在2月份提出取消住房公積金、改為企業(yè)年金并引發(fā)熱議之后，進(jìn)入4月份，中國(guó)國(guó)際經(jīng)濟(jì)交流中心副理事長(zhǎng)黃奇帆再次呼吁取消公積金改年金，其核心觀點(diǎn)有三個(gè)，一是住房公積金制度已基本完成使命，二是可組建新的專門住房銀行為百姓提供低息貸款支持新增購(gòu)房，三是在不改變百姓福利的情況下可降低企業(yè)負(fù)擔(dān)同時(shí)又有利于解決養(yǎng)老資金問(wèn)題。
住房公積金真的可有可無(wú)？其支持購(gòu)房的替代性方案是否可行？取消了住房公積金，這一切問(wèn)題都能迎刃而解？
使命已完成？
住房公積金制度起源于新加坡，并于上世紀(jì)90年代開始在我國(guó)推廣。當(dāng)時(shí)由于住房條件差、需求較大，而資金不足，因此我國(guó)部分地區(qū)逐步效仿新加坡設(shè)立公積金，通過(guò)個(gè)人、企業(yè)、國(guó)家各出一部分，集資公住，來(lái)破解當(dāng)時(shí)住房的供需矛盾。
黃奇帆指出，1995年以后，幾乎所有的商業(yè)銀行都開始提供按揭貸款業(yè)務(wù)。目前，中國(guó)的房地產(chǎn)系統(tǒng)已經(jīng)基本建立，購(gòu)置商品房的商業(yè)貸款體系漸成主流。當(dāng)商品房市場(chǎng)循環(huán)已經(jīng)形成的時(shí)候，公積金最初的使命已經(jīng)基本完成。與此同時(shí)，公積金的增值收益較低，也會(huì)產(chǎn)生分配不公的問(wèn)題，可改為企業(yè)年金。
按照這一說(shuō)法，即使公積金體系退出歷史舞臺(tái)，以現(xiàn)有的商業(yè)貸款體系，也能滿足人們的購(gòu)房貸款需求。從商業(yè)銀行貸款體系的貸款能力來(lái)說(shuō)，這一說(shuō)法是沒(méi)有問(wèn)題的，但是從貸款購(gòu)房意愿來(lái)看，這一說(shuō)法顯然站不住腳。
北京市房地產(chǎn)法學(xué)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)兼秘書長(zhǎng)、首都經(jīng)濟(jì)貿(mào)易大學(xué)教授趙秀池告訴中國(guó)新聞周刊，住房公積金制度是住房制度改革的產(chǎn)物，是住房暗補(bǔ)改明補(bǔ)的產(chǎn)物，是職工的一個(gè)重要福利，是為了解決住房問(wèn)題而建立的一種制度。當(dāng)前，對(duì)于居住困難群體購(gòu)房而言，住房公積金的功能主要有兩個(gè)：一是支持公積金貸款及還款功能；二是購(gòu)房時(shí)可以提取作為首付款等；老百姓的住房難題依然沒(méi)有解決，住房公積金作為解決住房問(wèn)題的重要資金來(lái)源依然有其價(jià)值，現(xiàn)在并不適宜取消住房公積金。
事實(shí)上，上述公積金已經(jīng)基本完成使命的說(shuō)法正是從公積金的第一個(gè)功能來(lái)看待的，即商業(yè)銀行的供應(yīng)體系可以滿足人們的貸款需求，但在房貸需求端，情況并非如此。
一家地產(chǎn)公司營(yíng)銷總經(jīng)理告訴中國(guó)新聞周刊，目前旗下項(xiàng)目的購(gòu)房客戶只要能用到公積金貸款，還是會(huì)首選住房公積金。
