǎng)絡(luò)環(huán)境最好，在北京建立數(shù)據(jù)中心可以服務(wù)于全國，同時可與海外的數(shù)據(jù)中心形成數(shù)據(jù)交換，能最大化地發(fā)揮數(shù)據(jù)中心的優(yōu)勢。

深圳是國內(nèi)第二大數(shù)據(jù)中心城市，互聯(lián)網(wǎng)公司也非常集中，有騰訊、華為等知名企業(yè)。深圳是大灣區(qū)經(jīng)濟最發(fā)達的城市之一，同時也是中國最大的創(chuàng)業(yè)創(chuàng)新城市，經(jīng)濟活力很高，人口密度也很大。根據(jù)遠洋資本的調(diào)研，深圳數(shù)據(jù)中心的市場份額占比約全國的10%~20%。

杭州市場主要依托于阿里巴巴迅速崛起，其數(shù)據(jù)中心的需求，在某種程度上甚至可以排名在上海之前。

上海市場比較特殊，它作為我國乃至全世界金融、物流、經(jīng)濟中心，在互聯(lián)網(wǎng)市場發(fā)展上始終有所欠缺。主要原因有兩點：一是上海始終缺乏具有代表性的互聯(lián)網(wǎng)巨頭；二是上海作為金融中心，純金融屬性較強，這使得該市場對第三方數(shù)據(jù)中心的需求較少。因此，上海在互聯(lián)網(wǎng)行業(yè)的處境一直比較“尷尬”，需求一直排在北京、深圳、杭州之后。

成都作為另一互聯(lián)網(wǎng)行業(yè)新興城市，主要依托于游戲直播帶動崛起。一方面是以互聯(lián)網(wǎng)直播推動行業(yè)發(fā)展，另一方面是成都1600萬人口聚集效應(yīng)產(chǎn)生了巨大的網(wǎng)絡(luò)化需求，吸聚了越來越多互聯(lián)網(wǎng)相關(guān)產(chǎn)業(yè)進駐，如騰訊游戲的總部已轉(zhuǎn)移至成都。

遠洋資本認為，在未來5-10年內(nèi)，成都很可能成為互聯(lián)網(wǎng)行業(yè)中最具有發(fā)展?jié)摿Φ闹行氖袌觯瑫r，也是未來數(shù)據(jù)中心需求增長潛力最大的區(qū)域之一。

與成都類似，與其相距不遠的重慶也是潛力很大的市場。以成渝為中心，向整個西南地區(qū)輻射開來的互聯(lián)網(wǎng)數(shù)據(jù)中心的市場格局已經(jīng)初見雛形。

廣州，作為傳統(tǒng)的互聯(lián)網(wǎng)核心市場，其互聯(lián)網(wǎng)行業(yè)和電商的發(fā)展一直不錯，數(shù)據(jù)中心服務(wù)需求也多，但成長性相對有限，隨著近年來市場趨近飽和，在行業(yè)發(fā)展上稍顯“落魄”。

2 客戶先行，針對目標客戶定投資

數(shù)據(jù)中心集地產(chǎn)屬性和技術(shù)屬性于一體，它不只是一種不動產(chǎn)，更是一種科技類基礎(chǔ)設(shè)施。因此，在此過程中必須要深入了解客戶，才能對IDC做到比較準確的定位。

數(shù)據(jù)中心的第一要素是位置。但這個位置不只是物理位置，還有相對的空間位置和網(wǎng)絡(luò)的環(huán)境，更多的是每個項目都要針對目標客戶做定位。從大區(qū)域角度來看，核心城市選址的大原則沒有問題，但在基于核心城市的大區(qū)域選址之后，還需考慮目標客戶現(xiàn)有數(shù)據(jù)中心的相對位置。綜合考慮后，在現(xiàn)有技術(shù)可支撐距離內(nèi)做投資，對未來項目的長遠發(fā)展和招商落地才會更有益處。

遠洋資本大部分目標客戶都屬于互聯(lián)網(wǎng)行業(yè)，互聯(lián)網(wǎng)公司的系統(tǒng)架構(gòu)決定了數(shù)據(jù)中心在空間部署上的特點。以阿里巴巴為例，它所有的系統(tǒng)都已云數(shù)據(jù)化，這就要求在其所在的核心節(jié)點城市中必須有2-3個中心位置。因此，在服務(wù)阿里巴巴這一公司進行選址投資時，就要針對其某一個節(jié)點，在這個節(jié)點附近30公里-90公里的范圍內(nèi)，選擇幾個適合投資的點，才能匹配其訴求。

除阿里巴巴外，騰訊、京東、百度、華為等都有類似的需求，這需要服務(wù)提供方綜合深入地了解客戶，才能更好地選擇數(shù)據(jù)中心目標地，確保未來招商更容易。

3 非核心城市，謹慎為之

按照遠洋資本的經(jīng)驗，在投資數(shù)據(jù)中心時，對于非核心城市是需要保持謹慎的。以三大運營商為例，如聯(lián)通在內(nèi)蒙的數(shù)據(jù)中心，以及電信、移動在貴陽的數(shù)據(jù)中心，空置率都相當高。基礎(chǔ)設(shè)施行業(yè)與傳統(tǒng)地產(chǎn)開發(fā)不同，增長并非爆發(fā)式的。因此，我們要理性地看待這個行業(yè)在非核心城市的真實需求，距離真正爆發(fā)點到來還有很長的路要走。

業(yè)內(nèi)有人戲稱，數(shù)據(jù)中心的選址也是一門新興的風水學(xué)，它不僅僅是圍墻內(nèi)裝滿了機箱的冷冰冰的建筑，也要講究空間與自然的和諧共生。互聯(lián)網(wǎng)和高新技術(shù)的長期趨勢，讓數(shù)據(jù)中心成為投資熱點，但再熱的投資也需要謹慎考量。