住建部等公布的《全國(guó)住房公積金2018年年度報(bào)告》顯示，2018年，發(fā)放住房公積金個(gè)人住房貸款252.58萬(wàn)筆，發(fā)放金額10218.53億元，比上年增長(zhǎng)7.17%。2018年末，累計(jì)發(fā)放個(gè)人住房貸款3334.82萬(wàn)筆、85821.32億元，分別比上年末增長(zhǎng)8.18%和13.52%；個(gè)人住房貸款余額49845.78億元，比上年末增長(zhǎng)10.65%；個(gè)人住房貸款率86.04%。
從人數(shù)看，僅2018年公積金就支持252.58萬(wàn)人購(gòu)房，截至2018年末公積金共支持3334.82萬(wàn)人購(gòu)房；從金額來(lái)看，截至2018年末個(gè)人住房貸款余額49845.78億元，同期中國(guó)個(gè)人住房貸款余額25.75萬(wàn)億元，公積金個(gè)人住房貸款在整個(gè)貸款余額中占比近20%；從資金的使用率來(lái)看，2018年個(gè)人住房貸款率（即年度末個(gè)人住房貸款余額占年度末住房公積金繳存余額的比率）為86.04%，連續(xù)數(shù)年居高不下，表明公積金繳存金額使用率較高，并且用于個(gè)人房貸的比重較高。
（2014—2018年個(gè)人住房貸款金額及個(gè)人住房貸款率。）
在這種現(xiàn)象背后，其實(shí)是因?yàn)橄啾扔谏虡I(yè)購(gòu)房貸款，公積金貸款的利率較低，人們的貸款購(gòu)房成本大幅降低。據(jù)住建部《全國(guó)住房公積金2018年年度報(bào)告》測(cè)算，目前五年期以上公積金貸款年利率為3.25%，比同期商業(yè)性個(gè)人住房貸款基準(zhǔn)利率低1.65—2個(gè)百分點(diǎn)，僅僅2018年發(fā)放的住房公積金個(gè)人住房貸款，就可為貸款職工節(jié)約利息支出2019.98億元，平均每筆貸款可節(jié)約利息支出8.00萬(wàn)元。
事實(shí)上，僅僅商業(yè)房貸的利息成本，已成為購(gòu)房者的不可承受之重。據(jù)央行公布，2019年底，個(gè)人住房貸款余額30.07萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)16.7%，如果按照商業(yè)購(gòu)房貸款平均5.3%的年利率來(lái)計(jì)算，中國(guó)購(gòu)房者每年僅償還房貸就高達(dá)1.6萬(wàn)元。
趙秀池表示，公積金貸款主要是支持首套房等剛需群體，公積金貸款能極大地降低購(gòu)房成本，而商業(yè)貸款會(huì)顯著提高人們的購(gòu)房成本。貸款購(gòu)房成本直接關(guān)系到貸款購(gòu)房意愿，如果貸款成本過(guò)高，即使有商業(yè)銀行放貸，但人們的正常合理的新增購(gòu)房需求必將被壓抑，結(jié)果不僅不利于老百姓解決購(gòu)房難題，也不利于穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)。此外，過(guò)高的住房信貸不僅透支購(gòu)買力，而且還將擠壓其他消費(fèi)，不利于中國(guó)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。
成立專門住房銀行，行得通嗎？
僅僅從公積金的第一個(gè)功能即支持購(gòu)房貸款來(lái)看，取消公積金制度將大幅提高購(gòu)房成本。
對(duì)此，黃奇帆也提出，對(duì)于已有的公積金放貸，可以根據(jù)原有利率轉(zhuǎn)換為商業(yè)貸款；對(duì)于新增購(gòu)房需求，可以成立專門住房銀行，根據(jù)客戶類別通過(guò)較低利率來(lái)解決這部分群體的住房問(wèn)題。不過(guò)，對(duì)于如何成立專門住房銀行，如何針對(duì)不同的新增客戶按不同的利率來(lái)執(zhí)行，黃奇帆并未說(shuō)清。
從實(shí)際執(zhí)行來(lái)看，成立專門住房銀行或許存在較大的難題。
中國(guó)新聞周刊從工行、建行等了解到，針對(duì)當(dāng)前購(gòu)房客戶，銀行執(zhí)行的房貸利率是LPR（貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率）加上一定的點(diǎn)數(shù)，目前五年期以上LPR是4.65%，為保持房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定，加點(diǎn)數(shù)一般在0.65%左右，即房貸利率保持在5.3%左右，甚至略高。
一方面，目前五年期以上的公積金房貸利率是3.25%，遠(yuǎn)低于5.3%左右的商業(yè)房貸利率，甚至低于一年期LPR，對(duì)于商業(yè)銀行而言，從5.3%左右降至3.25%，顯然將放棄十分巨大的利潤(rùn)空間，而且涉及首付比例、貸款額度以及套利空間等重重難題，實(shí)際執(zhí)行較難。
另一方面，由于LPR的定價(jià)機(jī)制影響，LPR一來(lái)取決于中期借貸便利，另外也相當(dāng)于是優(yōu)惠利率，五年期以上LPR與3.25%的公積金貸款利率差距太大，即使成立了專門銀行，也難以實(shí)現(xiàn)3.25%的利率。
第三，對(duì)于專門住房銀行而言，如果想保證剛需等購(gòu)房困難群體能享受到優(yōu)惠利率，則需要專門住房銀行既要有充沛的資金來(lái)源，還要有較低的資金成本，這顯然也是巨大的難點(diǎn)。
趙秀池表示，住房公積金天然具有這方面的突出優(yōu)勢(shì)。公積金是為了解決職工住房問(wèn)題而專門設(shè)立的一種儲(chǔ)蓄制度，它不光是住房保障，實(shí)質(zhì)上還具有互助金融的概念。廣大職工把錢存到公積金賬戶上，形成一個(gè)儲(chǔ)蓄，雖然存款利率較低，但是也正因如此，才可以實(shí)現(xiàn)低進(jìn)低出，最終實(shí)現(xiàn)低存低貸的金融制度安排，保證有需要的購(gòu)房者可以使用成本較低的公積金貸款。可見，我國(guó)公積金制度既解決了貸款資金來(lái)源的問(wèn)題，還解決了商業(yè)貸款資金成本過(guò)高的問(wèn)題，這意味著，公積金制度目前顯然難以替代。雖然公積金資金存貸利率低，增值空間不大，其資金利用效率也被詬病，但無(wú)疑公積金實(shí)現(xiàn)了應(yīng)有的作用，與制度設(shè)計(jì)的出發(fā)點(diǎn)保持基本一致。
對(duì)此，中國(guó)社科院研究生院城鄉(xiāng)建設(shè)經(jīng)濟(jì)系主任、住建部政策研究中心原主任陳淮公開表示，買房子一次性投入較大，對(duì)很多人來(lái)說(shuō)是一個(gè)難題，因此在住房政策設(shè)計(jì)時(shí)，主要有三類扶持性政策：一是有人一輩子也買不上，那就需要政策支持，如廉租房政策；有些人需要援助性的政策，如貼息減稅等；還有些人需要互助性的支持，公積金制度就是老百姓之間互助性房地產(chǎn)保障政策。每年有4%到5%的人買房子就不錯(cuò)，那其他的95%到96%的人的錢就可以來(lái)幫扶，一旦公積金取消，自然減輕企業(yè)負(fù)擔(dān)，但無(wú)疑增加了老百姓買房的難度，加大老百姓的風(fēng)險(xiǎn)。
取消公積金或忽視現(xiàn)實(shí)條件
隨著公積金制度的發(fā)展和完善，如今公積金的功能也日趨豐富和強(qiáng)大，其對(duì)于購(gòu)房群體而言，第二大功能就是購(gòu)房時(shí)可以提取作為首付款，而這一優(yōu)勢(shì)，顯然是商業(yè)銀行體系和年金都無(wú)法解決的。
《全國(guó)住房公積金2018年年度報(bào)告》顯示，2018年住房公積金提取人數(shù)5195.58萬(wàn)人，其中為購(gòu)買、建造、翻建、大修自住住房而提取的人數(shù)是681.7萬(wàn)人，占比13%；總提取額14740.51億元，其中購(gòu)買、建造、翻建、大修自住住房提取額4206.41億元，占比達(dá)到28.54%，僅次于公積金的最大用途償還購(gòu)房貸款。
2014—2018年住房公積金提取金額及提取率。
部分地區(qū)提取公積金用于購(gòu)買、建造、翻建、大修自住住房的比例更高。市場(chǎng)上有一種說(shuō)法，類似北上廣深一線城市，由于房?jī)r(jià)較高，住房公積金提取的額度有限，其使用率較低，不過(guò)，從數(shù)據(jù)上看，事實(shí)與此有較大出入。
以北京為例，2019年，北京市391.21萬(wàn)名繳存職工提取住房公積金1612.64億元。提取金額中，住房消費(fèi)提取占88.6%，其中，購(gòu)買、建造、翻建、大修自住住房占61.2%，償還購(gòu)房貸款本息占18.6%，租賃住房占8.7%，其他占0.02%；非住房消費(fèi)提取占11.4%。數(shù)據(jù)顯示，北京住房消費(fèi)提取公積金占比最高，細(xì)分來(lái)看又以購(gòu)買、建造、翻建、大修自住住房為最高，其比重甚至遠(yuǎn)超于償還購(gòu)房貸款本息的比例18.6%。
“如果取消了公積金而設(shè)為企業(yè)年金，一方面企業(yè)年金可交可不交，并不像公積金一樣實(shí)行強(qiáng)制規(guī)定，另一方面，即使將這部分資金放入企業(yè)年金中，由于年金只能在退休后使用，一旦購(gòu)房者希望將原屬于公積金的這部分資金用于支付首付，那顯然就無(wú)法使用這部分資金了。對(duì)于購(gòu)房者而言，其使用效率更低，而且不利于其購(gòu)房，這無(wú)疑與公積金制度設(shè)計(jì)的功能背道而馳”，趙秀池表示，雖然年金可以通過(guò)運(yùn)營(yíng)實(shí)現(xiàn)增值，但就公積金制度設(shè)計(jì)初衷而言，對(duì)于很多職工而言，現(xiàn)在的住房難題還沒(méi)有解決，還有很多人并沒(méi)有改善居住條件，還有很多剛需及低收入者無(wú)房戶也亟待解決住房問(wèn)題，如果此時(shí)先將公積金這部分資金掐斷，那無(wú)疑是因噎廢食。
近期，由于受到新冠肺炎的影響，部分企業(yè)經(jīng)營(yíng)遇到困境，面對(duì)這一局面，無(wú)論是中央還是地方，都出臺(tái)規(guī)定，允許部分企業(yè)暫緩繳納住房公積金。
對(duì)此，趙秀池告訴中國(guó)新聞周刊，無(wú)論是緩繳還是租房功能的逐步普及、提取便利性的完善等，都表明我國(guó)的住房公積金制度在日益完善以及管理的靈活性，這是公積金政策演變的真正方向。與此同時(shí)，公積金制度與按勞分配的分配制度一脈相承，不能片面地看待它的公平性，當(dāng)然，這方面公積金制度也在不斷完善。總之，住房公積金制度是住房制度改革的重要成果，我們不能忘記當(dāng)年設(shè)計(jì)住房公積金制度的歷史和出發(fā)點(diǎn)以及目前的實(shí)際情況。
陳淮表示，公積金是個(gè)人的錢，增加了老百姓買房的能力，其重要功能在于實(shí)現(xiàn)居者有其屋，更早更快地實(shí)現(xiàn)城鎮(zhèn)化，目前依然具有不可替代的作用。
